אני לא אוהב להמר. אני יודע שיש אנשים שנהנים מהבילוי בקזינו. אני מעולם לא ראיתי זאת כבילוי. גם כשנסעתי לטיול בארה״ב והגעתי ללאס וגאס, נכנסתי, עשיתי סיבוב בכמה מהמלונות שיש בהם קזינו, באחד מהם גם הקצבתי 50 דולר לניסיון לבדוק את המזל בשביל החוויה. לא יותר מזה. מעולם לא הצלחתי להתחבר לריגוש שבהימורים, וודאי שלא לעשן הסיגריות המקובל בבתי הקזינו גם בימינו. מאחר והמשרד נותן שירותים בכמה מדינות בהן יש פעילות הימורים ענפה, לא פעם יצא לי שהתלוויתי ללקוח שביקש לבלות את הערב בקזינו.
את דני פגשתי בקזינו. גם הוא לא אוהב להמר, אבל נסחב על ידי חבריו בעל כורחו לבילוי של ערב בקזינו. עמדנו וצפינו שנינו במהמרים בשולחן הבלק-ז׳אק, וכשהבנו ששנינו ״מאותו הכפר״, נטשנו אני את הלקוח והוא את החבר ליד השולחן והתיישבנו לנו בפינה שקטה לשוחח. השיחה קלחה ונמשכה פרק זמן לא מבוטל, שכן שנינו היינו נספחים למהמרים שלא ידעו שובע. החלפנו מספרי טלפון ובסוף הערב הארוך נפרדנו ודני הבטיח להתקשר כשיחזור לארץ ולקפוץ למשרד לכוס קפה.
חלפו כמה שבועות ודני התקשר וביקש לתאם פגישה. כשהגיע סיפר לי שיש לו 2 דירות ב- 2 מדינות במזרח אירופה, שרכש לפני מספר חודשים. המחיר היה אטרקטיבי, המיקום טוב, יש גם חברת ניהול שנראה לו שהיא מתפקדת כמו שצריך.
אז מה הבעיה? שאלתי
דני לא מבין למה חברת הניהול ניכתה לו מהתשלום שהעבירה סעיף שנקרא מיסים. יש לו פה פגיעה קשה בתשואה שהבין שיקבל מהדירות. בישראל, הוא מסביר לי, אני לא נדרש לשלם מס על ההכנסות משכירות שאני מקבל מהדירה שירשתי מהוריי.
בהמשך השיחה הבנתי שדני לא היה מודע לעניין המיסוי. המשווק לא טרח לפרט או להסביר. דני לא שאל.
פירטתי בפני דני את שיעורי המס הנגבים מההכנסות משכירות במדינות בהן רכש את הדירות. הסברתי לו כי עליו לבדוק בכל פעם שהוא רוכש נכס נדל״ן במדינה זרה את השאלה האם בין המדינה האמורה לבין מדינת ישראל אמנת מס המונעת תשלום כפל מס, אחרת יידרש לשלם מס על ההכנסות משכירות גם במדינה בה מצויה הדירה וגם בישראל.
דני היה מופתע. מדוע עליו לשלם בישראל מס על ההכנסה משכירות, הרי הדירות מכניסות כמה מאות בודדות של יורו מדי חודש, מה שלא מגיע לסף המס על הכנסה משכירות.
נאלצתי להסביר לדני את ההבדל בין הבעלות על נכס בישראל ונכס בחו״ל לעניין ההכנסות משכירות מנכס בישראל לבין אלו מנכס בחו״ל.
אז מה חשוב לדעת לגבי מיסוי ההכנסות משכירות בחו״ל:
חובת דיווח: לרשויות המס בישראל על כל הכנסה מדמי שכירות בחו״ל, גם אם שילמת מס על ההכנסה במדינה הזרה.
האמנות למניעת כפל מס: האמנות משפיעות באופן ישיר על חישוב המס ועל התכנון המיסויי הכולל.
הכרת האמנות למניעת כפל מס בין ישראל למדינה בה נמצא הנכס תאפשר לך לבחון את האפשרות לקבלת זיכוי על המס ששולם בחו״ל.
תכנון מיסויי מראש: בישראל קיימים מספר מסלולים למיסוי הכנסות משכירות בחו״ל. חשוב להשוות בין המסלולים השונים (מסלול המס הקבוע של 15% על ההכנסות ברוטו, ללא קיזוז הוצאות (למעט פחת) ו- מסלול המס השולי, בו משלמים מס לפי מדרגת המס השולי לאחר ניכוי כל ההוצאות הקשורות לנכס) על מנת לבחור את האופציה המשתלמת ביותר עבורך. בחירת המסלול המתאים תלויה במגוון גורמים, כגון גובה ההכנסות, סוג הנכס, הוצאות הקשורות לנכס, והסכמים למניעת כפל מס.
הוצאות מוכרות: תיעוד מדויק של כל ההוצאות הקשורות לנכס (תיקונים, ארנונה, ביטוח וכו׳) יאפשר לך לקזז אותן מהכנסותיך ולשלם פחות מס.
ניהול נכון של מיסוי הכנסות משכירות בחו״ל דורש ידע מקצועי ותכנון מראש. פניה לייעוץ מומחה תסייע להבטיח עמידה בכל הדרישות החוקיות ותאפשר למקסם את הרווחים.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.