בקצרה
הנסח מפנקס המקרקעין הרומני (Extras de Carte Funciară) מראה מי הבעלים של הנכס ומה רשום עליו. כל אחד יכול להזמין נסח לצורך מידע באתר ePay של ANCPI, ב-20 לֵיי נכון ל-2026, עם המחוז, היישוב ומספר הנכס. הנסח מחולק לשלושה חלקים, והחלק השלישי, השעבודים, הוא זה שמכריע אם אפשר להתקדם. נסח נקי הוא תנאי הכרחי, אבל אינו מחליף בדיקה תכנונית ובדיקת חובות.
הנקודות החשובות
- 1נסח לצורך מידע (pentru informare) יכול להזמין כל אחד. נסח לצורך אימות (pentru autentificare) מזמין רק הנוטריון לקראת החתימה.
- 2הזמנה אונליין ב-ePay של ANCPI עולה 20 לֵיי נכון ל-2026, ובעלי נכס יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בלי תשלום.
- 3חלק I מתאר את הנכס, חלק II את הבעלים וחלק III את השעבודים, ההערות וזכויות צד שלישי.
- 4כשיש כמה בעלים רשומים, כולם צריכים לחתום על העסקה.
- 5הנסח משקף את המצב ביום שהוצא בלבד, ולכן מוציאים נסח חדש לפני כל תשלום משמעותי.
לפני שמדברים על מחיר, על חוזה או על מקדמה, יש מסמך אחד שכדאי שיהיה בתיק: נסח עדכני מפנקס המקרקעין. הוא זול, מתקבל מהר, ומספק את התשובה לשאלה הבסיסית ביותר בכל עסקה: האם מי שמוכר לכם הוא באמת הבעלים, והאם הנכס פנוי מזכויות של אחרים.
המדריך מסביר איך מזמינים נסח בעצמכם מישראל, איך קוראים כל אחד מחלקיו, ואילו רישומים מחייבים לעצור ולשאול שאלות.
למה הנסח הוא המסמך הראשון בבדיקה?
כי ברומניה זכות במקרקעין שלא נרשמה כמעט אינה שווה דבר מול צד שלישי. פנקס המקרקעין, Cartea Funciară, מנוהל בידי ANCPI, רשות הקדסטר ורישום המקרקעין, דרך משרדים מחוזיים (OCPI), לפי חוק הקדסטר ורישום המקרקעין 7/1996. הנסח הוא תמצית הרישום הזה.
מכאן כלל עבודה פשוט: לא משלמים מקדמה לפני שיש נסח עדכני, ולפני שעורך דין מטעמכם קרא אותו.
הזמנה אונליין ב-ePay של ANCPI עולה 20 לֵיי נכון ל-2026, ובעלי נכס יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בלי תשלום.
איזה נסח אתם צריכים?
| סוג הנסח | מי מזמין | שימוש |
|---|---|---|
| לצורך מידע (pentru informare) | כל אחד, גם מי שאינו הבעלים | בדיקה לפני עסקה ומעקב אחרי נכס |
| לצורך אימות (pentru autentificare) | הנוטריון בלבד | החתימה עצמה, עם תוקף קצר של ימים ספורים |
אתם מזמינים את הנסח הראשון בשלב הבדיקה. את השני מזמין הנוטריון לקראת יום החתימה.
איך מזמינים נסח אונליין מישראל?
- נכנסים לאתר התשלומים של ANCPI, ePay, ופותחים חשבון.
- בוחרים במוצר Extras de carte funciară pentru informare.
- מזינים את פרטי הנכס: מחוז, יישוב, ומספר פנקס המקרקעין או מספר הקדסטר. את המספר מקבלים מהמוכר, מהיזם או ממסמכי הנכס.
- משלמים 20 לֵיי בכרטיס, ומקבלים את הנסח כקובץ PDF, בדרך כלל תוך זמן קצר.
בעלי נכס יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בלי תשלום, דרך פלטפורמה ייעודית של ANCPI לבעלים. ואם מוכר מסרב למסור את מספר הנכס, גם זה מידע שכדאי לשקול.
מה מופיע בכל אחד משלושת החלקים?
הנסח מופק ברומנית בלבד. כדאי לבקש מעורך הדין סיכום קצר של כל חלק בשפה שאתם קוראים, ולשמור אותו בתיק העסקה יחד עם הנסח.
| חלק | מה רשום בו | מה בודקים |
|---|---|---|
| חלק I: הנכס | כתובת, שטח, מספר קדסטר, ייעוד, ובדירה גם החלק היחסי ברכוש המשותף ובקרקע | שהתיאור תואם את מה שמוכרים לכם ואת מה שקיים בשטח |
| חלק II: הבעלים | מי הבעלים, באיזה חלק, על סמך איזה מסמך (חוזה, ירושה, פסק דין), והאם הרישום סופי או זמני | שהבעלים הרשום הוא בדיוק מי שמוכר, ושכל הבעלים חותמים |
| חלק III: השעבודים | משכנתאות, עיקולים, הליכים משפטיים, איסורי העברה, זכויות שימוש וחוזי שכירות | שהחלק ריק, או שכל רישום יוסר בדרך מוסדרת לפני החתימה או במעמדה |
נכס שרשום על שני בעלים או יותר אי אפשר למכור בלי חתימת כולם על העסקה עצמה. ייפוי כוח כללי וישן אינו תחליף לכך. כשהבעלים הרשום בחלק II אינו מי שיושב מולכם במשא ומתן, זו נקודת העצירה הראשונה.
אילו רישומים מחייבים לעצור?
אף אחד מהרישומים הבאים אינו סוף העסקה בהכרח, אבל כל אחד מהם מחייב הסבר מעורך הדין שלכם לפני שממשיכים:
- משכנתא (ipotecă) של בנק, בלי דרך ברורה להסרתה.
- עיקול או הליכי הוצאה לפועל.
- הערה על הליך משפטי שנוגע לנכס.
- איסור העברה ושעבוד (interdicție de înstrăinare și grevare).
- הבטחת מכר שנרשמה לטובת צד אחר. לפי חוק 207/2025, שמאז 25 באוגוסט 2026 כלליו מופיעים בסעיף 422(6) עד (11) בקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), רישום כזה הוא בדיוק מה שחושף מכירה כפולה.
- בעלים רשום שאינו המוכר, בלי הסבר מסמכי ברור.
מה הנסח לא מראה?
את מה שלא נרשם. הנסח מתאר את המצב הרשום ולא את המצב בשטח, ולכן נסח נקי אינו מבטיח נכס נקי. הוא אינו מראה בעיות תכנון, חריגות בנייה או חובות של מסים מקומיים. בדיקה מלאה כוללת גם בדיקה תכנונית ובדיקת חובות.
חשוב גם התזמון. הנסח נכון ליום שבו הוצא, ואין לו תוקף משפטי לצורך בדיקה במובן של תאריך תפוגה. בין הבדיקה לתשלום יכול להירשם משהו חדש, ולכן מוציאים נסח עדכני לפני כל תשלום משמעותי ולפני החתימה.
יש נסח גם לדירה שעוד לא נבנתה?
כן. לפי חוק 207/2025, גם ליחידה בבנייה יש דף משלה בפנקס, והחוזה המוקדם נרשם בו. ברכישה מיזם כדאי לשאול כבר בפגישה הראשונה מה מספר הדף של היחידה שלכם בפנקס, ולהזמין נסח כדי לראות שהחוזה אכן נרשם.
לפני שמשלמים: איך אנחנו קוראים נסח
אנחנו מוציאים נסח עצמאי ולא מסתמכים על עותק שהמוכר או המתווך שלחו. אנחנו משווים את חלק II לזהות המוכר ולמסמכי הבעלות, בודקים כל רישום בחלק III ומוודאים שיש דרך מוסדרת להסרתו, ומוציאים נסח חדש לפני כל תשלום. את הפעולות מול הרישום והנוטריון מבצעים נוטריון ועורך דין בעלי רישיון ברומניה.
המידע נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי. אגרות ונהלי ANCPI משתנים מעת לעת. קריאת נסח לצורך עסקה צריכה להיעשות בידי עורך דין בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
כמה עולה נסח מפנקס המקרקעין ברומניה?
נסח לצורך מידע שמוזמן באתר ePay של ANCPI עולה 20 לֵיי, נכון ל-2026. בעלי נכס יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בלי תשלום דרך הפלטפורמה של ANCPI לבעלים.
מי רשאי להוציא נסח על נכס ברומניה?
נסח לצורך מידע יכול להזמין כל אחד, גם מי שאינו הבעלים. נסח לצורך אימות, שמשמש לחתימה, מזמין רק הנוטריון.
מה המשמעות של חלק III ריק?
שביום הוצאת הנסח לא רשומים על הנכס משכנתא, עיקול, הליך משפטי או זכות של צד שלישי. זה סימן טוב, אבל אינו תחליף לבדיקה תכנונית ולבדיקת חובות מקומיים.
כמה זמן נסח בתוקף?
הנסח משקף את המצב ביום שבו הוצא. מצב הנכס יכול להשתנות, ולכן מוציאים נסח חדש לפני כל תשלום משמעותי ולפני החתימה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.