Pe scurt
O persoană fizică ce vinde un apartament, o casă sau un teren în România plătește un impozit de 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani și de 1% dacă l-a deținut mai mult, potrivit articolului 111 din Codul fiscal. Impozitul se calculează la întreaga valoare, nu la profit, notarul îl încasează în ziua semnării, iar din 2023 nu mai există un prag de scutire. Un rezident israelian declară în plus profitul în Israel și primește un credit pentru impozitul plătit în România, în temeiul convenției fiscale.
Ce este important de reținut
- 1Cota impozitului este de 3% din valoare pentru un imobil deținut până la trei ani și de 1% pentru un imobil deținut mai mult de trei ani.
- 2Impozitul se calculează la valoare, nu la profit, de aceea se plătește și la o vânzare în pierdere.
- 3Pragul de scutire de 450.000 de lei a fost eliminat, iar din 2023 impozitul se aplică la întreaga valoare, inclusiv între rude.
- 4Baza este prețul declarat, dar nu mai puțin decât valoarea minimă din studiul camerei notarilor.
- 5În Israel, cota generală este de 25% din câștigul real, cu un credit pentru impozitul românesc în temeiul convenției fiscale.
Merită să vă gândiți la impozitul la vânzare încă din ziua cumpărării. Perioada de deținere, modul de înscriere și data care va fi considerată „data dobândirii” se stabilesc la început și vor determina cât veți plăti în ziua în care veți vinde.
Israelienii sunt de regulă surprinși de un aspect: în România, impozitul la vânzarea unui imobil de către o persoană fizică nu este un impozit pe profit, ci un mic procent din întreaga valoare. În acest ghid explicăm regula, baza, cazurile speciale și nivelul israelian.
Cât impozit plătește o persoană fizică la vânzarea unui imobil în România?
3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult de trei ani. Regula este stabilită la articolul 111 din Codul fiscal român (Legea 227/2015), în vigoare în 2026, și se aplică în egală măsură apartamentelor, caselor și terenurilor.
| Perioada de deținere | Cota impozitului | Vânzare la 200.000 de euro |
|---|---|---|
| Până la trei ani | 3% din valoarea tranzacției | 6.000 de euro |
| Peste trei ani | 1% din valoarea tranzacției | 2.000 de euro |
Diferența dintre cele două praguri este de trei ori, de aceea data dobândirii este o informație care merită documentată și păstrată. Și o altă schimbare pe care mulți nu au observat-o: până la sfârșitul anului 2022 exista un prag de scutire de 450.000 de lei. A fost eliminat, iar din 2023 impozitul se aplică la întreaga valoare, de la primul leu. Nici vânzarea între rude nu este scutită.
Impozitul se calculează la valoare, nu la profit, de aceea se plătește și la o vânzare în pierdere.
Cum se numără cei trei ani?
De la data dobândirii până la data vânzării. Potrivit regulilor notariale, există câteva cazuri speciale:
- Un imobil primit prin moștenire: calculul începe la data decesului celui care lasă moștenirea, nu la data eliberării certificatului de moștenitor.
- O construcție nefinalizată: calculul începe la data dobândirii terenului.
- Coproprietate dobândită la date diferite: fiecare cotă se analizează separat, astfel încât în aceeași tranzacție poate apărea o combinație de 1% și 3%.
Când cumpărați de la un dezvoltator, imobilul trece de regulă pe numele dumneavoastră prin contractul final, după finalizarea construcției, nu prin antecontract. Verificați cu avocatul ce dată va fi considerată data dobândirii în tranzacția dumneavoastră, pentru că de la ea se numără cei trei ani.
La ce sumă se calculează impozitul?
La valoarea declarată de părți în contract, dar nu mai puțin decât un prag minim. Dacă valoarea declarată este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor (grila notarială), impozitul se calculează după studiu.
Nu există deduceri care să reducă baza. Următoarele sume nu micșorează impozitul:
- Soldul unui credit ipotecar rămas asupra imobilului.
- Comisionul de intermediere pe care l-ați plătit.
- Costurile de renovare.
- Prețul pe care l-ați plătit la cumpărare.
Mobilierul și aparatele electrocasnice pot fi excluse din bază, dacă sunt evaluate separat și prezentate ca bunuri mobile.
Cine încasează impozitul și de ce are nevoie un vânzător străin?
Notarul. Impozitul nu se plătește printr-o declarație anuală: notarul îl calculează, îl încasează în ziua semnării contractului final și îl virează la stat până la data de 25 a lunii următoare, potrivit regulilor autorității fiscale române (ANAF). Nerezidenții sunt impozitați pentru un imobil din România exact ca rezidenții români.
Un vânzător care locuiește în Israel are două cerințe practice:
- Un număr de identificare fiscală (NIF): cine nu are un cod de identificare românesc îl obține de la autoritatea fiscală.
- Prezență sau procură: semnarea notarială în România nu se face la distanță, dar un mandatar poate semna în numele dumneavoastră în fața notarului.
Există impozite suplimentare în România la vânzare?
La o vânzare obișnuită a unui imobil personal, nu. Nu se datorează contribuții sociale sau de sănătate (CAS și CASS) și nu există un impozit separat pe profit: impozitul încasat de notar este singura obligație în România. Două excepții merită cunoscute:
- Terenul agricol din afara intravilanului (extravilan) vândut în termen de opt ani de la dobândire poate fi supus unui impozit special suplimentar.
- Cine cumpără și vinde imobile ca ocupație poate fi considerat că desfășoară o activitate economică, cu alte reguli de impozitare. Aceasta este o întrebare pentru un consultant fiscal.
Ce se declară în Israel la vânzarea unui imobil din România?
Profitul. Un rezident israelian este impozitat în Israel pentru veniturile sale din întreaga lume, inclusiv pentru profitul din vânzarea unui imobil din România. Potrivit Autorității Fiscale din Israel, cota generală este de 25% din câștigul real, adică diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare după indexare. La venituri mari se poate aplica și un impozit suplimentar. Pentru impozitul plătit în România se acordă un credit, în temeiul convenției fiscale dintre Israel și România semnate în 1997.
| Subiect | România | Israel |
|---|---|---|
| Baza de impozitare | Întreaga valoare a tranzacției | Doar câștigul real |
| Cotă | 3% sau 1% | 25% |
| Cine încasează | Notarul, în ziua semnării | Declarația dumneavoastră la autoritatea fiscală |
| Credit | Nu este relevant | Pentru impozitul plătit în România |
Logica celor două sisteme este inversă: în România, o cotă mică aplicată întregii valori, în Israel, o cotă mare aplicată doar profitului. Obligația finală depinde de datele dumneavoastră, de aceea merită calculată cu un consultant fiscal înainte de a decide momentul vânzării.
Înainte de vânzare: cum pregătim vânzarea
Verificăm data dobândirii relevantă și modul de înscriere, calculăm din timp impozitul românesc în funcție de preț și de grilă și ne asigurăm că există un NIF și că procura este pregătită dacă nu vă prezentați. Calculul israelian îl coordonăm cu consultantul dumneavoastră fiscal. Semnarea, încasarea impozitului și înscrierea sunt efectuate de un notar public din România, cu asistența unui avocat autorizat local.
Informațiile sunt valabile pentru anul 2026 și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cotele impozitelor din România și din Israel se pot schimba. Înainte de o vânzare sau o cumpărare, este recomandat să consultați un consultant fiscal care cunoaște legislația ambelor state.
Întrebări frecvente
Există impozit pe câștigul de capital la vânzarea unui imobil în România?
Nu în sensul israelian. O persoană fizică plătește impozit pe întreaga valoare a tranzacției: 3% dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% după aceea. Nu se calculează profitul, de aceea impozitul se plătește și la o vânzare în pierdere.
Cine plătește impozitul la vânzare în România, cumpărătorul sau vânzătorul?
Vânzătorul. Notarul calculează impozitul, îl încasează în ziua semnării contractului final și îl virează autorității fiscale, astfel încât nu este necesară o declarație anuală separată în România pentru vânzare.
Mai există pragul de scutire de 450.000 de lei?
Nu. A fost eliminat începând cu 2023, iar impozitul se aplică astăzi la întreaga valoare a tranzacției, inclusiv la o vânzare între rude.
Ce se întâmplă la vânzarea unui imobil primit prin moștenire?
Perioada de deținere se calculează de la data decesului celui care lasă moștenirea. Dacă de atunci au trecut mai mult de trei ani, cota este de 1%.
Voi plăti impozit și în Israel?
Un rezident israelian declară câștigul real și plătește pentru el 25%, minus un credit pentru impozitul românesc în temeiul convenției fiscale. Obligația finală depinde de datele dumneavoastră și merită calculată cu un consultant fiscal.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.