בקצרה
ישראלי שמשתכר בשקלים יכול לקבל משכנתא מבנק רומני, בדרך כלל עד 70% משווי הנכס ובכפוף לאישור הבנק. את הסכום בפועל קובעת ההכנסה נטו: לפי תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי, ההחזרים מוגבלים ל-40% מההכנסה בהלוואה בלאי ול-20% בהלוואה במטבע זר. מאחר שגם לאי וגם אירו הם מטבע זר למי שמשתכר בשקלים, ההחזר בשקלים משתנה עם השער, ואת זה מתכננים לפני החתימה.
הנקודות החשובות
- 1״עד 70%״ הוא תקרה ולא הבטחה; ההון העצמי הוא לפחות 30%, וכל לווה נבדק בנפרד.
- 2תקרת ההחזר לפי תקנה 17/2012: 40% מההכנסה נטו בהלוואה בלאי, 20% בהלוואה במטבע זר כשההכנסה במטבע אחר.
- 3להמחשה: החזר של כ-1,420 אירו מחייב הכנסה נטו של כ-3,550 אירו בלאי, או כ-7,100 אירו בהלוואה באירו.
- 4בין אוקטובר 2025 למאי 2026 האירו נע בין כ-3.89 לכ-3.27 ש״ח; על אותו החזר זה הפרש של כ-880 ש״ח בחודש.
- 5ברכישה על הנייר המשכנתא נכנסת בדרך כלל בחוזה הסופי, והמקדמות בבנייה משולמות מההון העצמי.
שלוש שאלות חוזרות אצל רוכשים ישראלים שמשתכרים בשקלים: האם ״עד 70%״ הוא מספר אמיתי, האם המשכורת שלהם בכלל מספיקה, ומה יקרה להחזר אם השקל ייחלש. על הראשונה עונים בהגדרה, ועל השתיים האחרות עונים במספרים. המדריך הזה עושה את שניהם.
האם אפשר לקבל משכנתא ברומניה עם הכנסה בשקלים בלבד?
כן. בנקים רומניים מממנים תושבי חוץ עם הכנסה זרה, בדרך כלל עד 70% משווי הנכס, בכפוף לאישור הבנק, וההון העצמי הוא לפחות 30%. ״עד״ הוא תקרה: ההחלטה היא של הבנק בלבד, והיא נבדקת לכל לווה בנפרד, לפי ההכנסה, ההתחייבויות הקיימות והנכס.
תקרת ההחזר לפי תקנה 17/2012: 40% מההכנסה נטו בהלוואה בלאי, 20% בהלוואה במטבע זר כשההכנסה במטבע אחר.
איך הבנק מחשב כמה תוכלו ללוות?
המגבלה המרכזית מגיעה מהרגולטור ולא מהבנק עצמו. לפי תקנה 17/2012 של BNR, הבנק המרכזי הרומני, סך כל ההחזרים החודשיים של הלווה, על כל הלוואותיו, לא יעלה על שיעור מסוים מההכנסה הפנויה. השיעור נקבע לפי היחס בין מטבע ההלוואה למטבע שבו אתם מרוויחים.
נניח, רק כדי להמחיש, הלוואה בסך כ-210,000 אירו ל-25 שנה בריבית 6.5%. ההחזר החודשי יוצא כ-1,420 אירו, עוד לפני ביטוחים ועמלות. כך נראית ההכנסה שהבנק ידרוש:
| מטבע ההלוואה | תקרת ההחזר מההכנסה נטו | הכנסה נטו נדרשת להחזר של כ-1,420 אירו |
|---|---|---|
| לאי (RON) | 40% | כ-3,550 אירו בחודש |
| מטבע זר, למשל אירו | 20% | כ-7,100 אירו בחודש |
המסקנה המעשית: ההכנסה שלכם קובעת את גובה ההלוואה, לא מחיר הנכס. באיזה מטבע תינתן ההלוואה, ולכן איזו תקרה תחול, מחליט הבנק לפי התיק. זו השאלה הראשונה שכדאי לשאול, והתשובה צריכה להופיע בכתב באישור העקרוני.
מה קורה להחזר בשקלים כשהשער משתנה?
מבחינת מי שמקבל משכורת בשקלים, אין הלוואה ״במטבע הבית״: גם לאי וגם אירו חשופים לתנודות מולו. השערים היציגים של בנק ישראל ממחישים את הטווח: בסביבות 3.89 ש״ח לאירו באוקטובר 2025, ובסביבות 3.27 ש״ח בסוף מאי 2026.
| שער אירו-שקל | החזר של כ-1,420 אירו בשקלים |
|---|---|
| כ-3.89 | כ-5,525 ש״ח |
| כ-3.27 | כ-4,645 ש״ח |
| הפרש | כ-880 ש״ח בחודש, על אותה הלוואה |
מי שבוחר בלאי נושא בשני סיכונים נוספים. האחד הוא היחס בין הלאי לאירו: לפי שערי הייחוס של ECB, הבנק המרכזי האירופי, הוא זז מ-5.0895 ב-2.1.2026 ל-5.3528 ב-7.10.2026. השני הוא הריבית: במסלול משתנה מחושבת הריבית כמדד IRCC בתוספת מרווח. צו חירום 50/2010 (סעיף 37) מקבע את המרווח לכל חיי ההלוואה, אך המדד עצמו מתעדכן מדי רבעון, ומ-1.10.2026 ערכו 5.57%.
תחזית לשער אין לאף אחד, אבל כרית ביטחון אפשר לבנות. חשבו את ההחזר לפי השער הכי לא נוח שנרשם בשנה האחרונה, ושמרו בצד סכום שמכסה כמה חודשי החזר. אם התקציב מחזיק גם כך, הסיכון בשליטה.
מתי המשכנתא נכנסת ברכישה על הנייר?
כשקונים בפרויקט בבנייה, הבנק מעמיד את ההלוואה בדרך כלל רק בשלב שבו אפשר לרשום את הבית הגמור, כלומר עם החוזה הסופי. עד אז, התשלומים לפי שלבי הבנייה יוצאים בדרך כלל מההון העצמי שלכם. חוק 207/2025 (״חוק נורדיס״), שכלליו נמצאים מ-25.8.2026 בסעיף 422(6) עד (11) של קוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), מחייב שהתשלומים האלה ייכנסו לחשבון נפרד של הפרויקט. היזם רשאי למשוך ממנו עד 25% מהמחיר עבור השלד, ולאחר מכן עד 20% עבור המערכות, ורק בחתימת המפקח באתר.
אבל המגבלה חלה על המשיכות של היזם, לא על הסכומים שאתם מעבירים: את גובה התשלומים בכל שלב קובע החוזה המקדים. נקודה נוספת: הבנק מממן אחוז משווי השמאות שלו, ולא מהמחיר בחוזה. שמאות נמוכה יותר מגדילה את ההון העצמי הנדרש.
- בקשו מהיזם את לוח התשלומים בכתב, כפי שייכתב בחוזה: לכל תשלום השלב, האחוז והחשבון שאליו הוא נכנס.
- ודאו שסך התשלומים שלפני החוזה הסופי אינו עולה על ההון העצמי שתכננתם.
איך מתכוננים לבנק, צעד אחר צעד
- תרגמו את ההכנסה הפנויה של כל משק הבית לאירו, בשער זהיר, והפחיתו כל החזר קיים.
- הריצו את ההחזר הצפוי בגיליון אלקטרוני (פונקציית PMT).
- בקשו מהבנק תשובות כתובות: מטבע ההלוואה, תקרת ההחזר שתחול עליכם, ה-DAE (Dobânda Anuală Efectivă, העלות השנתית הכוללת), וגובה ההחזר אחרי שתסתיים תקופת הריבית הקבועה.
- ארגנו מראש את המסמכים: דרכון, NIF, שומות או תלושים בתרגום ובאימות אפוסטיל, תדפיסי חשבון עדכניים ודוח ממאגר נתוני האשראי של בנק ישראל. הבנק יקבע את הרשימה הסופית.
- השיגו אישור עקרוני עוד לפני שאתם חותמים על הסכם הזמנה.
- קבלו מהבנק אישור שהנכס הספציפי מתאים לו כבטוחה.
- חזרו על החישוב בשער הגרוע ביותר של 12 החודשים האחרונים.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
המימון מתחיל בהכנסה ובמטבע, לא בנכס. אנחנו מסייעים לרוכשים לתזמן את האישור העקרוני מול החוזה המקדים, בודקים שלוח התשלומים בחוזה תואם את ההון העצמי ואת חוק 207/2025, ומוודאים שהחוזה מתייחס למצב שבו הבנק מאשר פחות מהצפוי. את ההחלטה על מטבע ומסלול מקבלים עם הבנק ועם יועץ משכנתאות; חוזה המשכנתא ורישום השעבוד נעשים אצל נוטריון בעל רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. החישובים להמחשה בלבד. תנאי המימון נקבעים על ידי כל בנק לפי פרופיל הלווה וכפופים לאישורו, ושערי חליפין משתנים מדי יום; נתוני עבר אינם מעידים על העתיד.
שאלות נפוצות
מה עדיף לישראלי, משכנתא בלאי או באירו?
אין תשובה אחת. בלאי תקרת ההחזר היא 40% מההכנסה, ולכן הבנק יכול לאשר סכום גבוה יותר; במטבע זר התקרה היא 20%. בשני המסלולים מי שמשתכר בשקלים חשוף לשער. את ההחלטה מקבלים עם הבנק ועם יועץ משכנתאות.
מה קורה אם הבנק מאשר פחות מ-70%?
ההפרש עובר להון העצמי. לכן כדאי לתכנן את התקציב גם לתרחיש מימון נמוך יותר, ולוודא שהחוזה המקדים אינו מחייב אתכם לפני שהמימון ברור.
האם המרווח בריבית המשתנה יכול לעלות?
לפי צו חירום 50/2010 (סעיף 37), המרווח קבוע לכל תקופת ההלוואה. מה שמשתנה הוא מדד IRCC, שמתעדכן כל רבעון.
מתי לוקחים את המשכנתא ברכישה על הנייר?
בדרך כלל כשהבית גמור וניתן לרשום אותו, בחוזה הסופי. המקדמות בתקופת הבנייה משולמות לרוב מההון העצמי ונכנסות לחשבון הייעודי של הפרויקט.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.