FIRPTA: удержание налога при продаже недвижимости в США нерезидентом - ставки, освобождения и как получить возврат

1Что такое FIRPTA и на кого оно распространяется?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) - это механизм американского права, обязывающий покупателя удерживать налог у источника, когда продавец является «иностранным лицом», продающим право на недвижимость в США. Любой израильский инвестор, не являющийся гражданином США или налоговым резидентом США, считается иностранным лицом в этом смысле.

Логика проста: у налоговой службы США (IRS) нет возможности взыскать налог с продавца, уехавшего из страны с деньгами, поэтому она обязывает покупателя удержать часть платежа. Если покупатель не удерживает налог, он сам может нести ответственность по налогу. Поэтому титульная компания или адвокат, ведущий закрытие сделки (Closing), будут настаивать на полном удержании, если не представлено освобождение или свидетельство IRS.

Важно понимать: налоговая конвенция между Израилем и США не освобождает от этого налога. Согласно статье 7 конвенции, доход от недвижимости, включая прибыль от её продажи, может облагаться налогом в государстве, где она находится. Статья 15 конвенции прямо исключает прибыль от продажи такой недвижимости из общего освобождения от налога на прирост капитала.

2Сколько налога удерживают при продаже недвижимости в США?

Прямой ответ: 15% от всей суммы продажи, если только покупатель не является физическим лицом, приобретающим объект для проживания. Удержание рассчитывается от валовой выручки, до погашения ипотеки и независимо от прибыли. Тот, кто купил за 600 000 долларов и продаёт за 620 000 долларов, может увидеть 93 000 долларов, заблокированных в IRS, хотя сама прибыль гораздо ниже.

3Является ли FIRPTA окончательным налогом на прибыль?

Нет. Удержание по FIRPTA - это только аванс. Реальный налог определяется в американской налоговой декларации продавца по фактической прибыли: цена продажи за вычетом стоимости приобретения, улучшений и расходов на продажу, с добавлением амортизации, которая подлежит возврату за прошедшие годы.

• Долгосрочный прирост капитала (объект находился во владении более года): облагается по ставкам 0%, 15% или 20% в зависимости от размера налогооблагаемого дохода. В 2025 году для физического лица ставка 0% действует до налогооблагаемого дохода в 48 350 долларов, а ставка 15% - до 533 400 долларов.
• Прибыль от возвращаемой амортизации (Unrecaptured Section 1250 Gain): облагается по максимальной ставке 25%.
• Краткосрочная прибыль (например, при сделке-флипе): облагается как обычный доход по ступенчатым ставкам, до 37% (по состоянию на 2026 год).
• Дополнительный налог на инвестиции (NIIT) 3,8%: согласно инструкциям IRS, не применяется к нерезидентам, не являющимся гражданами.
• Налог штата: большинство штатов также облагают прибыль налогом, а некоторые требуют собственного удержания в дополнение к федеральному. Ставки и правила различаются от штата к штату.

Практический вывод: во многих продажах удержание в 15% значительно выше окончательного налога, особенно когда прибыль невелика, ипотека большая или объект продаётся с убытком. В таких случаях вопрос лишь в том, насколько быстро деньги вернутся.

4Как уменьшить удержание ещё до закрытия сделки? Форма 8288-B

Продавец (или покупатель) может подать в IRS заявление о выдаче свидетельства об удержании (Withholding Certificate) по форме 8288-B. Свидетельство может устанавливать сниженное удержание, когда ожидаемый максимальный налог ниже 15%, а также освобождение от удержания, когда налогового обязательства нет или применяется норма об отсрочке налога.

• Сроки: если заявление подано до закрытия и ещё не рассмотрено, покупатель удерживает всю сумму, но не обязан немедленно её перечислять. На практике деньги хранятся на депозите у титульной компании и перечисляются в IRS (в установленном размере) в течение 20 дней с того дня, когда IRS направила свидетельство или отказ.
• Срок рассмотрения: по данным IRS, решение принимается, как правило, в течение 90 дней после получения всей необходимой информации. Практика показывает, что это может занять больше времени, поэтому подавать следует как можно раньше.
• Идентификационный номер: продавец без американского идентификационного номера может приложить к заявлению форму W-7 для получения ITIN. По данным IRS, заявка на ITIN, поданная вместе с заявлением о выдаче свидетельства об удержании, обрабатывается в течение 10 дней с момента получения.
• Документы: заявление основано на расчёте ожидаемого налога, поэтому нужны документы о покупке, подтверждение улучшений, расчёт амортизации и договор продажи.

5Как получить возврат налога FIRPTA?

Подаётся американская налоговая декларация за год продажи с приложением подписанной копии формы 8288-A. Разница между удержанной суммой и окончательным налогом возвращается. Порядок следующий:

1. Покупатель подаёт в IRS форму 8288 с удержанной суммой, прилагая форму 8288-A на каждого продавца, в течение 20 дней со дня продажи.
2. IRS заверяет копию B формы 8288-A и направляет её продавцу. Если в форме не указан идентификационный номер продавца, IRS не направит заверенную копию, а пришлёт письмо с просьбой к продавцу получить ITIN.
3. Продавец подаёт декларацию 1040-NR за год продажи и прилагает заверенную копию B (или, если такой копии нет, существенные доказательства удержания, например документы закрытия сделки). Тот, у кого нет заработной платы в США и нет офиса в США, как правило, подаёт её до 15 июня следующего года.
4. Если свидетельство об удержании получено после того, как деньги уже были перечислены в IRS, можно подать заявление о досрочном возврате (Early Refund), не дожидаясь годовой декларации.
5. IRS обрабатывает декларацию и возвращает разницу. Сроки различаются, поэтому подавать следует рано и в полном объёме.

6Что происходит, если объект находится в собственности LLC?

Ответ зависит от классификации LLC для американских налоговых целей:

• LLC с единственным владельцем (игнорируемая структура): согласно инструкциям к форме 8288, такая структура не может быть «продавцом», и продавцом для целей FIRPTA является владелец. Если владелец - иностранец, покупатель удерживает налог в обычном порядке.
• LLC с несколькими участниками (американское партнёрство): само партнёрство удерживает налог у источника по статье 1446 с доли прибыли иностранных партнёров, поэтому от него не требуется удержание по обычному механизму FIRPTA. Удержание считается от прибыли, а не от цены.
• Продажа прав в партнёрстве (вместо продажи объекта): к ней применяются отдельные правила удержания по статье 1446(f), требующие особой проверки.

7Что происходит при продаже на израильской стороне?

Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на прибыль от продажи имущества за границей и получает зачёт налога, уплаченного в США. Налог на повышение стоимости недвижимости (мас шеват) не применяется, поскольку закон о налогообложении недвижимости действует только в отношении недвижимости в Израиле. Прибыль облагается как прирост капитала по Постановлению о подоходном налоге, для физического лица, как правило, по ставке 25% от реальной прибыли. Свыше годового дохода в 721 560 шекелей (ILS) (по состоянию на 2026 год) добавляется дополнительный налог (мас ясеф) в 3%, а на доход от капитала - ещё 2%.

• Зачёт предоставляется только на окончательный налог. Сумма, удержанная по FIRPTA, - это аванс, поэтому для получения зачёта в Израиле нужны американская декларация и окончательная оценка. По израильским правилам зачёт зависит от окончательного налога, не подлежащего возврату и уплаченного в течение 24 месяцев после окончания соответствующего налогового года.
• Зачёт ограничен размером израильского налога на тот же доход, а избыточный зачёт можно перенести на последующие пять налоговых лет.
• Амортизация: амортизация, подлежащая возврату в Израиле за прошедшие годы, уменьшает первоначальную остаточную стоимость и тем самым увеличивает облагаемую прибыль.
• Структура владения имеет значение: если объект находился в LLC, для которой в Израиле не выбран прозрачный режим, согласование американского и израильского налога может нарушиться.

8Что сделать перед подписанием договора продажи?

Продажа недвижимости в США начинается с планирования, а не с закрытия. Перед подписанием мы вместе с американским бухгалтером проверяем ожидаемый налог, решаем, подавать ли форму 8288-B, убеждаемся, что у продавца есть ITIN или что заявка на него подаётся вместе с формой, и формулируем в договоре механизм депонирования удержанной суммы. Параллельно мы согласуем с бухгалтером в Израиле отчётность и зачёт, чтобы деньги не застряли с одной стороны и чтобы налог не был уплачен дважды.

Читать дальше · 9 мин чтенияТитульное страхование (Title Insurance) и Escrow в американской сделке: что вас защищает, а что нетTitle Insurance и Escrow в США: что покрывает полис владельца, какие исключения проверить, как работает доверительный счёт и защита от мошенничества.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.