باختصار
يمكن للإسرائيلي الذي يتقاضى دخله بالشيكل الحصول على رهن عقاري من بنك روماني، عادةً حتى 70% من قيمة العقار ورهنًا بموافقة البنك. ويحدد صافي الدخل المبلغ الفعلي: فوفقًا للائحة البنك المركزي 17/2012، تُحدّ الأقساط بنسبة 40% من الدخل في القرض باللاي و20% في القرض بعملة أجنبية. ولأن اللاي واليورو كليهما عملة أجنبية لمن يتقاضى دخله بالشيكل، يتغير القسط بالشيكل مع سعر الصرف، وهذا ما يُخطَّط له قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1«حتى 70%» سقف وليس وعدًا؛ ورأس المال الذاتي 30% على الأقل، وكل مقترض يُفحص على حدة.
- 2سقف القسط وفق اللائحة 17/2012: 40% من صافي الدخل في القرض باللاي، و20% في القرض بعملة أجنبية عندما يكون الدخل بعملة أخرى.
- 3للتوضيح: قسط بنحو 1,420 يورو يتطلب صافي دخل بنحو 3,550 يورو في القرض باللاي، أو نحو 7,100 يورو في القرض باليورو.
- 4بين أكتوبر 2025 ومايو 2026 تراوح اليورو بين نحو 3.89 ونحو 3.27 ILS؛ وعلى القسط نفسه يمثل ذلك فرقًا بنحو 880 ILS شهريًّا.
- 5في الشراء على الورق يبدأ الرهن العقاري عادةً مع العقد النهائي، وتُدفع العرابين خلال البناء من رأس المال الذاتي.
تتكرر ثلاثة أسئلة لدى المشترين الإسرائيليين الذين يتقاضون دخلهم بالشيكل: هل «حتى 70%» رقم حقيقي، وهل يكفي راتبهم أصلًا، وماذا سيحدث للقسط إذا ضعف الشيكل. ويُجاب عن الأول بالتعريف، وعن الآخرين بالأرقام. وهذا الدليل يفعل الأمرين.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري في رومانيا بدخل بالشيكل فقط؟
نعم. تموّل البنوك الرومانية غير المقيمين ذوي الدخل الأجنبي، عادةً حتى 70% من قيمة العقار، رهنًا بموافقة البنك، ورأس المال الذاتي 30% على الأقل. و«حتى» تعني سقفًا: فالقرار للبنك وحده، ويُدرس لكل مقترض على حدة، بحسب الدخل والالتزامات القائمة والعقار.
سقف القسط وفق اللائحة 17/2012: 40% من صافي الدخل في القرض باللاي، و20% في القرض بعملة أجنبية عندما يكون الدخل بعملة أخرى.
كيف يحسب البنك المبلغ الذي يمكنكم اقتراضه؟
القيد الرئيسي مصدره الجهة الرقابية لا البنك نفسه. فوفقًا للائحة 17/2012 الصادرة عن BNR، البنك المركزي الروماني، لا يجوز أن يتجاوز مجموع الأقساط الشهرية للمقترض، على جميع قروضه، نسبة معينة من الدخل المتاح. وتُحدد النسبة بحسب العلاقة بين عملة القرض والعملة التي تكسبون بها.
لنفترض، للتوضيح فقط، قرضًا بنحو 210,000 يورو لمدة 25 عامًا بفائدة 6.5%. يبلغ القسط الشهري نحو 1,420 يورو، قبل التأمينات والعمولات. وهذا هو الدخل الذي سيطلبه البنك:
| عملة القرض | سقف القسط من صافي الدخل | صافي الدخل المطلوب لقسط بنحو 1,420 يورو |
|---|---|---|
| لاي (RON) | 40% | نحو 3,550 يورو شهريًّا |
| عملة أجنبية، مثل اليورو | 20% | نحو 7,100 يورو شهريًّا |
الخلاصة العملية: دخلكم هو ما يحدد مبلغ القرض، لا سعر العقار. والبنك هو من يقرر بأي عملة سيُمنح القرض، وبالتالي أي سقف سيسري، بحسب الملف. وهذا أول سؤال يُستحسن طرحه، ويجب أن يرد الجواب كتابةً في الموافقة المبدئية.
ماذا يحدث للقسط بالشيكل عندما يتغير سعر الصرف؟
بالنسبة لمن يتقاضى راتبه بالشيكل، لا يوجد قرض «بالعملة المحلية»: فاللاي واليورو كلاهما معرضان للتقلبات مقابله. وتوضح الأسعار الرسمية لبنك إسرائيل النطاق: نحو 3.89 ILS لليورو في أكتوبر 2025، ونحو 3.27 ILS في نهاية مايو 2026.
| سعر اليورو مقابل الشيكل | قسط بنحو 1,420 يورو بالشيكل |
|---|---|
| نحو 3.89 | نحو 5,525 ILS |
| نحو 3.27 | نحو 4,645 ILS |
| الفرق | نحو 880 ILS شهريًّا، على القرض نفسه |
من يختار اللاي يتحمل مخاطرتين إضافيتين. الأولى هي العلاقة بين اللاي واليورو: فوفقًا لأسعار الإسناد الصادرة عن ECB، البنك المركزي الأوروبي، تحركت من 5.0895 في 2.1.2026 إلى 5.3528 في 7.10.2026. والثانية هي الفائدة: ففي المسار المتغير تُحسب الفائدة على أساس مؤشر IRCC مضافًا إليه هامش. ويثبّت مرسوم الطوارئ 50/2010 (المادة 37) الهامش طوال عمر القرض، لكن المؤشر نفسه يُحدَّث كل ربع سنة، وقيمته اعتبارًا من 1.10.2026 هي 5.57%.
لا أحد يملك توقعًا لسعر الصرف، لكن يمكن بناء وسادة أمان. احسبوا القسط وفق أسوأ سعر سُجّل في السنة الأخيرة، وادّخروا مبلغًا يغطي عدة أشهر من الأقساط. فإذا صمدت الميزانية حتى في هذه الحالة، فالمخاطرة تحت السيطرة.
متى يبدأ الرهن العقاري في الشراء على الورق؟
عند الشراء في مشروع قيد البناء، يمنح البنك القرض عادةً فقط في المرحلة التي يمكن فيها تسجيل البيت المكتمل، أي مع العقد النهائي. وحتى ذلك الحين، تُدفع الدفعات وفق مراحل البناء عادةً من رأس مالكم الذاتي. ويُلزم القانون 207/2025 («قانون نورديس»)، الذي ترد قواعده منذ 25.8.2026 في المادة 422(6) إلى (11) من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، بأن تدخل هذه الدفعات في حساب منفصل للمشروع. ويحق للمطور أن يسحب منه حتى 25% من الثمن للهيكل، وبعد ذلك حتى 20% للأنظمة، وفقط بتوقيع المشرف في الموقع.
لكن القيد يسري على مسحوبات المطور، لا على المبالغ التي تحولونها أنتم: فالعقد التمهيدي هو الذي يحدد مقدار الدفعات في كل مرحلة. ونقطة أخرى: يموّل البنك نسبة من قيمة تقييمه، لا من الثمن الوارد في العقد. والتقييم الأدنى يزيد رأس المال الذاتي المطلوب.
- اطلبوا من المطور جدول الدفعات كتابةً، كما سيُكتب في العقد: لكل دفعة المرحلة والنسبة والحساب الذي تدخل إليه.
- تأكدوا من أن مجموع الدفعات قبل العقد النهائي لا يتجاوز رأس المال الذاتي الذي خططتم له.
كيف تستعدون للبنك، خطوة بخطوة
- حوّلوا الدخل المتاح للأسرة كلها إلى اليورو، بسعر متحفظ، واطرحوا كل قسط قائم.
- احسبوا القسط المتوقع في جدول بيانات (دالة PMT).
- اطلبوا من البنك أجوبة مكتوبة: عملة القرض، وسقف القسط الذي سيسري عليكم، وDAE (Dobânda Anuală Efectivă، التكلفة السنوية الإجمالية)، ومقدار القسط بعد انتهاء فترة الفائدة الثابتة.
- جهّزوا المستندات مسبقًا: جواز السفر، وNIF، والإقرارات الضريبية أو قسائم الرواتب مترجمة ومصدقة بالأبوستيل، وكشوف حساب محدَّثة، وتقريرًا من قاعدة بيانات الائتمان لدى بنك إسرائيل. وسيحدد البنك القائمة النهائية.
- احصلوا على موافقة مبدئية حتى قبل التوقيع على اتفاق الحجز.
- احصلوا من البنك على تأكيد بأن العقار المحدد مناسب له كضمان.
- أعيدوا الحساب وفق أسوأ سعر صرف في آخر 12 شهرًا.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
يبدأ التمويل بالدخل والعملة، لا بالعقار. نحن نساعد المشترين على توقيت الموافقة المبدئية بالنسبة إلى العقد التمهيدي، ونتحقق من أن جدول الدفعات في العقد يتوافق مع رأس المال الذاتي ومع القانون 207/2025، ونتأكد من أن العقد يتناول الحالة التي يوافق فيها البنك على أقل من المتوقع. ويُتخذ القرار بشأن العملة والمسار مع البنك ومستشار الرهن العقاري؛ أما عقد الرهن العقاري وتسجيل الرهن فيجريان لدى كاتب عدل مرخص في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026 ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. والحسابات للتوضيح فقط. ويحدد كل بنك شروط التمويل بحسب ملف المقترض وتخضع لموافقته، وأسعار الصرف تتغير يوميًّا؛ والبيانات السابقة لا تدل على المستقبل.
أسئلة شائعة
ما الأفضل للإسرائيلي، رهن عقاري باللاي أم باليورو؟
لا توجد إجابة واحدة. باللاي يكون سقف القسط 40% من الدخل، ولذلك يمكن للبنك أن يوافق على مبلغ أعلى؛ وبالعملة الأجنبية يكون السقف 20%. وفي المسارين كليهما يتعرض من يتقاضى دخله بالشيكل لمخاطر سعر الصرف. ويُتخذ القرار مع البنك ومستشار الرهن العقاري.
ماذا يحدث إذا وافق البنك على أقل من 70%؟
ينتقل الفرق إلى رأس المال الذاتي. ولذلك يُستحسن تخطيط الميزانية أيضًا لسيناريو تمويل أقل، والتأكد من أن العقد التمهيدي لا يُلزمكم قبل أن يتضح التمويل.
هل يمكن أن يرتفع الهامش في الفائدة المتغيرة؟
وفقًا لمرسوم الطوارئ 50/2010 (المادة 37)، الهامش ثابت طوال مدة القرض. وما يتغير هو مؤشر IRCC، الذي يُحدَّث كل ربع سنة.
متى يُؤخذ الرهن العقاري في الشراء على الورق؟
عادةً عندما يكتمل البيت ويمكن تسجيله، في العقد النهائي. أما العرابين خلال فترة البناء فتُدفع غالبًا من رأس المال الذاتي وتدخل في الحساب المخصص للمشروع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.