Коротко
В большинстве случаев объект в Румынии не учитывается для целей «единственной квартиры» в Израиле, поскольку Закон о налогообложении недвижимости учитывает только квартиры «в Израиле и в Районе». Поэтому резидент Израиля, у которого есть объект в Румынии и нет квартиры в Израиле, пользуется шкалой налога на покупку для единственной квартиры, и тот же принцип применяется к освобождению от налога на прирост стоимости. Важное исключение составляет тот, кто перестал быть резидентом Израиля: у него объект в стране резидентства учитывается.
Главное
- 1Статья 9(c1c)(4) Закона о налогообложении недвижимости определяет единственную квартиру как единственную квартиру покупателя «в Израиле и в Районе». Объект в Румынии не учитывается.
- 2По состоянию на октябрь 2026 года на единственную квартиру налог на покупку не взимается до 1 978 745 ILS, и, по сообщениям, ступени шкалы заморожены до 15 января 2028 года.
- 3Для квартиры стоимостью 2,5 млн ILS разница между единственной квартирой (около 20 538 ILS) и дополнительной квартирой (200 000 ILS) составляет около 179 000 ILS.
- 4Освобождение от налога на прирост стоимости по статье 49B(2) также учитывает квартиры в Израиле и в Районе и требует владения не менее 18 месяцев.
- 5Тот, кто переехал в Румынию и владеет там домом, будет считаться имеющим квартиру в стране резидентства, и право на льготы окажется под угрозой.
Семья, которая купила виллу в Румынии и планирует впоследствии купить квартиру в Израиле, хочет знать одно ещё до подписания: не будет ли объект за рубежом основанием отнести её к владельцам «дополнительной квартиры»? Для средней квартиры в Израиле речь идёт о разнице в сотни тысяч шекелей налога на покупку.
Ответ опирается на два критерия. Первый состоит в географии определения в законе. Второй касается вашего статуса резидентства на день сделки. Мы рассмотрим оба, а затем сторону продажи.
Прежде всего: кого закон считает «покупателем»?
Для целей единственной квартиры проверяемой единицей является нуклеарная семья: вы, ваш супруг или супруга и неженатые дети, не достигшие 18 лет. Супруг, постоянно проживающий отдельно, в эту единицу не входит. Все квартиры всех членов единицы учитываются вместе.
- Квартира в Израиле, зарегистрированная только на имя супруга, исключает из категории единственной квартиры и вас.
- Напротив, нет смысла регистрировать виллу в Румынии на имя ребёнка или супруга, чтобы «сэкономить» налог на покупку в Израиле, поскольку объект в Румынии в любом случае не учитывается. Вопрос регистрации в Румынии касается наследования, ипотеки и режима имущества супругов.
По состоянию на октябрь 2026 года на единственную квартиру налог на покупку не взимается до 1 978 745 ILS, и, по сообщениям, ступени шкалы заморожены до 15 января 2028 года.
Делает ли вилла в Румынии квартиру в Израиле дополнительной?
Нет, если вы резиденты Израиля. Определение в статье 9(c1c)(4) Закона о налогообложении недвижимости (прирост стоимости и покупка) относится к квартире, которая является единственной у покупателя «в Израиле и в Районе». Таким образом, критерий состоит в том, сколько жилых квартир у семейной единицы в этих пределах, а не сколько у неё объектов в мире. Объект в Румынии находится за этими пределами.
Есть одна оговорка, к которой мы вернёмся ниже: льгота предназначена для физического лица, являющегося резидентом Израиля.
О каких суммах идёт речь?
Ступени в таблице приведены в том виде, в каком они представлены в источнике, по состоянию на октябрь 2026 года. Согласно сообщению экономической прессы, закон об экономических мерах заморозил их до 15 января 2028 года.
| Стоимость квартиры (ILS) | Единственная квартира | Дополнительная квартира |
|---|---|---|
| До 1 978 745 | 0% | 8% |
| От 1 978 745 до 2 347 040 | 3,5% | 8% |
| От 2 347 040 до 6 055 070 | 5% | 8% |
| От 6 055 070 до 20 183 565 | 8% | 10% |
| Свыше 20 183 565 | 10% | 10% |
Предположим, для иллюстрации, покупку в Израиле по цене 2 500 000 ILS семьёй, у которой нет другой квартиры в Израиле, но есть вилла в Румынии. В режиме единственной квартиры первая часть освобождена, часть между 1 978 745 и 2 347 040 ILS (368 295 ILS) облагается по ставке 3,5% и даёт около 12 890 ILS, а остаток в 152 960 ILS облагается по ставке 5% и даёт около 7 648 ILS. Итого около 20 538 ILS.
Если бы объект в Румынии учитывался, вся сумма облагалась бы по ставке 8%, то есть 200 000 ILS. Разница: около 179 000 ILS. Это иллюстративный расчёт, а окончательную оценку определяет Налоговое управление Израиля на основании поданной декларации.
А если вы переехали жить в Румынию?
Именно здесь происходит большинство дорогостоящих ошибок, поскольку обе льготы, по налогу на покупку и по налогу на прирост стоимости, обусловлены израильским резидентством.
| Льгота | Будучи резидентами Израиля | Будучи нерезидентами |
|---|---|---|
| Шкала единственной квартиры по налогу на покупку | Право имеется, если у семейной единицы нет дополнительной квартиры в Израиле и в Районе | Как правило, по шкале дополнительной квартиры: 8% до 6 055 070 ILS и 10% свыше |
| Освобождение от налога на прирост стоимости для единственной квартиры | Учитываются только квартиры в Израиле и в Районе | Только если нет квартиры в стране резидентства и при условии подтверждения налоговых органов этой страны |
По налогу на покупку есть послабление: в определение входит и тот, кто впервые стал резидентом Израиля или давно отсутствовавшим возвращающимся резидентом в течение двух лет с даты покупки. Что касается налога на прирост стоимости, статья 49A(a) предоставляет освобождение резиденту Израиля, а также нерезиденту, у которого нет жилой квартиры в стране его резидентства. Однако закон исходит из того, что у нерезидента такая квартира есть, пока он не представит подтверждение налогового органа страны своего резидентства о том, что её нет.
У того, кто стал резидентом Румынии и владеет там домом, этот дом учитывается. Поэтому тому, кто планирует и переезд, и продажу квартиры в Израиле, следует определить порядок шагов до переезда, а не после.
А как быть с освобождением от налога на прирост стоимости при продаже квартиры в Израиле?
Здесь действует тот же географический принцип. Статья 49B(2) освобождает от налога на прирост стоимости продажу квартиры, которая является единственной у продавца «в Израиле и в Районе», при соблюдении двух дополнительных условий: квартира использовалась для проживания не менее 18 месяцев в вашей собственности, и в течение полутора лет до продажи аналогичное освобождение не использовалось в отношении другой квартиры.
То есть резидент Израиля, владеющий одной квартирой в Израиле и домом в Румынии, может претендовать на освобождение при продаже квартиры в Израиле, и дом в Румынии ему не помешает, при условии соблюдения остальных требований.
Продажа дома в Румынии является совсем иной историей: Румыния взимает с неё 3% или 1% стоимости сделки в зависимости от срока владения, а в Израиле она декларируется согласно Ордонансу о подоходном налоге.
Означает ли это, что Налоговое управление объектом не интересуется?
Отнюдь нет. Для налога на покупку и налога на прирост стоимости объект не учитывается, однако резиденты Израиля обязаны платить налог с доходов из любого источника. Арендная плата от дома в Румынии, прибыль от его продажи и даже перевод средств для покупки могут повлечь обязанность подать ежегодный отчёт. Это отдельные системы правил, а двойное налогообложение дохода предотвращает соглашение между Израилем и Румынией.
Что сделать до подписания в Израиле и как мы помогаем
- Составьте перечень квартир в Израиле и в Районе всей семейной единицы, включая супруга и несовершеннолетних детей.
- Проанализируйте свой статус резидентства на день покупки по критерию центра жизненных интересов.
- Сохраните документы по сделке в Румынии, поскольку они потребуются в других отчётах.
- Если рассматривается переезд, заранее решите, в каком порядке продавать, покупать и переезжать.
- Сообщите адвокату, подающему декларацию по сделке в Израиле, об объекте в Румынии, даже если он не учитывается.
Мы сопровождаем израильских покупателей в сделках в Израиле и за рубежом и координируем обе стороны, чтобы решение, принятое в Румынии, не стало неожиданностью в Израиле. Действия по румынскому праву выполняются нотариусом и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию. Приведённые ступени налоговой шкалы могут измениться. Вопрос резидентства и права на освобождение зависит от обстоятельств каждой семьи, поэтому перед сделкой в Израиле стоит проконсультироваться с адвокатом или бухгалтером, занимающимися налогообложением недвижимости.
Частые вопросы
Считается ли квартира в Румынии дополнительной квартирой для целей налога на покупку в Израиле?
Нет, пока вы являетесь резидентами Израиля. Закон определяет единственную квартиру как единственную квартиру покупателя в Израиле и в Районе, поэтому объект в Румынии не учитывается.
У меня есть квартира в Израиле, и я покупаю виллу в Румынии. Заплачу ли я налог на покупку в Израиле?
Нет. Налог на покупку в Израиле применяется к приобретению недвижимости в Израиле. В Румынии есть местные расходы на покупку, такие как нотариус, регистрация, а для нового жилья и НДС, но не израильский налог на покупку.
Я переехал жить в Румынию и купил квартиру в Израиле. Каков налог?
Нерезидент, как правило, не имеет права на шкалу единственной квартиры и заплатит 8% до 6 055 070 ILS и 10% свыше. Есть исключение для того, кто впервые становится резидентом Израиля или давно отсутствовавшим возвращающимся резидентом в течение двух лет с покупки.
Супруг владеет квартирой в Израиле. Могу ли я купить квартиру как единственную?
Нет. Супруги, за исключением супруга, постоянно проживающего отдельно, и несовершеннолетние дети считаются одним покупателем, поэтому квартира супруга в Израиле учитывается и для вас.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.