باختصار
في معظم الحالات لا يُحتسب العقار في رومانيا لأغراض «الشقة الوحيدة» في إسرائيل، لأن قانون ضريبة العقارات لا يحتسب إلا الشقق «في إسرائيل وفي المنطقة». ولذلك يستفيد المقيم في إسرائيل الذي يملك عقارًا في رومانيا ولا يملك شقة في البلاد من شرائح ضريبة الشراء الخاصة بالشقة الوحيدة، ويسري المبدأ نفسه على الإعفاء من ضريبة التحسين. والاستثناء المهم هو من توقف عن كونه مقيمًا في إسرائيل: فلديه يُحتسب العقار الموجود في دولة الإقامة.
أبرز النقاط
- 1تعرّف المادة 9(ج1ج)(4) من قانون ضريبة العقارات الشقة الوحيدة بأنها الشقة الوحيدة للمشتري «في إسرائيل وفي المنطقة». والعقار في رومانيا لا يُحتسب.
- 2حتى أكتوبر 2026، لا توجد ضريبة شراء على الشقة الوحيدة حتى 1,978,745 ILS، ووفقًا لتقارير فإن الشرائح مجمدة حتى 15 يناير 2028.
- 3في شقة بقيمة 2.5 مليون ILS، الفرق بين الشقة الوحيدة (نحو 20,538 ILS) والشقة الإضافية (200,000 ILS) هو نحو 179,000 ILS.
- 4الإعفاء من ضريبة التحسين بموجب المادة 49ب(2) يفحص أيضًا الشقق في إسرائيل وفي المنطقة، ويشترط حيازة لمدة 18 شهرًا على الأقل.
- 5من انتقل إلى رومانيا ويملك فيها منزلًا سيُعدّ ممن لديهم شقة في دولة الإقامة، وتصبح الأهلية للمزايا معرّضة للخطر.
الأسرة التي اشترت فيلا في رومانيا وتخطط لاحقًا لشراء شقة في إسرائيل تريد أن تعرف أمرًا واحدًا قبل أن تصل إلى التوقيع: هل سيصنّفها العقار في الخارج كمالكة «شقة إضافية»؟ ففي شقة متوسطة في إسرائيل، يدور الحديث عن فارق بمئات آلاف الشواكل في ضريبة الشراء.
يستند الجواب إلى معيارين. الأول هو النطاق الجغرافي للتعريف في القانون. والثاني هو وضع إقامتكم في يوم الصفقة. وسنتناول كليهما، ثم جانب البيع.
أولًا: من يحتسبه القانون «مشتريًا»؟
لأغراض الشقة الوحيدة، الوحدة المفحوصة هي الأسرة النووية: أنتم، وزوجكم أو زوجتكم، والأولاد غير المتزوجين الذين لم يبلغوا 18 عامًا. والزوج الذي يعيش منفصلًا بصورة دائمة ليس جزءًا من الوحدة. وتُحتسب جميع شقق جميع أفراد الوحدة معًا.
- الشقة في إسرائيل المسجلة باسم الزوج وحده تُخرجكم أنتم أيضًا من نطاق الشقة الوحيدة.
- وفي المقابل، لا جدوى من تسجيل الفيلا في رومانيا باسم الابن أو الزوج «لتوفير» ضريبة الشراء في إسرائيل، لأن العقار في رومانيا لا يدخل في الحساب أصلًا. فمسألة التسجيل في رومانيا تتعلق بالميراث والقرض العقاري ونظام الأموال بين الزوجين.
حتى أكتوبر 2026، لا توجد ضريبة شراء على الشقة الوحيدة حتى 1,978,745 ILS، ووفقًا لتقارير فإن الشرائح مجمدة حتى 15 يناير 2028.
هل تجعل فيلا في رومانيا الشقة في إسرائيل شقة إضافية؟
لا، إذا كنتم مقيمين في إسرائيل. فالتعريف في المادة 9(ج1ج)(4) من قانون ضريبة العقارات (التحسين والشراء) يتعلق بالشقة التي هي الوحيدة للمشتري «في إسرائيل وفي المنطقة». ومن ثم فالمعيار هو عدد الشقق السكنية التي تملكها الوحدة الأسرية في هذا النطاق، لا عدد العقارات التي تملكها في العالم. والعقار في رومانيا يقع خارج هذا النطاق.
ولذلك تحفّظ واحد سنعود إليه لاحقًا: الميزة مخصصة للفرد المقيم في إسرائيل.
كم من المال على المحك؟
الشرائح الواردة في الجدول هي التي عُرضت في المصدر، حتى أكتوبر 2026. ووفقًا لتقرير في الصحافة الاقتصادية، جمّدها قانون الترتيبات حتى 15 يناير 2028.
| قيمة الشقة (ILS) | شقة وحيدة | شقة إضافية |
|---|---|---|
| حتى 1,978,745 | 0% | 8% |
| من 1,978,745 إلى 2,347,040 | 3.5% | 8% |
| من 2,347,040 إلى 6,055,070 | 5% | 8% |
| من 6,055,070 إلى 20,183,565 | 8% | 10% |
| أكثر من 20,183,565 | 10% | 10% |
لنفترض، على سبيل التوضيح، شراءً في إسرائيل بسعر 2,500,000 ILS من قبل أسرة لا تملك شقة أخرى في البلاد لكنها تملك فيلا في رومانيا. في مسار الشقة الوحيدة يُعفى الجزء الأول، ويخضع الجزء الواقع بين 1,978,745 و2,347,040 ILS (368,295 ILS) لضريبة 3.5% فيُنتج نحو 12,890 ILS، ويخضع الباقي البالغ 152,960 ILS لضريبة 5% فيُنتج نحو 7,648 ILS. والمجموع نحو 20,538 ILS.
ولو كان العقار في رومانيا يُحتسب، لخضع المبلغ كله لضريبة 8%، أي 200,000 ILS. والفارق: نحو 179,000 ILS. وهذا حساب للتوضيح، والتقدير النهائي تحدده سلطة الضرائب الإسرائيلية بناءً على الإقرار الذي سيُقدَّم.
وماذا لو انتقلتم للعيش في رومانيا؟
هذه هي النقطة التي تقع فيها معظم الأخطاء المكلفة، لأن الميزتين، في ضريبة الشراء وفي ضريبة التحسين، مشروطتان بالإقامة الإسرائيلية.
| الميزة | كمقيمين في إسرائيل | كغير مقيمين |
|---|---|---|
| شرائح الشقة الوحيدة في ضريبة الشراء | مستحقة، إذا لم تكن للوحدة الأسرية شقة إضافية في إسرائيل وفي المنطقة | في العادة وفق شرائح الشقة الإضافية: 8% حتى 6,055,070 ILS و10% فوق ذلك |
| الإعفاء من ضريبة التحسين على الشقة الوحيدة | لا تُحتسب إلا الشقق في إسرائيل وفي المنطقة | فقط إذا لم توجد شقة في دولة الإقامة، ورهنًا بتأكيد من سلطات الضرائب هناك |
في ضريبة الشراء يوجد تيسير: فمن أصبح مقيمًا في إسرائيل لأول مرة، أو مقيمًا عائدًا بعد غياب طويل، خلال سنتين من تاريخ الشراء يدخل أيضًا في التعريف. أما في جانب ضريبة التحسين، فتمنح المادة 49أ(أ) الإعفاء للمقيم في إسرائيل وكذلك لغير المقيم الذي لا يملك شقة سكنية في دولة إقامته. غير أن القانون يفترض أن لغير المقيم شقة كهذه، إلى أن يقدّم تأكيدًا من سلطة الضرائب في الدولة التي يقيم فيها بأنه لا يملكها.
من أصبح مقيمًا في رومانيا ويملك منزلًا هناك، فإن هذا المنزل يُحتسب. ولذلك على من يخطط للانتقال ولبيع الشقة في إسرائيل معًا أن يحدد ترتيب الخطوات قبل الانتقال، لا بعده.
وماذا عن الإعفاء من ضريبة التحسين عند بيع الشقة في إسرائيل؟
يسري المبدأ الجغرافي نفسه هنا أيضًا. فالمادة 49ب(2) تعفي من ضريبة التحسين بيع الشقة التي هي الوحيدة للبائع «في إسرائيل وفي المنطقة»، ما دام شرطان إضافيان متحققين: أن تكون الشقة قد استُخدمت للسكن مدة 18 شهرًا على الأقل في ملكيتكم، وألا يكون إعفاء مماثل قد استُخدم على شقة أخرى في السنة والنصف السابقة للبيع.
أي أن المقيم في إسرائيل الذي يملك شقة واحدة في البلاد ومنزلًا في رومانيا يمكنه طلب الإعفاء حين يبيع الشقة في إسرائيل، ولن يقف المنزل في رومانيا في طريقه، شريطة أن يستوفي باقي المتطلبات.
أما بيع المنزل في رومانيا فقصة مختلفة تمامًا: إذ تحصّل رومانيا عليه 3% أو 1% من قيمة الصفقة، بحسب مدة الحيازة، ويُبلَّغ عنه في إسرائيل وفق مرسوم ضريبة الدخل.
هل يعني ذلك أن سلطة الضرائب لا تهتم بالعقار؟
على الإطلاق. ففي ما يتعلق بضريبة الشراء وضريبة التحسين لا يُحتسب العقار، لكن المقيمين في إسرائيل ملزمون بالضريبة على دخولهم من أي مكان. فالإيجار من المنزل في رومانيا، والربح من بيعه، وحتى تحويل الأموال لأغراض الشراء، قد يؤدي إلى واجب تقديم تقرير سنوي. وهذه منظومات قواعد منفصلة، والاتفاقية بين إسرائيل ورومانيا هي التي تمنع الازدواج الضريبي على الدخل.
ما الذي يجب فعله قبل التوقيع في إسرائيل، وكيف نساعد
- أعدّوا قائمة بالشقق في إسرائيل وفي المنطقة لكامل الوحدة الأسرية، بما في ذلك الزوج والأولاد القاصرون.
- افحصوا وضع إقامتكم في يوم الشراء وفق معيار مركز الحياة.
- احتفظوا بمستندات الصفقة في رومانيا، لأنها ستُطلب في تقارير أخرى.
- إذا كان الانتقال مطروحًا، فقرّروا مسبقًا بأي ترتيب تبيعون وتشترون وتنتقلون.
- أبلغوا المحامي الذي يقدّم الإقرار في الصفقة في إسرائيل بالعقار في رومانيا، حتى حين لا يُحتسب.
نرافق المشترين الإسرائيليين في الصفقات في إسرائيل وفي الخارج وننسّق بين الجانبين، كي لا يتحول قرار يُتخذ في رومانيا إلى مفاجأة في إسرائيل. وتتولى الإجراءات بموجب القانون الروماني كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية. وقد تتغير الشرائح الضريبية المعروضة. ومسألة الإقامة والأهلية للإعفاء تتوقف على ظروف كل أسرة، ولذلك يجدر قبل أي صفقة في إسرائيل استشارة محامٍ أو محاسب يعمل في ضريبة العقارات.
أسئلة شائعة
هل تُعدّ شقة في رومانيا شقة إضافية لأغراض ضريبة الشراء في إسرائيل؟
لا، ما دمتم مقيمين في إسرائيل. فالقانون يعرّف الشقة الوحيدة بأنها الشقة الوحيدة للمشتري في إسرائيل وفي المنطقة، ولذلك لا يُحتسب العقار في رومانيا.
لديّ شقة في إسرائيل وأشتري فيلا في رومانيا. هل سأدفع ضريبة شراء في إسرائيل؟
لا. فضريبة الشراء في إسرائيل تسري على شراء العقارات في إسرائيل. وفي رومانيا توجد تكاليف شراء محلية، مثل كاتب العدل والتسجيل، وفي الشقة الجديدة أيضًا ضريبة القيمة المضافة، لكن لا توجد ضريبة شراء إسرائيلية.
انتقلت للعيش في رومانيا واشتريت شقة في إسرائيل. ما الضريبة؟
غير المقيم لا يستحق في العادة شرائح الشقة الوحيدة، وسيدفع 8% حتى 6,055,070 ILS و10% فوق ذلك. ويوجد استثناء لمن يصبح مقيمًا في إسرائيل لأول مرة أو مقيمًا عائدًا بعد غياب طويل خلال سنتين من الشراء.
زوجي يملك شقة في إسرائيل. هل يمكنني الشراء كشقة وحيدة؟
لا. فالزوجان، باستثناء الزوج الذي يعيش منفصلًا بصورة دائمة، والأولاد القاصرون يُعدّون مشتريًا واحدًا، ولذلك تُحتسب شقة الزوج في إسرائيل عليكم أيضًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.