בקצרה
כשתושב חוץ מוכר נכס בארה״ב, הקונה חייב לנכות במקור 15% ממחיר המכירה כולו (לא מהרווח) ולהעביר לרשות המסים האמריקאית תוך 20 יום. זה לא המס הסופי אלא מקדמה: המוכר מגיש דוח מס אמריקאי (1040-NR) ומקבל החזר על ההפרש, או מבקש מראש אישור להקטנת הניכוי בטופס 8288-B. משקיע ישראלי צריך לתכנן את התהליך כבר בשלב חוזה המכירה, כי הכסף שננעל עלול להיות גדול בהרבה מהמס בפועל.
הנקודות החשובות
- 1שיעור הניכוי הכללי הוא 15% מסכום המכירה כולו (Amount Realized), גם כשאין רווח בכלל.
- 2בנכס שהקונה רוכש למגורים: עד 300,000 דולר אין ניכוי, ועד מיליון דולר הניכוי הוא 10%. התנאים מפורטים בהמשך.
- 3אמנת המס ישראל-ארה״ב לא פוטרת מ-FIRPTA: ארה״ב רשאית למסות רווח ממקרקעין שנמצאים בשטחה.
- 4טופס 8288-B מאפשר לבקש הקטנה של הניכוי לגובה המס הצפוי. ה-IRS מטפל בבקשה בדרך כלל תוך 90 יום מקבלת כל המידע.
- 5את ההחזר מקבלים דרך דוח המס האמריקאי, וכדי לקבל אותו חייבים מספר זיהוי (ITIN). בישראל מתקבל זיכוי רק על המס הסופי, לא על הניכוי במקור.
מהו FIRPTA ועל מי הוא חל?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) הוא מנגנון בדין האמריקאי שמחייב את הקונה לנכות מס במקור כשהמוכר הוא ״אדם זר״ שמוכר זכות במקרקעין בארה״ב. כל משקיע ישראלי שאינו אזרח אמריקאי או תושב ארה״ב לצורכי מס נחשב לאדם זר לעניין זה.
ההיגיון פשוט: לרשות המסים האמריקאית (IRS) אין דרך לגבות מס ממוכר שעזב את המדינה עם הכסף, ולכן היא מטילה על הקונה לעכב חלק מהתמורה. אם הקונה לא מנכה, הוא עצמו עלול לשאת במס. לכן חברת הטייטל או עורך הדין שמנהל את הסגירה (Closing) יקפידו על ניכוי מלא, אלא אם הוצג פטור או אישור מה-IRS.
חשוב להבין: אמנת המס בין ישראל לארה״ב לא פוטרת מהמס הזה. לפי סעיף 7 לאמנה, הכנסה ממקרקעין, כולל רווח ממכירתם, ניתנת למיסוי במדינה שבה הם נמצאים. סעיף 15 לאמנה מחריג במפורש רווח ממכירת מקרקעין כאלה מהפטור הכללי על רווחי הון.
בנכס שהקונה רוכש למגורים: עד 300,000 דולר אין ניכוי, ועד מיליון דולר הניכוי הוא 10%. התנאים מפורטים בהמשך.
כמה מס מנכים במכירת נכס בארה״ב?
התשובה הישירה: 15% מסכום המכירה כולו, אלא אם הקונה הוא יחיד שרוכש את הנכס למגוריו. הניכוי מחושב מהתמורה ברוטו, לפני החזר משכנתא ובלי קשר לרווח. מי שקנה ב-600,000 דולר ומוכר ב-620,000 דולר עלול לראות 93,000 דולר נעולים אצל ה-IRS, אף שהרווח עצמו נמוך בהרבה.
| מצב | שיעור הניכוי | תנאים עיקריים |
|---|---|---|
| מכירה רגילה (השקעה, מסחרי, קונה שהוא חברה) | 15% מסכום המכירה | השיעור החל מ-17 בפברואר 2016 |
| קונה יחיד שרוכש למגורים, מחיר עד 300,000 דולר | אין ניכוי | הקונה או בן משפחתו מתכננים לגור בנכס לפחות 50% מהימים שבהם הנכס בשימוש, בכל אחת משתי תקופות 12 החודשים הראשונות |
| קונה שרוכש למגורים, מחיר מעל 300,000 ועד מיליון דולר | 10% מסכום המכירה | אותו מבחן מגורים |
| מחיר מעל מיליון דולר | 15% | בלי קשר לשימוש של הקונה |
הפטור למגורים נקבע לפי הכוונה של הקונה, לא של המוכר, והוא נבחן לפי סכום המכירה הכולל. כשיש כמה מוכרים, הפטור לא חל אם הסכום הכולל עולה על 300,000 דולר, גם אם החלק של כל אחד מהם נמוך מכך. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026.
האם FIRPTA הוא המס הסופי על הרווח?
לא. הניכוי לפי FIRPTA הוא מקדמה בלבד. המס האמיתי נקבע בדוח המס האמריקאי של המוכר, לפי הרווח בפועל: מחיר המכירה פחות עלות הרכישה, ההשבחות והוצאות המכירה, ובתוספת הפחת שנדרש לאורך השנים.
- רווח הון לטווח ארוך (נכס שהוחזק יותר משנה): ממוסה בשיעורים של 0%, 15% או 20% לפי גובה ההכנסה החייבת. ב-2025, ליחיד, שיעור 0% חל עד הכנסה חייבת של 48,350 דולר ושיעור 15% עד 533,400 דולר.
- רווח מהפחת שנדרש (Unrecaptured Section 1250 Gain): ממוסה בשיעור מרבי של 25%.
- רווח לטווח קצר (למשל בעסקת פליפ): ממוסה כהכנסה רגילה בשיעורים מדורגים, עד 37% (נכון ל-2026).
- מס השקעות נוסף (NIIT) של 3.8%: לפי הוראות ה-IRS, לא חל על תושבי חוץ שאינם אזרחים.
- מס מדינתי: רוב המדינות ממסות גם הן את הרווח, וחלקן מחייבות ניכוי במקור משלהן בנוסף לניכוי הפדרלי. השיעורים והכללים שונים ממדינה למדינה.
המשמעות המעשית: במכירות רבות הניכוי של 15% גבוה בהרבה מהמס הסופי, בעיקר כשהרווח קטן, כשיש משכנתא גדולה או כשהנכס נמכר בהפסד. במקרים כאלה כל השאלה היא כמה מהר הכסף חוזר.
איך מקטינים את הניכוי עוד לפני הסגירה? טופס 8288-B
המוכר (או הקונה) יכול להגיש ל-IRS בקשה לאישור ניכוי (Withholding Certificate) בטופס 8288-B. האישור יכול לקבוע ניכוי מופחת כשהמס המרבי הצפוי נמוך מ-15%, וגם לפטור מניכוי כשאין חבות מס או כשחלה הוראת דחיית מס.
- תזמון: אם הבקשה הוגשה לפני הסגירה ועדיין לא הוכרעה, הקונה מנכה את מלוא הסכום אבל לא חייב להעביר אותו מיד. בפועל הכסף מוחזק בנאמנות אצל חברת הטייטל, והוא מועבר ל-IRS (בגובה שנקבע) תוך 20 יום מהיום שבו ה-IRS שלח את האישור או את הדחייה.
- משך הטיפול: לפי ה-IRS, החלטה מתקבלת בדרך כלל תוך 90 יום מקבלת כל המידע הנדרש. ניסיון השטח מלמד שזה יכול להימשך יותר, ולכן מגישים מוקדם ככל האפשר.
- מספר זיהוי: מוכר בלי מספר זיהוי אמריקאי יכול לצרף לבקשה טופס W-7 לקבלת ITIN. לפי ה-IRS, בקשת ITIN שמוגשת יחד עם בקשה לאישור ניכוי מעובדת תוך 10 ימים מקבלתה.
- תיעוד: הבקשה מבוססת על חישוב המס הצפוי, ולכן צריך מסמכי רכישה, הוכחות להשבחות, פירוט פחת וחוזה המכירה.
כדאי לעגן בחוזה המכירה סעיף שמסדיר את הגשת טופס 8288-B, את החזקת סכום הניכוי בנאמנות אצל חברת הטייטל ואת שחרורו לפי האישור. כך לא נוצר ויכוח ביום הסגירה.
איך מקבלים החזר על מס FIRPTA?
מגישים דוח מס אמריקאי לשנת המכירה ומצרפים את העותק החתום של טופס 8288-A. ההפרש בין הסכום שנוכה לבין המס הסופי מוחזר. זה סדר הדברים:
- הקונה מגיש ל-IRS טופס 8288 עם הסכום שנוכה, בצירוף טופס 8288-A לכל מוכר, תוך 20 יום מיום המכירה.
- ה-IRS מחתים את עותק B של טופס 8288-A ושולח אותו למוכר. אם בטופס לא מופיע מספר זיהוי של המוכר, ה-IRS לא ישלח עותק חתום, אלא מכתב שמבקש מהמוכר להוציא ITIN.
- המוכר מגיש דוח 1040-NR לשנת המכירה ומצרף את עותק B החתום (או, אם אין עותק כזה, ראיות מהותיות לניכוי כמו מסמכי הסגירה). מי שאין לו שכר בארה״ב ואין לו משרד בה מגיש בדרך כלל עד 15 ביוני של השנה הבאה.
- אם התקבל אישור ניכוי אחרי שהכסף כבר הועבר ל-IRS, אפשר להגיש בקשה להחזר מוקדם (Early Refund) בלי לחכות לדוח השנתי.
- ה-IRS מעבד את הדוח ומחזיר את ההפרש. הזמנים משתנים, ולכן כדאי להגיש מוקדם ובצורה מלאה.
מה קורה כשהנכס מוחזק ב-LLC?
התשובה תלויה בסיווג ה-LLC לצורכי המס האמריקאי:
- LLC של בעלים יחיד (ישות שמתעלמים ממנה): לפי הוראות טופס 8288, ישות כזו לא יכולה להיות ״המוכר״, והמוכר לצורך FIRPTA הוא הבעלים. אם הבעלים זר, הקונה מנכה כרגיל.
- LLC עם כמה חברים (שותפות אמריקאית): השותפות עצמה מנכה מס במקור לפי סעיף 1446 על חלק הרווח של השותפים הזרים, ולכן היא לא נדרשת לנכות לפי מנגנון ה-FIRPTA הרגיל. הניכוי נגזר מהרווח ולא מהמחיר.
- מכירת הזכויות בשותפות (במקום מכירת הנכס): חלים עליה כללי ניכוי נפרדים לפי סעיף 1446(f), שמחייבים בדיקה מיוחדת.
מה קורה במכירה בצד הישראלי?
תושב ישראל ממוסה בישראל על רווח ממכירת נכס בחו״ל, ומקבל זיכוי על המס ששולם בארה״ב. מס שבח לא חל, כי חוק מיסוי מקרקעין חל רק על מקרקעין בישראל. הרווח ממוסה כרווח הון לפי פקודת מס הכנסה, ליחיד בדרך כלל בשיעור 25% על הרווח הריאלי. מעל הכנסה שנתית של 721,560 ש״ח (נכון ל-2026) נוסף מס יסף של 3%, ועל הכנסה הונית חל מס יסף נוסף של 2%.
- הזיכוי ניתן על המס הסופי בלבד. הסכום שנוכה לפי FIRPTA הוא מקדמה, ולכן כדי לקבל זיכוי בישראל צריך את הדוח האמריקאי ואת השומה הסופית. לפי הכללים בישראל, הזיכוי מותנה במס סופי שאינו בר החזר, ששולם תוך 24 חודשים מתום שנת המס הרלוונטית.
- הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה, וזיכוי עודף אפשר להעביר לחמש שנות המס הבאות.
- פחת: פחת שנדרש בישראל לאורך השנים מקטין את יתרת המחיר המקורית, ולכן מגדיל את הרווח החייב.
- מבנה ההחזקה משפיע: אם הנכס הוחזק ב-LLC שלא נבחר לגביו מסלול שקוף בישראל, ההתאמה בין המס האמריקאי לבין המס הישראלי עלולה להיפגע.
מה לעשות לפני שחותמים על חוזה מכירה?
מכירה של נכס בארה״ב מתחילה בתכנון, לא בסגירה. לפני החתימה אנחנו בודקים מול רואה החשבון האמריקאי את המס הצפוי, מחליטים אם להגיש טופס 8288-B, מוודאים שיש למוכר ITIN או שבקשה כזו מוגשת יחד עם הטופס, ומנסחים בחוזה את מנגנון הנאמנות על סכום הניכוי. במקביל אנחנו מתאמים עם רואה החשבון בישראל את הדיווח ואת הזיכוי, כדי שהכסף לא ייתקע בצד אחד ושהמס לא ישולם פעמיים.
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. שיעורים, ספים וטפסים מתעדכנים מעת לעת, ויש לבדוק כל עסקה לגופה מול עורך דין ורואה חשבון מוסמכים בשתי המדינות.
שאלות נפוצות
כמה מס מנכים במכירת דירה בארה״ב על ידי ישראלי?
ככלל, הקונה מנכה 15% מסכום המכירה כולו. אם הקונה הוא יחיד שרוכש את הנכס למגורים, אין ניכוי כשהמחיר עד 300,000 דולר, והניכוי הוא 10% כשהמחיר עד מיליון דולר. זו מקדמה על חשבון המס הסופי, לא המס עצמו.
האם אמנת המס בין ישראל לארה״ב פוטרת מ-FIRPTA?
לא. לפי האמנה, ארה״ב רשאית למסות הכנסה ורווח ממקרקעין שנמצאים בשטחה, ולכן הניכוי חל גם על תושבי ישראל. את כפל המס מונעים בישראל, דרך זיכוי על המס האמריקאי הסופי.
תוך כמה זמן מקבלים החזר על FIRPTA?
ההחזר מתקבל אחרי הגשת דוח 1040-NR לשנת המכירה, בצירוף טופס 8288-A החתום, ולכן לפעמים עוברים חודשים רבים מהמכירה. כדי לקצר את הזמן אפשר לבקש אישור להקטנת הניכוי בטופס 8288-B, שה-IRS מטפל בו בדרך כלל תוך 90 יום מקבלת כל המידע.
האם צריך ITIN כדי לקבל את ההחזר?
כן. בלי מספר זיהוי אמריקאי ה-IRS לא שולח למוכר עותק חתום של טופס 8288-A ולא יכול לעבד את הדוח שלו. אפשר להגיש בקשת ITIN יחד עם טופס 8288-B או יחד עם דוח המס.
האם משלמים מס בישראל על מכירת נכס בארה״ב?
כן. תושב ישראל חייב במס רווח הון על הרווח, ככלל בשיעור 25% על הרווח הריאלי ליחיד, ובתוספת מס יסף מעל התקרה. המס הסופי ששולם בארה״ב מוכר כזיכוי, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בעסקה אמריקאית: מה מגן עליכם ומה לאביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בארה״ב: מה פוליסת הבעלים מכסה, אילו חריגים לבדוק, איך עובד חשבון הנאמנות ואיך מתגוננים מהונאות העברה.לקריאת המדריךמקורות
- IRS - FIRPTA Withholding
- IRS - Exceptions from FIRPTA Withholding
- IRS - Reporting and Paying Tax on U.S. Real Property Interests
- IRS - Instructions for Form 8288 (01/2026)
- IRS - Instructions for Form W-7
- IRS - Topic 409, Capital gains and losses
- IRS - Instructions for Form 8960 (NIIT)
- U.S.-Israel Income Tax Treaty (IRS)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Income determination
- בן שושן ושות׳ - דיווח הכנסות מחוץ לישראל, נספח ד׳
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.