Pe scurt
Un israelian care câștigă în shekeli poate obține un credit ipotecar de la o bancă românească, de regulă până la 70% din valoarea proprietății și sub rezerva aprobării băncii. Suma efectivă este determinată de venitul net: potrivit Regulamentului 17/2012 al băncii centrale, ratele sunt limitate la 40% din venit pentru un credit în lei și la 20% pentru un credit în valută. Întrucât atât leul, cât și euro sunt valute străine pentru cine câștigă în shekeli, rata în shekeli variază odată cu cursul de schimb, iar acest lucru se planifică înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1„Până la 70%” este un plafon, nu o promisiune; avansul este de cel puțin 30%, iar fiecare împrumutat este analizat separat.
- 2Plafonul ratei potrivit Regulamentului 17/2012: 40% din venitul net pentru un credit în lei, 20% pentru un credit în valută atunci când venitul este în altă monedă.
- 3Cu titlu ilustrativ: o rată de circa 1.420 de euro necesită un venit net de circa 3.550 de euro în lei sau de circa 7.100 de euro pentru un credit în euro.
- 4Între octombrie 2025 și mai 2026, euro a oscilat între circa 3,89 ILS și circa 3,27 ILS; pentru aceeași rată, aceasta înseamnă o diferență de circa 880 ILS pe lună.
- 5La cumpărarea pe plan, creditul ipotecar intervine de regulă la contractul final, iar avansurile din timpul construcției se plătesc din fonduri proprii.
Trei întrebări revin la cumpărătorii israelieni care câștigă în shekeli: dacă „până la 70%” este o cifră reală, dacă salariul lor este suficient și ce se va întâmpla cu rata dacă shekelul se depreciază. Prima primește răspuns prin definiție, iar celelalte două, prin cifre. Acest ghid face ambele lucruri.
Se poate obține un credit ipotecar în România numai cu venituri în shekeli?
Da. Băncile românești finanțează nerezidenți cu venituri din străinătate, de regulă până la 70% din valoarea proprietății, sub rezerva aprobării băncii, iar avansul este de cel puțin 30%. „Până la” este un plafon: decizia aparține exclusiv băncii și se analizează pentru fiecare împrumutat separat, în funcție de venit, de obligațiile existente și de proprietate.
Plafonul ratei potrivit Regulamentului 17/2012: 40% din venitul net pentru un credit în lei, 20% pentru un credit în valută atunci când venitul este în altă monedă.
Cum calculează banca cât puteți împrumuta?
Principala limită vine de la autoritatea de reglementare, nu de la bancă. Potrivit Regulamentului 17/2012 al BNR, banca centrală a României, totalul ratelor lunare ale împrumutatului, pentru toate creditele sale, nu poate depăși un anumit procent din venitul disponibil. Procentul se stabilește în funcție de raportul dintre moneda creditului și moneda în care câștigați.
Să presupunem, exclusiv cu titlu ilustrativ, un credit de circa 210.000 de euro pe 25 de ani, cu o dobândă de 6,5%. Rata lunară este de circa 1.420 de euro, înainte de asigurări și comisioane. Iată cum arată venitul pe care îl va cere banca:
| Moneda creditului | Plafonul ratei din venitul net | Venitul net necesar pentru o rată de circa 1.420 de euro |
|---|---|---|
| Lei (RON) | 40% | Circa 3.550 de euro pe lună |
| Valută, de exemplu euro | 20% | Circa 7.100 de euro pe lună |
Concluzia practică: venitul dumneavoastră determină valoarea creditului, nu prețul proprietății. Moneda în care se va acorda creditul și, prin urmare, plafonul aplicabil sunt decise de bancă în funcție de dosar. Aceasta este prima întrebare pe care merită să o puneți, iar răspunsul trebuie să apară în scris în aprobarea de principiu.
Ce se întâmplă cu rata în shekeli când se modifică cursul de schimb?
Pentru cine primește salariul în shekeli, nu există un credit în „moneda de acasă”: atât leul, cât și euro sunt expuse fluctuațiilor față de shekel. Cursurile reprezentative ale Băncii Israelului ilustrează intervalul: în jur de 3,89 ILS pentru un euro în octombrie 2025 și în jur de 3,27 ILS la sfârșitul lunii mai 2026.
| Cursul euro-shekel | Rata de circa 1.420 de euro în shekeli |
|---|---|
| Circa 3,89 | Circa 5.525 ILS |
| Circa 3,27 | Circa 4.645 ILS |
| Diferența | Circa 880 ILS pe lună, pentru același credit |
Cine alege leul își asumă două riscuri suplimentare. Primul este raportul dintre leu și euro: potrivit cursurilor de referință ale BCE, Banca Centrală Europeană, acesta a evoluat de la 5,0895 la 2.1.2026 la 5,3528 la 7.10.2026. Al doilea este dobânda: în varianta variabilă, dobânda se calculează ca indicele IRCC plus o marjă. Ordonanța de urgență 50/2010 (articolul 37) fixează marja pe toată durata creditului, dar indicele însuși se actualizează trimestrial, iar de la 1.10.2026 valoarea sa este de 5,57%.
Nimeni nu are o prognoză pentru curs, dar se poate construi o rezervă de siguranță. Calculați rata la cel mai nefavorabil curs înregistrat în ultimul an și puneți deoparte o sumă care acoperă câteva luni de rate. Dacă bugetul rezistă și așa, riscul este sub control.
Când intervine creditul ipotecar la cumpărarea pe plan?
Atunci când cumpărați într-un proiect aflat în construcție, banca acordă de regulă creditul numai în etapa în care locuința finalizată poate fi înscrisă, adică la contractul final. Până atunci, plățile pe etape de construcție se fac de regulă din fondurile dumneavoastră proprii. Legea 207/2025 („Legea Nordis”), ale cărei reguli se regăsesc din 25.8.2026 la articolul 422 alineatele (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), impune ca aceste plăți să intre într-un cont separat al proiectului. Dezvoltatorul poate retrage din acesta până la 25% din preț pentru structură, iar ulterior până la 20% pentru instalații, și numai cu semnătura dirigintelui de șantier.
Însă limita se aplică retragerilor dezvoltatorului, nu sumelor pe care le transferați: cuantumul plăților din fiecare etapă este stabilit prin antecontract. Un alt aspect: banca finanțează un procent din valoarea stabilită prin propria evaluare, nu din prețul din contract. O evaluare mai mică mărește avansul necesar.
- Cereți dezvoltatorului graficul de plăți în scris, așa cum va fi trecut în contract: pentru fiecare plată, etapa, procentul și contul în care intră.
- Asigurați-vă că totalul plăților de dinaintea contractului final nu depășește fondurile proprii pe care le-ați planificat.
Cum vă pregătiți pentru bancă, pas cu pas
- Convertiți în euro venitul disponibil al întregii gospodării, la un curs prudent, și scădeți orice rată existentă.
- Calculați rata estimată într-o foaie de calcul (funcția PMT).
- Cereți băncii răspunsuri scrise: moneda creditului, plafonul ratei care vi se va aplica, DAE (Dobânda Anuală Efectivă) și valoarea ratei după încheierea perioadei cu dobândă fixă.
- Pregătiți din timp documentele: pașaport, NIF, decizii de impunere sau fluturași de salariu traduși și apostilați, extrase de cont recente și un raport din registrul de date de credit al Băncii Israelului. Banca va stabili lista finală.
- Obțineți aprobarea de principiu înainte de a semna un contract de rezervare.
- Obțineți confirmarea băncii că proprietatea respectivă este acceptabilă pentru ea drept garanție.
- Refaceți calculul la cel mai nefavorabil curs din ultimele 12 luni.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim
Finanțarea începe cu venitul și cu moneda, nu cu proprietatea. Îi ajutăm pe cumpărători să programeze aprobarea de principiu în raport cu antecontractul, verificăm dacă graficul de plăți din contract corespunde fondurilor proprii și Legii 207/2025 și ne asigurăm că antecontractul reglementează situația în care banca aprobă mai puțin decât se aștepta. Decizia privind moneda și tipul de dobândă se ia împreună cu banca și cu un consultant de credite; contractul de ipotecă și înscrierea ipotecii se fac la un notar autorizat în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Calculele au caracter exclusiv ilustrativ. Condițiile de finanțare sunt stabilite de fiecare bancă în funcție de profilul împrumutatului și sunt supuse aprobării acesteia, iar cursurile de schimb se modifică zilnic; datele din trecut nu indică evoluția viitoare.
Întrebări frecvente
Ce este mai bine pentru un israelian, un credit ipotecar în lei sau în euro?
Nu există un răspuns unic. În lei, plafonul ratei este de 40% din venit, astfel că banca poate aproba o sumă mai mare; în valută, plafonul este de 20%. În ambele variante, cine câștigă în shekeli este expus cursului de schimb. Decizia se ia împreună cu banca și cu un consultant de credite.
Ce se întâmplă dacă banca aprobă mai puțin de 70%?
Diferența se acoperă din fonduri proprii. De aceea merită să planificați bugetul și pentru un scenariu de finanțare mai mică și să vă asigurați că antecontractul nu vă obligă înainte ca finanțarea să fie clară.
Poate crește marja la dobânda variabilă?
Potrivit Ordonanței de urgență 50/2010 (articolul 37), marja este fixă pe toată durata creditului. Ceea ce se modifică este indicele IRCC, care se actualizează trimestrial.
Când se ia creditul ipotecar la cumpărarea pe plan?
De regulă atunci când locuința este finalizată și poate fi înscrisă, la contractul final. Avansurile din perioada construcției se plătesc de cele mai multe ori din fonduri proprii și intră în contul dedicat al proiectului.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 - Portalul legislativ
- Ordonanța de urgență 50/2010 - Portalul legislativ
- Legea 207/2025 - Portalul legislativ
- BNR - Banca Națională a României (indicele IRCC)
- Banca Israelului - cursuri reprezentative și registrul de date de credit
- Banca Centrală Europeană - cursuri de referință euro-leu
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.