FIRPTA: reținerea impozitului la vânzarea unui imobil din SUA de către un nerezident - cote, scutiri și cum se obține rambursarea

1Ce este FIRPTA și cui i se aplică?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) este un mecanism din legislația americană care obligă cumpărătorul să rețină impozit la sursă atunci când vânzătorul este o „persoană străină” care vinde un drept asupra unui bun imobil din SUA. Orice investitor israelian care nu este cetățean american sau rezident al SUA în scopuri fiscale este considerat persoană străină în această privință.

Logica este simplă: fiscul american (IRS) nu are cum să perceapă impozit de la un vânzător care a plecat din țară cu banii, așa că îi impune cumpărătorului să rețină o parte din preț. Dacă cumpărătorul nu reține, el însuși poate suporta impozitul. De aceea, societatea de title sau avocatul care conduce închiderea (Closing) vor insista asupra reținerii integrale, cu excepția cazului în care s-a prezentat o scutire sau un certificat de la IRS.

Este important de înțeles: convenția fiscală dintre Israel și SUA nu scutește de acest impozit. Potrivit articolului 7 din convenție, venitul din bunuri imobile, inclusiv câștigul din vânzarea lor, poate fi impozitat în statul în care se află acestea. Articolul 15 din convenție exclude în mod expres câștigul din vânzarea unor astfel de bunuri imobile de la scutirea generală privind câștigurile de capital.

2Cât impozit se reține la vânzarea unui imobil în SUA?

Răspunsul direct: 15% din întregul preț de vânzare, cu excepția cazului în care cumpărătorul este o persoană fizică ce achiziționează imobilul pentru locuit. Reținerea se calculează din încasarea brută, înainte de rambursarea ipotecii și indiferent de câștig. Cine a cumpărat cu 600.000 de dolari și vinde cu 620.000 de dolari poate vedea 93.000 de dolari blocați la IRS, deși câștigul în sine este mult mai mic.

3Este reținerea FIRPTA impozitul final pe câștig?

Nu. Reținerea conform FIRPTA este doar un avans. Impozitul real se stabilește în declarația fiscală americană a vânzătorului, în funcție de câștigul efectiv: prețul de vânzare minus costul de achiziție, îmbunătățirile și cheltuielile de vânzare, plus amortizarea (depreciation) care trebuie recuperată de-a lungul anilor.

• Câștig de capital pe termen lung (imobil deținut mai mult de un an): se impozitează cu cote de 0%, 15% sau 20%, în funcție de nivelul venitului impozabil. În 2025, pentru o persoană fizică, cota de 0% se aplică până la un venit impozabil de 48.350 de dolari, iar cota de 15% până la 533.400 de dolari.
• Câștig din amortizarea recuperată (Unrecaptured Section 1250 Gain): se impozitează cu o cotă maximă de 25%.
• Câștig pe termen scurt (de exemplu într-o tranzacție de tip flip): se impozitează ca venit obișnuit, cu cote progresive de până la 37% (la 2026).
• Impozit suplimentar pe venituri din investiții (NIIT) de 3,8%: potrivit instrucțiunilor IRS, nu se aplică nerezidenților care nu sunt cetățeni.
• Impozit statal: majoritatea statelor impozitează și ele câștigul, iar unele impun o reținere la sursă proprie, pe lângă cea federală. Cotele și regulile diferă de la un stat la altul.

Semnificația practică: în multe vânzări reținerea de 15% este mult mai mare decât impozitul final, mai ales atunci când câștigul este mic, când există o ipotecă mare sau când imobilul se vinde în pierdere. În astfel de cazuri, întreaga întrebare este cât de repede se întorc banii.

4Cum se reduce reținerea chiar înainte de închidere? Formularul 8288-B

Vânzătorul (sau cumpărătorul) poate depune la IRS o cerere pentru un certificat de reținere (Withholding Certificate) pe formularul 8288-B. Certificatul poate stabili o reținere redusă atunci când impozitul maxim estimat este mai mic de 15% și poate de asemenea scuti de reținere atunci când nu există obligație fiscală sau când se aplică o prevedere de amânare a impozitului.

• Calendar: dacă cererea a fost depusă înainte de închidere și încă nu a fost soluționată, cumpărătorul reține suma integrală, dar nu este obligat să o verse imediat. În practică, banii sunt păstrați în escrow de către societatea de title și sunt virați la IRS (în cuantumul stabilit) în 20 de zile de la data la care IRS a trimis certificatul sau respingerea.
• Durata soluționării: potrivit IRS, o decizie se primește, de regulă, în 90 de zile de la primirea tuturor informațiilor necesare. Experiența din practică arată că poate dura mai mult, de aceea cererea se depune cât mai devreme.
• Număr de identificare: un vânzător fără număr de identificare american poate atașa la cerere formularul W-7 pentru obținerea unui ITIN. Potrivit IRS, o cerere de ITIN depusă împreună cu o cerere de certificat de reținere se prelucrează în 10 zile de la primire.
• Documentare: cererea se întemeiază pe calculul impozitului estimat, de aceea sunt necesare actele de achiziție, dovezile îmbunătățirilor, detalierea amortizării și contractul de vânzare.

5Cum se obține rambursarea impozitului FIRPTA?

Se depune o declarație fiscală americană pentru anul vânzării și se atașează exemplarul semnat al formularului 8288-A. Diferența dintre suma reținută și impozitul final se rambursează. Aceasta este ordinea pașilor:

1. Cumpărătorul depune la IRS formularul 8288 cu suma reținută, însoțit de formularul 8288-A pentru fiecare vânzător, în 20 de zile de la data vânzării.
2. IRS ștampilează exemplarul B al formularului 8288-A și îl trimite vânzătorului. Dacă în formular nu figurează un număr de identificare al vânzătorului, IRS nu trimite un exemplar ștampilat, ci o scrisoare prin care îi cere vânzătorului să obțină un ITIN.
3. Vânzătorul depune declarația 1040-NR pentru anul vânzării și atașează exemplarul B ștampilat (sau, dacă nu există un asemenea exemplar, dovezi substanțiale ale reținerii, precum actele de la închidere). Cel care nu are venituri salariale în SUA și nu are birou în SUA depune, de regulă, până la 15 iunie a anului următor.
4. Dacă un certificat de reținere a fost primit după ce banii fuseseră deja virați la IRS, se poate depune o cerere de rambursare timpurie (Early Refund) fără a aștepta declarația anuală.
5. IRS prelucrează declarația și rambursează diferența. Termenele variază, de aceea este recomandat să depuneți devreme și complet.

6Ce se întâmplă atunci când imobilul este deținut printr-o LLC?

Răspunsul depinde de clasificarea LLC în scopuri fiscale americane:

• LLC cu un singur proprietar (entitate ignorată): potrivit instrucțiunilor formularului 8288, o astfel de entitate nu poate fi „vânzătorul”, iar vânzătorul în scopul FIRPTA este proprietarul. Dacă proprietarul este străin, cumpărătorul reține ca de obicei.
• LLC cu mai mulți membri (societate de persoane americană): societatea de persoane însăși reține impozit la sursă conform secțiunii 1446 asupra părții de câștig a asociaților străini, de aceea nu i se cere să rețină potrivit mecanismului obișnuit FIRPTA. Reținerea se calculează din câștig, nu din preț.
• Vânzarea drepturilor în societatea de persoane (în locul vânzării imobilului): i se aplică reguli de reținere distincte conform secțiunii 1446(f), care impun o analiză specială.

7Ce se întâmplă la vânzare în partea israeliană?

Un rezident al Israelului este impozitat în Israel pe câștigul din vânzarea unui imobil din străinătate și primește credit pentru impozitul plătit în SUA. Impozitul pe câștig imobiliar (mas shevach) nu se aplică, deoarece Legea impozitării imobiliare se aplică numai bunurilor imobile din Israel. Câștigul este impozitat ca și câștig de capital conform Ordonanței impozitului pe venit, pentru o persoană fizică, de regulă cu o cotă de 25% din câștigul real. Peste un venit anual de 721.560 ILS (la 2026) se adaugă un impozit suplimentar (mas yesef) de 3%, iar pentru venitul din capital se aplică un impozit suplimentar de încă 2%.

• Creditul se acordă numai pentru impozitul final. Suma reținută conform FIRPTA este un avans, de aceea, pentru a primi credit în Israel, sunt necesare declarația americană și stabilirea finală a impozitului. Potrivit regulilor din Israel, creditul este condiționat de un impozit final, nerambursabil, plătit în 24 de luni de la sfârșitul anului fiscal relevant.
• Creditul este limitat la nivelul impozitului israelian pe același venit, iar creditul în exces poate fi reportat pentru următorii cinci ani fiscali.
• Amortizarea: amortizarea care a trebuit dedusă în Israel de-a lungul anilor reduce soldul inițial al prețului și, prin urmare, mărește câștigul impozabil.
• Structura de deținere contează: dacă imobilul a fost deținut printr-o LLC pentru care nu s-a ales în Israel un regim transparent, corelarea dintre impozitul american și cel israelian poate fi afectată.

8Ce trebuie făcut înainte de semnarea unui contract de vânzare?

Vânzarea unui imobil din SUA începe cu planificarea, nu cu închiderea. Înainte de semnare verificăm împreună cu contabilul american impozitul estimat, hotărâm dacă se depune formularul 8288-B, ne asigurăm că vânzătorul are un ITIN sau că o astfel de cerere se depune odată cu formularul și redactăm în contract mecanismul de escrow asupra sumei reținute. În paralel coordonăm cu contabilul din Israel raportarea și creditul, astfel încât banii să nu rămână blocați într-o parte, iar impozitul să nu fie plătit de două ori.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.