בקצרה
ברוב המקרים נכס ברומניה אינו נספר לעניין ״דירה יחידה״ בישראל, כי חוק מיסוי מקרקעין סופר רק דירות ״בישראל ובאזור״. לכן תושב ישראל שיש לו נכס ברומניה ואין לו דירה בארץ ייהנה ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, ואותו עיקרון חל על הפטור ממס שבח. החריג החשוב הוא מי שהפסיק להיות תושב ישראל: אצלו הנכס במדינת התושבות כן נספר.
הנקודות החשובות
- 1סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירה יחידה כדירתו היחידה של הרוכש ״בישראל ובאזור״. נכס ברומניה לא נספר.
- 2נכון לאוקטובר 2026, על דירה יחידה אין מס רכישה עד 1,978,745 ש״ח, ולפי דיווחים המדרגות מוקפאות עד 15 בינואר 2028.
- 3בדירה של 2.5 מיליון ש״ח ההפרש בין דירה יחידה (כ-20,538 ש״ח) לדירה נוספת (200,000 ש״ח) הוא כ-179,000 ש״ח.
- 4גם הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) בודק דירות בישראל ובאזור, ודורש החזקה של 18 חודשים לפחות.
- 5מי שעבר לרומניה ומחזיק בה בית ייחשב כמי שיש לו דירה במדינת התושבות, והזכאות להטבות בסכנה.
משפחה שקנתה וילה ברומניה ומתכננת בהמשך לקנות דירה בישראל רוצה לדעת דבר אחד לפני שהיא מגיעה לחתימה: האם הנכס בחו״ל יסווג אותה כבעלת ״דירה נוספת״? בדירה ממוצעת בישראל מדובר בהפרש של מאות אלפי שקלים במס הרכישה.
התשובה נשענת על שני מבחנים. הראשון הוא הגיאוגרפיה של ההגדרה בחוק. השני הוא מעמד התושבות שלכם ביום העסקה. נעבור על שניהם, ואז על הצד של המכירה.
קודם כל: את מי החוק סופר כ״רוכש״?
לעניין דירה יחידה, התא הנבדק הוא המשפחה הגרעינית: אתם, בן או בת הזוג, וילדים לא נשואים שטרם מלאו להם 18. בן זוג שחי בנפרד דרך קבע איננו חלק מהתא. כל הדירות של כל בני התא נספרות יחד.
- דירה בישראל שרשומה על שם בן הזוג בלבד מוציאה גם אתכם מגדר דירה יחידה.
- להבדיל, אין טעם לרשום את הווילה ברומניה על שם הילד או בן הזוג כדי ״לחסוך״ מס רכישה בישראל, כי הנכס ברומניה ממילא לא נכנס לספירה. שאלת הרישום ברומניה נוגעת לירושה, למשכנתא ולמשטר הרכוש בין בני הזוג.
נכון לאוקטובר 2026, על דירה יחידה אין מס רכישה עד 1,978,745 ש״ח, ולפי דיווחים המדרגות מוקפאות עד 15 בינואר 2028.
האם וילה ברומניה הופכת את הדירה בישראל לדירה נוספת?
לא, אם אתם תושבי ישראל. ההגדרה בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מתייחסת לדירה שהיא היחידה של הרוכש ״בישראל ובאזור״. המבחן הוא אפוא כמה דירות מגורים יש לתא המשפחתי בתחום הזה, ולא כמה נכסים יש לו בעולם. נכס ברומניה נמצא מחוץ לתחום.
יש לכך סייג אחד, ואליו נחזור בהמשך: ההטבה מיועדת ליחיד שהוא תושב ישראל.
כמה כסף עומד על הפרק?
המדרגות שבטבלה הן אלה שהוצגו במקור, נכון לאוקטובר 2026. לפי דיווח בעיתונות הכלכלית, חוק ההסדרים הקפיא אותן עד 15 בינואר 2028.
| שווי הדירה (ש״ח) | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% | 8% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 | 10% | 10% |
נניח, להמחשה, רכישה בישראל במחיר 2,500,000 ש״ח של משפחה שאין לה דירה אחרת בארץ אבל יש לה וילה ברומניה. במסלול של דירה יחידה החלק הראשון פטור, החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש״ח (368,295 ש״ח) ממוסה ב-3.5% ומניב כ-12,890 ש״ח, והיתרה של 152,960 ש״ח ממוסה ב-5% ומניבה כ-7,648 ש״ח. בסך הכול כ-20,538 ש״ח.
אילו הנכס ברומניה היה נספר, כל הסכום היה ממוסה ב-8%, כלומר 200,000 ש״ח. הפער: כ-179,000 ש״ח. זה חישוב להמחשה, והשומה הסופית נקבעת על ידי רשות המסים על בסיס ההצהרה שתוגש.
ומה אם עברתם לגור ברומניה?
זו הנקודה שבה רוב הטעויות היקרות קורות, כי שתי ההטבות, במס הרכישה ובמס השבח, מותנות בתושבות ישראלית.
| הטבה | כתושבי ישראל | כתושבי חוץ |
|---|---|---|
| מדרגות דירה יחידה במס רכישה | זכאים, אם אין לתא המשפחתי דירה נוספת בישראל ובאזור | בדרך כלל לפי מדרגות דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ש״ח ו-10% מעליהם |
| פטור ממס שבח על דירה יחידה | נספרות רק דירות בישראל ובאזור | רק אם אין דירה במדינת התושבות, ובכפוף לאישור משלטונות המס שם |
במס הרכישה יש הקלה: גם מי שהפך לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק, בתוך שנתיים מתאריך הרכישה, נכנס להגדרה. בצד של מס השבח, סעיף 49א(א) מעניק את הפטור לתושב ישראל וגם לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. אלא שהחוק מניח שלתושב חוץ יש דירה כזו, עד שיציג אישור מרשות המס במדינה שבה הוא תושב שאין לו.
מי שהפך לתושב רומניה ומחזיק בית שם, הבית הזה נספר. לכן מי שמתכנן גם מעבר וגם מכירה של הדירה בישראל צריך לקבוע את סדר הצעדים לפני המעבר, לא אחריו.
ומה עם פטור ממס שבח כשמוכרים את הדירה בישראל?
אותו עיקרון גיאוגרפי חל גם כאן. סעיף 49ב(2) פוטר ממס שבח מכירה של דירה שהיא היחידה של המוכר ״בישראל ובאזור״, כל עוד מתקיימים שני תנאים נוספים: הדירה שימשה למגורים 18 חודשים לפחות בבעלותכם, ובשנה וחצי שקדמו למכירה לא נוצל פטור דומה על דירה אחרת.
כלומר, תושב ישראל שמחזיק דירה אחת בארץ ובית ברומניה יכול לבקש את הפטור כשהוא מוכר את הדירה בישראל, והבית ברומניה לא יעמוד בדרכו, בתנאי שהוא עומד בשאר הדרישות.
מכירה של הבית ברומניה היא סיפור אחר לגמרי: רומניה גובה עליה 3% או 1% משווי העסקה, לפי משך ההחזקה, ובישראל היא מדווחת לפי פקודת מס הכנסה.
האם המשמעות היא שרשות המסים לא מתעניינת בנכס?
ממש לא. לגבי מס רכישה ומס שבח הנכס לא נספר, אבל תושבי ישראל חייבים במס על הכנסותיהם מכל מקום. שכר דירה מהבית ברומניה, רווח ממכירתו, ואפילו העברת הכספים לצורך הקנייה, עשויים להוביל לחובת דוח שנתי. אלה מערכות כללים נפרדות, והאמנה בין ישראל לרומניה היא שמונעת מיסוי כפול של ההכנסה.
מה לעשות לפני שחותמים בישראל, ואיך אנחנו מסייעים
- ערכו רשימה של הדירות בישראל ובאזור של כל התא המשפחתי, כולל בן הזוג והילדים הקטינים.
- בחנו את מעמד התושבות שלכם ביום הקנייה לפי מבחן מרכז החיים.
- שמרו את מסמכי העסקה ברומניה, כי הם יידרשו בדיווחים אחרים.
- אם מעבר על הפרק, החליטו מראש באיזה סדר מוכרים, קונים ועוברים.
- עדכנו את עורך הדין שמגיש את ההצהרה בעסקה בישראל על הנכס ברומניה, גם כשהוא לא נספר.
אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בעסקאות בישראל ובחו״ל ומתאמים בין שני הצדדים, כדי שהחלטה שמתקבלת ברומניה לא תהפוך להפתעה בישראל. הפעולות לפי הדין הרומני נעשות על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. מדרגות המס שהוצגו עשויות להשתנות. שאלת התושבות והזכאות לפטור תלויה בנסיבות של כל משפחה, ולכן לפני עסקה בישראל כדאי להיוועץ בעורך דין או ברואה חשבון שעוסקים במיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות
האם דירה ברומניה נחשבת דירה נוספת לעניין מס רכישה בישראל?
לא, כל עוד אתם תושבי ישראל. החוק מגדיר דירה יחידה כדירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור, ולכן נכס ברומניה אינו נספר.
יש לי דירה בישראל ואני קונה וילה ברומניה. אשלם מס רכישה בישראל?
לא. מס רכישה בישראל חל על רכישת מקרקעין בישראל. ברומניה יש עלויות רכישה מקומיות, כמו נוטריון, רישום ובדירה חדשה גם מע״מ, אבל לא מס רכישה ישראלי.
עברתי לגור ברומניה וקניתי דירה בישראל. מה המס?
תושב חוץ אינו זכאי בדרך כלל למדרגות של דירה יחידה, וישלם 8% עד 6,055,070 ש״ח ו-10% מעל. יש חריג למי שהופך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה.
בן הזוג מחזיק דירה בישראל. אני יכול לקנות כדירה יחידה?
לא. בני זוג, למעט בן זוג שגר בנפרד דרך קבע, וילדים קטינים נחשבים רוכש אחד, ולכן דירה של בן הזוג בישראל נספרת גם לכם.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.