Pe scurt
În cele mai multe cazuri, un imobil din România nu se ia în calcul pentru „locuința unică” din Israel, deoarece Legea israeliană privind impozitarea imobilelor numără doar apartamentele „din Israel și din Zonă”. De aceea, un rezident israelian care are un imobil în România și nu are niciun apartament în Israel va beneficia de tranșele impozitului de achiziție pentru locuința unică, iar același principiu se aplică scutirii de impozit pe plusvaloare. Excepția importantă este persoana care a încetat să fie rezident israelian: în cazul ei, imobilul din statul de rezidență se ia în calcul.
Ce este important de reținut
- 1Secțiunea 9(c1c)(4) din Legea israeliană privind impozitarea imobilelor definește locuința unică drept singurul apartament al cumpărătorului „în Israel și în Zonă”. Un imobil din România nu se ia în calcul.
- 2La nivelul lunii octombrie 2026, pentru locuința unică nu se plătește impozit de achiziție până la 1.978.745 ILS, iar potrivit relatărilor tranșele sunt înghețate până la 15 ianuarie 2028.
- 3Pentru un apartament de 2,5 milioane ILS, diferența dintre locuința unică (aproximativ 20.538 ILS) și o locuință suplimentară (200.000 ILS) este de aproximativ 179.000 ILS.
- 4Și scutirea de impozit pe plusvaloare potrivit secțiunii 49B(2) are în vedere apartamentele din Israel și din Zonă și impune o deținere de cel puțin 18 luni.
- 5Cine s-a mutat în România și deține acolo o locuință va fi considerat că are un apartament în statul de rezidență, iar dreptul la beneficii este pus în pericol.
O familie care a cumpărat o vilă în România și plănuiește să cumpere ulterior un apartament în Israel vrea să știe un singur lucru înainte de a ajunge la semnare: o va încadra imobilul din străinătate drept proprietară a unei „locuințe suplimentare”? Pentru un apartament mediu din Israel, este vorba de o diferență de sute de mii de shekeli la impozitul de achiziție.
Răspunsul se sprijină pe două criterii. Primul este geografia definiției din lege. Al doilea este statutul dumneavoastră de rezident la data tranzacției. Le vom parcurge pe amândouă, apoi vom trece la partea vânzării.
Mai întâi: pe cine consideră legea „cumpărător”?
În materie de locuință unică, unitatea analizată este familia restrânsă: dumneavoastră, soțul sau soția și copiii necăsătoriți care nu au împlinit încă 18 ani. Soțul care locuiește separat în mod permanent nu face parte din unitate. Toate apartamentele tuturor membrilor unității se numără împreună.
- Un apartament din Israel înscris doar pe numele soțului sau al soției vă scoate și pe dumneavoastră din categoria locuinței unice.
- În schimb, nu are rost să înscrieți vila din România pe numele copilului sau al soțului pentru a „economisi” impozitul de achiziție în Israel, pentru că imobilul din România oricum nu se ia în calcul. Problema înscrierii în România privește moștenirea, creditul ipotecar și regimul matrimonial.
La nivelul lunii octombrie 2026, pentru locuința unică nu se plătește impozit de achiziție până la 1.978.745 ILS, iar potrivit relatărilor tranșele sunt înghețate până la 15 ianuarie 2028.
O vilă în România transformă apartamentul din Israel în locuință suplimentară?
Nu, dacă sunteți rezidenți israelieni. Definiția din secțiunea 9(c1c)(4) a Legii israeliene privind impozitarea imobilelor (plusvaloare și achiziție) se referă la un apartament care este singurul al cumpărătorului „în Israel și în Zonă”. Criteriul este, așadar, câte apartamente de locuit are unitatea familială pe acest teritoriu, nu câte proprietăți are în lume. Un imobil din România se află în afara acestui teritoriu.
Există o singură rezervă, la care vom reveni mai jos: beneficiul este destinat persoanei fizice care este rezident israelian.
Despre ce sume este vorba?
Tranșele din tabel sunt cele prezentate în sursă, la nivelul lunii octombrie 2026. Potrivit unei relatări din presa economică, legea de politică economică le-a înghețat până la 15 ianuarie 2028.
| Valoarea apartamentului (ILS) | Locuință unică | Locuință suplimentară |
|---|---|---|
| Până la 1.978.745 | 0% | 8% |
| Între 1.978.745 și 2.347.040 | 3,5% | 8% |
| Între 2.347.040 și 6.055.070 | 5% | 8% |
| Între 6.055.070 și 20.183.565 | 8% | 10% |
| Peste 20.183.565 | 10% | 10% |
Să presupunem, cu titlu ilustrativ, o cumpărare în Israel la prețul de 2.500.000 ILS de către o familie care nu are alt apartament în Israel, dar are o vilă în România. În regimul locuinței unice, prima parte este scutită, partea cuprinsă între 1.978.745 și 2.347.040 ILS (368.295 ILS) se impozitează cu 3,5% și generează aproximativ 12.890 ILS, iar restul de 152.960 ILS se impozitează cu 5% și generează aproximativ 7.648 ILS. În total, aproximativ 20.538 ILS.
Dacă imobilul din România s-ar fi luat în calcul, întreaga sumă ar fi fost impozitată cu 8%, adică 200.000 ILS. Diferența: aproximativ 179.000 ILS. Este un calcul ilustrativ, iar impunerea finală este stabilită de Autoritatea Fiscală din Israel pe baza declarației depuse.
Și dacă v-ați mutat să locuiți în România?
Acesta este punctul în care se produc cele mai multe greșeli costisitoare, deoarece ambele beneficii, la impozitul de achiziție și la impozitul pe plusvaloare, sunt condiționate de rezidența israeliană.
| Beneficiul | Ca rezidenți israelieni | Ca nerezidenți |
|---|---|---|
| Tranșele de locuință unică la impozitul de achiziție | Aveți dreptul, dacă unitatea familială nu are o locuință suplimentară în Israel și în Zonă | De regulă, după tranșele pentru locuință suplimentară: 8% până la 6.055.070 ILS și 10% peste această sumă |
| Scutirea de impozit pe plusvaloare pentru locuința unică | Se numără doar apartamentele din Israel și din Zonă | Numai dacă nu există o locuință în statul de rezidență și sub rezerva unei confirmări de la autoritățile fiscale de acolo |
La impozitul de achiziție există o facilitate: intră în definiție și persoana care a devenit pentru prima dată rezident israelian sau rezident revenit după o absență îndelungată în termen de doi ani de la data cumpărării. În privința impozitului pe plusvaloare, secțiunea 49A(a) acordă scutirea rezidentului israelian, dar și nerezidentului care nu are un apartament de locuit în statul său de rezidență. Numai că legea prezumă că un nerezident are un asemenea apartament, până când prezintă o confirmare de la autoritatea fiscală din statul în care este rezident că nu are.
Pentru cine a devenit rezident al României și deține acolo o locuință, acea locuință se ia în calcul. De aceea, cine plănuiește atât mutarea, cât și vânzarea apartamentului din Israel trebuie să stabilească ordinea pașilor înainte de mutare, nu după.
Și ce se întâmplă cu scutirea de impozit pe plusvaloare când vindeți apartamentul din Israel?
Același principiu geografic se aplică și aici. Secțiunea 49B(2) scutește de impozitul pe plusvaloare vânzarea unui apartament care este singurul al vânzătorului „în Israel și în Zonă”, cu condiția îndeplinirii a încă două cerințe: apartamentul a fost folosit ca locuință cel puțin 18 luni cât s-a aflat în proprietatea dumneavoastră, iar în ultimul an și jumătate dinaintea vânzării nu s-a folosit o scutire similară pentru alt apartament.
Cu alte cuvinte, un rezident israelian care deține un apartament în Israel și o locuință în România poate solicita scutirea atunci când vinde apartamentul din Israel, iar locuința din România nu îl va împiedica, cu condiția să îndeplinească celelalte cerințe.
Vânzarea locuinței din România este cu totul altă poveste: România percepe pentru ea 3% sau 1% din valoarea tranzacției, în funcție de durata deținerii, iar în Israel se declară potrivit Ordonanței privind impozitul pe venit.
Înseamnă aceasta că Autoritatea Fiscală din Israel nu este interesată de imobil?
Deloc. În privința impozitului de achiziție și a impozitului pe plusvaloare imobilul nu se ia în calcul, dar rezidenții israelieni datorează impozit pe veniturile lor de oriunde. Chiria din locuința din România, câștigul din vânzarea ei și chiar transferul banilor pentru cumpărare pot atrage obligația de a depune o declarație anuală. Acestea sunt seturi de reguli separate, iar convenția dintre Israel și România este cea care evită dubla impunere a venitului.
Ce faceți înainte de a semna în Israel și cum vă ajutăm
- Întocmiți o listă a apartamentelor din Israel și din Zonă ale întregii unități familiale, inclusiv ale soțului și ale copiilor minori.
- Analizați-vă statutul de rezident la data cumpărării potrivit criteriului centrului intereselor vitale.
- Păstrați documentele tranzacției din România, pentru că vor fi necesare în alte declarații.
- Dacă se ia în calcul o mutare, decideți din timp în ce ordine vindeți, cumpărați și vă mutați.
- Informați avocatul care depune declarația în tranzacția din Israel despre imobilul din România, chiar și atunci când acesta nu se ia în calcul.
Îi însoțim pe cumpărătorii israelieni în tranzacții în Israel și în străinătate și coordonăm cele două părți, astfel încât o decizie luată în România să nu devină o surpriză în Israel. Actele guvernate de dreptul român sunt îndeplinite de notar și de avocați autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Tranșele de impozitare prezentate se pot modifica. Problema rezidenței și a dreptului la scutire depinde de împrejurările fiecărei familii, de aceea, înainte de o tranzacție în Israel, este recomandat să consultați un avocat sau un contabil specializat în impozitarea imobilelor.
Întrebări frecvente
Este considerat un apartament din România locuință suplimentară în privința impozitului de achiziție din Israel?
Nu, atât timp cât sunteți rezidenți israelieni. Legea definește locuința unică drept singurul apartament al cumpărătorului în Israel și în Zonă, de aceea un imobil din România nu se ia în calcul.
Am un apartament în Israel și cumpăr o vilă în România. Voi plăti impozit de achiziție în Israel?
Nu. Impozitul de achiziție israelian se aplică la cumpărarea de imobile în Israel. În România există costuri locale de achiziție, precum notarul, înscrierea și, la o locuință nouă, TVA, dar nu și impozitul de achiziție israelian.
M-am mutat în România și am cumpărat un apartament în Israel. Care este impozitul?
Nerezidentul nu are de regulă dreptul la tranșele pentru locuința unică și va plăti 8% până la 6.055.070 ILS și 10% peste această sumă. Există o excepție pentru cine devine pentru prima dată rezident israelian sau rezident revenit după o absență îndelungată în termen de doi ani de la cumpărare.
Soțul meu deține un apartament în Israel. Pot cumpăra ca locuință unică?
Nu. Soții, cu excepția soțului care locuiește separat în mod permanent, și copiii minori sunt considerați un singur cumpărător, de aceea apartamentul soțului din Israel se ia în calcul și pentru dumneavoastră.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.