Коротко
Израильтянин, получающий доход в шекелях, может получить ипотеку в румынском банке, как правило до 70% стоимости объекта и при условии одобрения банка. Фактическую сумму определяет чистый доход: согласно Регламенту 17/2012 Центрального банка, платежи ограничены 40% дохода по кредиту в леях и 20% по кредиту в иностранной валюте. Поскольку и лей, и евро являются иностранной валютой для того, кто получает доход в шекелях, платёж в шекелях меняется вместе с курсом, и это планируют до подписания.
Главное
- 1«До 70%» является пределом, а не обещанием; собственные средства составляют не менее 30%, и каждый заёмщик проверяется отдельно.
- 2Лимит платежа по Регламенту 17/2012: 40% чистого дохода по кредиту в леях, 20% по кредиту в иностранной валюте, когда доход в другой валюте.
- 3Для иллюстрации: платёж около 1 420 евро требует чистого дохода около 3 550 евро по кредиту в леях или около 7 100 евро по кредиту в евро.
- 4С октября 2025 года по май 2026 года евро колебался примерно от 3,89 до 3,27 ILS; при том же платеже это разница около 880 ILS в месяц.
- 5При покупке на этапе строительства ипотека обычно вступает в действие с окончательным договором, а авансы в период строительства оплачиваются из собственных средств.
Три вопроса повторяются у израильских покупателей, получающих доход в шекелях: является ли «до 70%» реальной цифрой, достаточно ли вообще их зарплаты и что будет с платежом, если шекель ослабнет. На первый вопрос отвечают определением, а на два других цифрами. Это руководство делает и то и другое.
Можно ли получить ипотеку в Румынии с доходом только в шекелях?
Да. Румынские банки финансируют нерезидентов с иностранным доходом, как правило до 70% стоимости объекта, при условии одобрения банка, а собственные средства составляют не менее 30%. «До» означает предел: решение принимает исключительно банк, и оно рассматривается для каждого заёмщика отдельно, с учётом дохода, существующих обязательств и объекта.
Лимит платежа по Регламенту 17/2012: 40% чистого дохода по кредиту в леях, 20% по кредиту в иностранной валюте, когда доход в другой валюте.
Как банк рассчитывает, сколько вы сможете занять?
Главное ограничение исходит от регулятора, а не от самого банка. Согласно Регламенту 17/2012 BNR, Центрального банка Румынии, общая сумма всех ежемесячных платежей заёмщика по всем его кредитам не должна превышать определённой доли располагаемого дохода. Эта доля определяется соотношением между валютой кредита и валютой, в которой вы зарабатываете.
Предположим, исключительно для иллюстрации, кредит около 210 000 евро на 25 лет под 6,5%. Ежемесячный платёж составит около 1 420 евро ещё до страховок и комиссий. Вот какой доход потребует банк:
| Валюта кредита | Лимит платежа от чистого дохода | Требуемый чистый доход для платежа около 1 420 евро |
|---|---|---|
| Леи (RON) | 40% | Около 3 550 евро в месяц |
| Иностранная валюта, например евро | 20% | Около 7 100 евро в месяц |
Практический вывод: размер кредита определяет ваш доход, а не цена объекта. В какой валюте будет выдан кредит, а значит, какой лимит будет применяться, решает банк на основании досье. Это первый вопрос, который стоит задать, и ответ должен быть указан письменно в предварительном одобрении.
Что происходит с платежом в шекелях при изменении курса?
Для того, кто получает зарплату в шекелях, кредита «в домашней валюте» не существует: и лей, и евро подвержены колебаниям относительно шекеля. Официальные курсы Банка Израиля иллюстрируют диапазон: около 3,89 ILS за евро в октябре 2025 года и около 3,27 ILS в конце мая 2026 года.
| Курс евро к шекелю | Платёж около 1 420 евро в шекелях |
|---|---|
| Около 3,89 | Около 5 525 ILS |
| Около 3,27 | Около 4 645 ILS |
| Разница | Около 880 ILS в месяц по тому же кредиту |
Тот, кто выбирает леи, несёт два дополнительных риска. Первый связан с соотношением лея и евро: по справочным курсам ECB, Европейского центрального банка, оно изменилось с 5,0895 на 2.1.2026 до 5,3528 на 7.10.2026. Второй связан с процентной ставкой: при плавающей ставке она рассчитывается как индекс IRCC плюс маржа. Чрезвычайное постановление 50/2010 (статья 37) фиксирует маржу на весь срок кредита, однако сам индекс обновляется ежеквартально, и с 1.10.2026 его значение составляет 5,57%.
Прогноза курса нет ни у кого, но подушку безопасности создать можно. Рассчитайте платёж по самому неблагоприятному курсу, зафиксированному за последний год, и отложите сумму, покрывающую несколько месяцев платежей. Если бюджет выдерживает и это, риск под контролем.
Когда вступает в действие ипотека при покупке на этапе строительства?
При покупке в строящемся проекте банк обычно предоставляет кредит только на этапе, когда можно зарегистрировать готовый дом, то есть с окончательным договором. До этого платежи по этапам строительства, как правило, вносятся из ваших собственных средств. Закон 207/2025 («закон Nordis»), правила которого с 25.8.2026 содержатся в статье 422(6)-(11) Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), требует, чтобы эти платежи поступали на отдельный счёт проекта. Застройщик вправе снять с него до 25% цены на каркас, а затем до 20% на инженерные системы, и только с подписью технического надзора на объекте.
Однако ограничение распространяется на снятие средств застройщиком, а не на суммы, которые переводите вы: размер платежей на каждом этапе определяет предварительный договор. Ещё один момент: банк финансирует процент от своей оценочной стоимости, а не от цены в договоре. Более низкая оценка увеличивает требуемые собственные средства.
- Запросите у застройщика график платежей в письменном виде, так, как он будет записан в договоре: для каждого платежа этап, процент и счёт, на который он поступает.
- Убедитесь, что общая сумма платежей до окончательного договора не превышает запланированных собственных средств.
Как подготовиться к банку, шаг за шагом
- Переведите располагаемый доход всего домохозяйства в евро по осторожному курсу и вычтите все существующие платежи.
- Рассчитайте ожидаемый платёж в электронной таблице (функция PMT).
- Запросите у банка письменные ответы: валюта кредита, применимый к вам лимит платежа, DAE (Dobânda Anuală Efectivă, полная годовая стоимость кредита) и размер платежа после окончания периода фиксированной ставки.
- Заранее подготовьте документы: паспорт, NIF, налоговые декларации или расчётные листки с переводом и апостилем, актуальные выписки по счёту и отчёт из базы кредитных данных Банка Израиля. Окончательный перечень определит банк.
- Получите предварительное одобрение ещё до подписания соглашения о бронировании.
- Получите от банка подтверждение того, что конкретный объект подходит ему в качестве обеспечения.
- Повторите расчёт по наихудшему курсу за последние 12 месяцев.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Финансирование начинается с дохода и валюты, а не с объекта. Мы помогаем покупателям согласовать по времени предварительное одобрение с предварительным договором, проверяем, что график платежей в договоре соответствует собственным средствам и Закону 207/2025, и следим за тем, чтобы договор предусматривал ситуацию, в которой банк одобряет меньше ожидаемого. Решение о валюте и программе принимают с банком и ипотечным консультантом; ипотечный договор и регистрация залога оформляются у нотариуса, имеющего лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Расчёты приведены исключительно для иллюстрации. Условия финансирования устанавливаются каждым банком в зависимости от профиля заёмщика и подлежат его одобрению, а валютные курсы меняются ежедневно; прошлые данные не свидетельствуют о будущем.
Частые вопросы
Что лучше для израильтянина, ипотека в леях или в евро?
Единого ответа нет. В леях лимит платежа составляет 40% дохода, поэтому банк может одобрить более высокую сумму; в иностранной валюте лимит составляет 20%. В обоих вариантах тот, кто получает доход в шекелях, подвержен курсовому риску. Решение принимают с банком и ипотечным консультантом.
Что происходит, если банк одобряет менее 70%?
Разница переходит на собственные средства. Поэтому стоит планировать бюджет и на сценарий более низкого финансирования и убедиться, что предварительный договор не обязывает вас до того, как финансирование станет ясным.
Может ли маржа при плавающей ставке вырасти?
Согласно Чрезвычайному постановлению 50/2010 (статья 37), маржа фиксирована на весь срок кредита. Меняется индекс IRCC, который обновляется каждый квартал.
Когда берут ипотеку при покупке на этапе строительства?
Как правило, когда дом готов и может быть зарегистрирован, при окончательном договоре. Авансы в период строительства обычно оплачиваются из собственных средств и поступают на специальный счёт проекта.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Регламент 17/2012 Центрального банка Румынии - портал законодательства Румынии
- Чрезвычайное постановление 50/2010 - портал законодательства Румынии
- Закон 207/2025 - портал законодательства Румынии
- BNR - Национальный банк Румынии (индекс IRCC)
- Банк Израиля - официальные курсы и база кредитных данных
- Европейский центральный банк - справочные курсы евро к лею
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.