Коротко
Физическое лицо, продающее квартиру, дом или землю в Румынии, уплачивает налог в размере 3% от стоимости сделки, если владело объектом до трёх лет, и 1%, если владело дольше, согласно статье 111 Налогового кодекса. Налог рассчитывается от всей стоимости, а не от прибыли, его взимает нотариус в день подписания, и с 2023 года необлагаемого порога нет. Резидент Израиля дополнительно декларирует прибыль в Израиле и получает зачёт налога, уплаченного в Румынии, на основании соглашения об избежании двойного налогообложения.
Главное
- 1Ставка налога составляет 3% от стоимости для объекта, находившегося во владении до трёх лет, и 1% для объекта, находившегося во владении более трёх лет.
- 2Налог рассчитывается от стоимости, а не от прибыли, поэтому он уплачивается и при продаже с убытком.
- 3Необлагаемый порог 450 000 леев отменён, и с 2023 года налог применяется ко всей стоимости, в том числе между родственниками.
- 4Базой является заявленная цена, но не ниже минимальной стоимости по исследованию нотариальной палаты.
- 5В Израиле общая ставка составляет 25% от реальной прибыли с зачётом румынского налога на основании налогового соглашения.
О налоге при продаже стоит думать уже в день покупки. Срок владения, способ регистрации и дата, которая будет считаться «датой приобретения», определяются в начале пути, и именно они определят, сколько вы заплатите в день продажи.
Израильтян обычно удивляет один момент: в Румынии налог при продаже недвижимости физическим лицом является не налогом на прибыль, а небольшим процентом от всей стоимости. В руководстве мы объясним правило, базу, особые случаи и израильский уровень.
Какой налог платит физическое лицо при продаже недвижимости в Румынии?
3% от стоимости сделки, если оно владело объектом до трёх лет, и 1%, если владело им более трёх лет. Правило закреплено в статье 111 Налогового кодекса Румынии (закон 227/2015) по состоянию на 2026 год и в равной мере распространяется на квартиры, дома и землю.
| Срок владения | Ставка налога | Продажа за 200 000 евро |
|---|---|---|
| До трёх лет | 3% от стоимости сделки | 6 000 евро |
| Более трёх лет | 1% от стоимости сделки | 2 000 евро |
Разница между ступенями трёхкратная, поэтому дату приобретения стоит задокументировать и сохранить. И ещё одно изменение, которое многие не заметили: до конца 2022 года существовал необлагаемый порог 450 000 леев. Он отменён, и с 2023 года налог применяется ко всей стоимости с первого лея. Продажа между родственниками также не освобождена.
Налог рассчитывается от стоимости, а не от прибыли, поэтому он уплачивается и при продаже с убытком.
Как отсчитываются три года?
С даты приобретения до даты продажи. Согласно правилам нотариусов, есть несколько особых случаев:
- Объект, полученный по наследству: отсчёт начинается с даты смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство.
- Незавершённое строительство: отсчёт начинается с даты приобретения земли.
- Совместная собственность, приобретённая в разные даты: каждая доля рассматривается отдельно, так что в одной сделке возможно сочетание 1% и 3%.
При покупке у застройщика объект, как правило, переходит на ваше имя по окончательному договору после завершения строительства, а не по предварительному договору. Уточните у адвоката, какая дата будет считаться датой приобретения в вашей сделке, поскольку от неё отсчитываются три года.
С какой суммы рассчитывается налог?
Со стоимости, заявленной сторонами в договоре, но не ниже нижнего предела. Если заявленная стоимость ниже минимальной стоимости по рыночному исследованию нотариальной палаты (grila notarială), налог рассчитывается по исследованию.
Вычетов, уменьшающих базу, нет. Следующие суммы налог не снижают:
- Остаток ипотеки по объекту.
- Уплаченная вами комиссия посредника.
- Расходы на ремонт.
- Цена, которую вы уплатили при покупке.
Мебель и бытовая техника могут быть исключены из базы, если они оценены отдельно и представлены как движимое имущество.
Кто взимает налог и что нужно продавцу-иностранцу?
Нотариус. Налог не уплачивается по годовой декларации: нотариус рассчитывает его, взимает в день подписания окончательного договора и перечисляет государству до 25-го числа следующего месяца согласно правилам налогового органа Румынии (ANAF). Нерезиденты облагаются налогом на недвижимость в Румынии точно так же, как резиденты Румынии.
У продавца, проживающего в Израиле, есть два практических требования:
- Налоговый идентификационный номер (NIF): тот, у кого нет румынского идентификационного номера, получает его в налоговом органе.
- Личное присутствие или доверенность: нотариальное подписание в Румынии не совершается дистанционно, но представитель может подписать от вашего имени перед нотариусом.
Есть ли в Румынии другие налоги при продаже?
При обычной продаже частного объекта нет. Нет социальных и медицинских взносов (CAS и CASS) и нет отдельного налога на прибыль: налог, который взимает нотариус, является единственным обязательством в Румынии. Стоит знать два исключения:
- Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории (extravilan), продаваемая в течение восьми лет после приобретения, может облагаться дополнительным специальным налогом.
- Тот, кто покупает и продаёт недвижимость в качестве занятия, может быть признан осуществляющим предпринимательскую деятельность с иными правилами налогообложения. Это вопрос к налоговому консультанту.
Что декларируется в Израиле при продаже недвижимости в Румынии?
Прибыль. Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на доходы по всему миру, включая прибыль от продажи недвижимости в Румынии. Согласно Налоговому управлению Израиля, общая ставка составляет 25% от реальной прибыли, то есть разницы между ценой продажи и ценой покупки после индексации. При высоких доходах может также применяться дополнительный налог. Налог, уплаченный в Румынии, засчитывается на основании соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Румынией, подписанного в 1997 году.
| Вопрос | Румыния | Израиль |
|---|---|---|
| Налоговая база | Вся стоимость сделки | Только реальная прибыль |
| Ставка | 3% или 1% | 25% |
| Кто взимает | Нотариус в день подписания | Ваша декларация в налоговый орган |
| Зачёт | Не применимо | Налога, уплаченного в Румынии |
Логика двух систем противоположна: в Румынии низкая ставка от всей стоимости, в Израиле высокая ставка только от прибыли. Итоговое обязательство зависит от ваших данных, поэтому его стоит рассчитать с налоговым консультантом до принятия решения о сроке продажи.
Перед продажей: как мы готовим продажу
Мы проверяем определяющую дату приобретения и способ регистрации, заранее рассчитываем румынский налог исходя из цены и сетки и убеждаемся, что есть NIF и что доверенность готова, если вы не приезжаете. Израильский расчёт мы согласовываем с вашим налоговым консультантом. Подписание, взимание налога и регистрацию осуществляет государственный нотариус в Румынии в сопровождении адвоката с местной лицензией.
Информация актуальна на 2026 год и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговые ставки в Румынии и в Израиле могут меняться. Перед продажей или покупкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом, знающим право обеих стран.
Частые вопросы
Есть ли налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Румынии?
Не в израильском смысле. Физическое лицо уплачивает налог со всей стоимости сделки: 3%, если владело объектом до трёх лет, и 1% после этого. Прибыль не рассчитывается, поэтому налог уплачивается и при продаже с убытком.
Кто платит налог при продаже в Румынии, покупатель или продавец?
Продавец. Нотариус рассчитывает налог, взимает его в день подписания окончательного договора и перечисляет в налоговый орган, поэтому отдельная годовая декларация о продаже в Румынии не требуется.
Существует ли ещё необлагаемый порог 450 000 леев?
Нет. Он отменён с 2023 года, и сегодня налог применяется ко всей стоимости сделки, в том числе при продаже между родственниками.
Что происходит при продаже объекта, полученного по наследству?
Срок владения отсчитывается с даты смерти наследодателя. Если с тех пор прошло более трёх лет, ставка составляет 1%.
Заплачу ли я налог и в Израиле?
Резидент Израиля декларирует реальную прибыль и уплачивает с неё 25% за вычетом зачёта румынского налога на основании налогового соглашения. Итоговое обязательство зависит от ваших данных, и его стоит рассчитать с налоговым консультантом.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.