Коротко
Выписка из румынской книги недвижимости (Extras de Carte Funciară) показывает, кто является собственником объекта и что на нём зарегистрировано. Любой может заказать информационную выписку на сайте ePay ANCPI за 20 леев по состоянию на 2026 год, указав уезд, населённый пункт и номер объекта. Выписка состоит из трёх частей, и третья часть, обременения, определяет, можно ли продвигаться дальше. Чистая выписка является необходимым условием, но не заменяет проверку градостроительной документации и задолженностей.
Главное
- 1Информационную выписку (pentru informare) может заказать любой. Выписку для удостоверения (pentru autentificare) заказывает только нотариус перед подписанием.
- 2Онлайн-заказ в ePay ANCPI стоит 20 леев по состоянию на 2026 год, а собственники могут получить выписку на свой объект бесплатно.
- 3Часть I описывает объект, часть II собственников, а часть III обременения, отметки и права третьих лиц.
- 4Если зарегистрировано несколько собственников, все они должны подписать сделку.
- 5Выписка отражает положение только на дату выдачи, поэтому перед каждым существенным платежом заказывается новая выписка.
Прежде чем обсуждать цену, договор или аванс, в деле должен быть один документ: актуальная выписка из книги недвижимости. Она недорога, выдаётся быстро и отвечает на самый базовый вопрос любой сделки: действительно ли продавец является собственником и свободен ли объект от прав других лиц.
В руководстве объясняется, как самостоятельно заказать выписку из Израиля, как читать каждую из её частей и какие записи требуют остановиться и задать вопросы.
Почему выписка является первым документом проверки?
Потому что в Румынии незарегистрированное право на недвижимость почти ничего не стоит в отношениях с третьими лицами. Книгу недвижимости, Cartea Funciară, ведёт ANCPI, агентство кадастра и регистрации недвижимости, через уездные отделения (OCPI) в соответствии с законом 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости. Выписка является кратким изложением этой регистрации.
Отсюда простое рабочее правило: аванс не платится, пока нет актуальной выписки и пока её не прочитал ваш адвокат.
Онлайн-заказ в ePay ANCPI стоит 20 леев по состоянию на 2026 год, а собственники могут получить выписку на свой объект бесплатно.
Какая выписка вам нужна?
| Вид выписки | Кто заказывает | Назначение |
|---|---|---|
| Информационная (pentru informare) | Любой, в том числе не собственник | Проверка перед сделкой и отслеживание объекта |
| Для удостоверения (pentru autentificare) | Только нотариус | Само подписание, с коротким сроком действия в несколько дней |
Первую выписку вы заказываете на этапе проверки. Вторую заказывает нотариус накануне дня подписания.
Как заказать выписку онлайн из Израиля?
- Зайдите на платёжный сайт ANCPI, ePay, и откройте учётную запись.
- Выберите продукт Extras de carte funciară pentru informare.
- Введите данные объекта: уезд, населённый пункт и номер книги недвижимости или кадастровый номер. Номер можно получить у продавца, застройщика или из документов на объект.
- Оплатите 20 леев картой и получите выписку в виде PDF-файла, как правило, в короткий срок.
Собственники могут получить выписку на свой объект бесплатно через специальную платформу ANCPI для собственников. А если продавец отказывается сообщить номер объекта, это тоже информация, которую стоит учесть.
Что содержится в каждой из трёх частей?
Выписка выдаётся только на румынском языке. Стоит попросить адвоката подготовить краткое резюме каждой части на языке, которым вы владеете, и хранить его в деле сделки вместе с выпиской.
| Часть | Что в ней зарегистрировано | Что проверять |
|---|---|---|
| Часть I: объект | Адрес, площадь, кадастровый номер, назначение, а для квартиры также доля в общем имуществе и в земле | Что описание соответствует тому, что вам продают, и тому, что существует на месте |
| Часть II: собственники | Кто собственник, в какой доле, на основании какого документа (договор, наследство, судебное решение) и является ли регистрация окончательной или предварительной | Что зарегистрированный собственник - это именно тот, кто продаёт, и что все собственники подписывают |
| Часть III: обременения | Ипотеки, аресты, судебные процессы, запреты на отчуждение, права пользования и договоры аренды | Что часть пуста или что каждая запись будет снята в установленном порядке до подписания или в момент подписания |
Объект, зарегистрированный на двух или более собственников, нельзя продать без подписи всех их на самой сделке. Старая генеральная доверенность этого не заменяет. Если зарегистрированный в части II собственник не тот, кто сидит напротив вас на переговорах, это первая точка остановки.
Какие записи требуют остановиться?
Ни одна из следующих записей не обязательно означает конец сделки, но каждая из них требует объяснения от вашего адвоката, прежде чем продолжать:
- Ипотека (ipotecă) банка без ясного пути к её снятию.
- Арест или исполнительное производство.
- Отметка о судебном процессе, касающемся объекта.
- Запрет на отчуждение и обременение (interdicție de înstrăinare și grevare).
- Обещание продажи, зарегистрированное в пользу другой стороны. Согласно закону 207/2025, положения которого с 25 августа 2026 года содержатся в статье 422(6)-(11) Кодекса планирования и строительства (закон 169/2026), именно такая запись и выявляет двойную продажу.
- Зарегистрированный собственник, не являющийся продавцом, без ясного документального объяснения.
Чего выписка не показывает?
Того, что не зарегистрировано. Выписка описывает зарегистрированное положение, а не фактическое, поэтому чистая выписка не гарантирует чистого объекта. Она не показывает градостроительных проблем, отступлений от разрешения на строительство или задолженностей по местным налогам. Полная проверка включает также проверку градостроительной документации и задолженностей.
Важны и сроки. Выписка верна на дату выдачи, и у неё нет юридической силы для целей проверки в смысле срока истечения. Между проверкой и платежом может быть зарегистрировано что-то новое, поэтому актуальная выписка заказывается перед каждым существенным платежом и перед подписанием.
Есть ли выписка на квартиру, которая ещё не построена?
Да. Согласно закону 207/2025, строящаяся единица также имеет собственный лист в книге, и предварительный договор регистрируется в нём. При покупке у застройщика стоит уже на первой встрече спросить номер листа вашей единицы в книге и заказать выписку, чтобы убедиться, что договор действительно зарегистрирован.
До оплаты: как мы читаем выписку
Мы заказываем выписку самостоятельно и не полагаемся на копию, присланную продавцом или посредником. Мы сверяем часть II с личностью продавца и документами о праве собственности, проверяем каждую запись в части III и убеждаемся, что есть установленный порядок её снятия, а также заказываем новую выписку перед каждым платежом. Действия в отношении регистрации и нотариуса выполняют нотариус и адвокат с лицензией в Румынии.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией. Сборы и процедуры ANCPI время от времени меняются. Чтение выписки для целей сделки должен выполнять независимый адвокат.
Частые вопросы
Сколько стоит выписка из книги недвижимости в Румынии?
Информационная выписка, заказанная на сайте ePay ANCPI, стоит 20 леев по состоянию на 2026 год. Собственники могут получить выписку на свой объект бесплатно через платформу ANCPI для собственников.
Кто вправе получить выписку на объект в Румынии?
Информационную выписку может заказать любой, в том числе не собственник. Выписку для удостоверения, используемую при подписании, заказывает только нотариус.
Что означает пустая часть III?
Что на дату выдачи выписки на объекте не зарегистрированы ипотека, арест, судебный процесс или право третьего лица. Это хороший знак, но он не заменяет проверку градостроительной документации и местных задолженностей.
Сколько действует выписка?
Выписка отражает положение на дату выдачи. Положение объекта может измениться, поэтому новая выписка заказывается перед каждым существенным платежом и перед подписанием.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.