باختصار
يُظهر المستخرج من السجل العقاري الروماني (Extras de Carte Funciară) من هو مالك العقار وما المسجل عليه. ويمكن لأي شخص أن يطلب مستخرجًا لغرض الاطلاع عبر موقع ePay التابع لـ ANCPI، مقابل 20 ليو وفقًا لعام 2026، مع بيان المحافظة والبلدة ورقم العقار. وينقسم المستخرج إلى ثلاثة أجزاء، والجزء الثالث، الأعباء، هو الذي يحسم ما إذا كان يمكن المضي قدمًا. والمستخرج النظيف شرط ضروري، لكنه لا يغني عن الفحص التخطيطي وفحص الديون.
أبرز النقاط
- 1يمكن لأي شخص أن يطلب مستخرجًا لغرض الاطلاع (pentru informare). أما المستخرج لغرض التوثيق (pentru autentificare) فلا يطلبه إلا كاتب العدل قبيل التوقيع.
- 2يكلّف الطلب عبر الإنترنت في ePay التابع لـ ANCPI مبلغ 20 ليو وفقًا لعام 2026، ويمكن لمالكي العقارات الحصول على مستخرج لعقارهم دون مقابل.
- 3يصف الجزء I العقار، والجزء II المالكين، والجزء III الأعباء والملاحظات وحقوق الغير.
- 4عندما يكون هناك عدة مالكين مسجلين، يجب أن يوقّعوا جميعًا على الصفقة.
- 5يعكس المستخرج الوضع في يوم إصداره فقط، ولذلك يُستخرج مستخرج جديد قبل كل دفعة جوهرية.
قبل الحديث عن السعر أو العقد أو الدفعة المقدمة، ثمة مستند واحد يُستحسن أن يكون في الملف: مستخرج حديث من السجل العقاري. فهو زهيد الكلفة، ويُستخرج بسرعة، ويجيب عن أبسط سؤال في أي صفقة: هل من يبيعكم هو المالك فعلًا، وهل العقار خالٍ من حقوق الآخرين.
يشرح الدليل كيف تطلبون مستخرجًا بأنفسكم من إسرائيل، وكيف تقرؤون كل جزء من أجزائه، وما القيود التي تستوجب التوقف وطرح الأسئلة.
لماذا يُعدّ المستخرج المستند الأول في الفحص؟
لأن الحق العقاري غير المسجل في رومانيا لا يكاد يساوي شيئًا في مواجهة الغير. فالسجل العقاري، Cartea Funciară، تديره ANCPI، هيئة المساحة وتسجيل العقارات، عبر مكاتب المحافظات (OCPI)، وفقًا لقانون المساحة وتسجيل العقارات 7/1996. والمستخرج هو خلاصة هذا التسجيل.
ومن هنا قاعدة عمل بسيطة: لا تُدفع دفعة مقدمة قبل وجود مستخرج حديث، وقبل أن يقرأه محامٍ يمثلكم.
يكلّف الطلب عبر الإنترنت في ePay التابع لـ ANCPI مبلغ 20 ليو وفقًا لعام 2026، ويمكن لمالكي العقارات الحصول على مستخرج لعقارهم دون مقابل.
أي مستخرج تحتاجون إليه؟
| نوع المستخرج | من يطلبه | الاستخدام |
|---|---|---|
| لغرض الاطلاع (pentru informare) | أي شخص، حتى من ليس مالكًا | الفحص قبل الصفقة ومتابعة العقار |
| لغرض التوثيق (pentru autentificare) | كاتب العدل فقط | التوقيع نفسه، بصلاحية قصيرة لبضعة أيام |
تطلبون المستخرج الأول في مرحلة الفحص. أما الثاني فيطلبه كاتب العدل قبيل يوم التوقيع.
كيف يُطلب المستخرج عبر الإنترنت من إسرائيل؟
- ادخلوا إلى موقع المدفوعات التابع لـ ANCPI، ePay، وافتحوا حسابًا.
- اختاروا المنتج Extras de carte funciară pentru informare.
- أدخلوا بيانات العقار: المحافظة، والبلدة، ورقم السجل العقاري أو الرقم الكاداستري. ويُحصل على الرقم من البائع أو المطوّر أو من مستندات العقار.
- ادفعوا 20 ليو بالبطاقة، وستحصلون على المستخرج كملف PDF، عادةً خلال وقت قصير.
يمكن لمالكي العقارات الحصول على مستخرج لعقارهم دون مقابل، عبر منصة مخصصة للمالكين تابعة لـ ANCPI. وإذا رفض البائع إعطاء رقم العقار، فهذه أيضًا معلومة تستحق الاعتبار.
ما الذي يرد في كل جزء من الأجزاء الثلاثة؟
يصدر المستخرج باللغة الرومانية فقط. ويُستحسن أن تطلبوا من المحامي ملخصًا قصيرًا لكل جزء باللغة التي تقرؤونها، وأن تحفظوه في ملف الصفقة مع المستخرج.
| الجزء | ما المسجل فيه | ما الذي يُفحص |
|---|---|---|
| الجزء I: العقار | العنوان، والمساحة، والرقم الكاداستري، والاستخدام المخصص، وفي الشقة أيضًا الحصة النسبية في الأجزاء المشتركة وفي الأرض | أن الوصف يطابق ما يُباع لكم وما هو قائم على أرض الواقع |
| الجزء II: المالكون | من المالك، وبأي حصة، واستنادًا إلى أي مستند (عقد، أو ميراث، أو حكم قضائي)، وهل التسجيل نهائي أم مؤقت | أن المالك المسجل هو تحديدًا من يبيع، وأن جميع المالكين يوقّعون |
| الجزء III: الأعباء | الرهون، والحجوزات، والإجراءات القضائية، وحظر التصرف، وحقوق الانتفاع، وعقود الإيجار | أن الجزء فارغ، أو أن كل قيد سيُشطب بطريقة منظمة قبل التوقيع أو عنده |
العقار المسجل باسم مالكَين أو أكثر لا يمكن بيعه دون توقيع جميعهم على الصفقة نفسها. والوكالة العامة القديمة لا تغني عن ذلك. وعندما لا يكون المالك المسجل في الجزء II هو من يجلس قبالتكم في التفاوض، فتلك هي نقطة التوقف الأولى.
ما القيود التي تستوجب التوقف؟
لا يعني أي من القيود التالية بالضرورة نهاية الصفقة، لكن كلًّا منها يستوجب تفسيرًا من محاميكم قبل المتابعة:
- رهن عقاري (ipotecă) لصالح بنك، دون طريق واضح لشطبه.
- حجز أو إجراءات تنفيذ.
- ملاحظة بشأن إجراء قضائي يتعلق بالعقار.
- حظر التصرف والرهن (interdicție de înstrăinare și grevare).
- وعد بالبيع مسجل لصالح طرف آخر. فوفقًا للقانون 207/2025، الذي ترد أحكامه منذ 25 أغسطس 2026 في المادة 422(6) إلى (11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، فإن هذا القيد هو بالضبط ما يكشف البيع المزدوج.
- مالك مسجل ليس هو البائع، دون تفسير مستندي واضح.
ما الذي لا يُظهره المستخرج؟
ما لم يُسجَّل. فالمستخرج يصف الوضع المسجل لا الوضع على أرض الواقع، ولذلك فإن المستخرج النظيف لا يضمن عقارًا نظيفًا. فهو لا يُظهر المشكلات التخطيطية أو مخالفات البناء أو ديون الضرائب المحلية. والفحص الكامل يشمل أيضًا فحصًا تخطيطيًّا وفحصًا للديون.
والتوقيت مهم أيضًا. فالمستخرج صحيح في اليوم الذي صدر فيه، وليست له صلاحية قانونية لأغراض الفحص بمعنى تاريخ انتهاء. وبين الفحص والدفع قد يُسجَّل شيء جديد، ولذلك يُستخرج مستخرج حديث قبل كل دفعة جوهرية وقبل التوقيع.
هل يوجد مستخرج أيضًا لشقة لم تُبنَ بعد؟
نعم. فوفقًا للقانون 207/2025، يكون للوحدة قيد البناء أيضًا صحيفة خاصة بها في السجل، ويُسجَّل العقد التمهيدي فيها. وعند الشراء من مطوّر يُستحسن أن تسألوا منذ الاجتماع الأول عن رقم صحيفة وحدتكم في السجل، وأن تطلبوا مستخرجًا للتأكد من أن العقد قد سُجّل فعلًا.
قبل الدفع: كيف نقرأ المستخرج
نستخرج مستخرجًا مستقلًّا ولا نعتمد على نسخة أرسلها البائع أو الوسيط. ونقارن الجزء II بهوية البائع ومستندات الملكية، ونفحص كل قيد في الجزء III ونتحقق من وجود طريق منظم لشطبه، ونستخرج مستخرجًا جديدًا قبل كل دفعة. ويتولى الإجراءات أمام السجل وكاتب العدل كاتب عدل ومحامٍ مرخّصان في رومانيا.
المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا تُعدّ استشارة قانونية. فرسوم ANCPI وإجراءاتها تتغير من حين إلى آخر. ويجب أن يتولى قراءة المستخرج لغرض الصفقة محامٍ مستقل.
أسئلة شائعة
كم يكلّف المستخرج من السجل العقاري في رومانيا؟
يكلّف المستخرج لغرض الاطلاع المطلوب عبر موقع ePay التابع لـ ANCPI مبلغ 20 ليو، وفقًا لعام 2026. ويمكن لمالكي العقارات الحصول على مستخرج لعقارهم دون مقابل عبر منصة ANCPI للمالكين.
من يحق له استخراج مستخرج عن عقار في رومانيا؟
يمكن لأي شخص أن يطلب مستخرجًا لغرض الاطلاع، حتى من ليس مالكًا. أما المستخرج لغرض التوثيق، الذي يُستخدم للتوقيع، فلا يطلبه إلا كاتب العدل.
ما معنى أن يكون الجزء III فارغًا؟
أنه في يوم إصدار المستخرج لا يوجد مسجل على العقار رهن أو حجز أو إجراء قضائي أو حق للغير. وهذه علامة جيدة، لكنها لا تغني عن الفحص التخطيطي وفحص الديون المحلية.
كم يدوم سريان المستخرج؟
يعكس المستخرج الوضع في اليوم الذي صدر فيه. وقد يتغير وضع العقار، ولذلك يُستخرج مستخرج جديد قبل كل دفعة جوهرية وقبل التوقيع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.