LLC pentru achiziția unui imobil în SUA de către un investitor israelian: avantaje, capcana raportării în Israel și alternative

1De ce dețin investitorii israelieni un imobil din SUA printr-o LLC?

Răspunsul scurt: protecție juridică, administrare simplă și, în SUA, transparență fiscală deplină. LLC (Limited Liability Company) este o entitate constituită conform legislației statului american în care este înregistrată. Ea separă imobilul de bunurile personale ale investitorului și, în cadrul impozitării federale, nu plătește impozit în nume propriu, în mod implicit.

În practică, LLC a devenit instrumentul standard în tranzacțiile investitorilor străini: societățile de title, creditorii și administratorii de proprietăți sunt obișnuiți să lucreze cu ea, este ușor să se intre și să se iasă din asociere prin contractul de funcționare (Operating Agreement), iar fiecare imobil poate fi deținut într-o LLC separată, astfel încât o acțiune în justiție privind un imobil să nu ajungă la celelalte.

• Protecție față de răspundere: o acțiune a unui chiriaș, a unui furnizor sau a unui terț se îndreaptă, în general, asupra bunurilor LLC, nu asupra bunurilor personale ale investitorului - sub rezerva legii statului și a menținerii unei separări reale a fondurilor.
• Flexibilitate în asocieri: împărțirea profiturilor, drepturile de vot, mecanismele de ieșire și dispozițiile pentru caz de deces se stabilesc în contractul de funcționare.
• Transparență fiscală în SUA: venitul „trece” asupra proprietarilor și este raportat la ei, fără un strat de impozit pe profit.
• Administrare și finanțare: cont bancar, contracte de închiriere și asigurare pe numele entității. Unii creditori preferă sau cer deținerea printr-o entitate.

2Cum este impozitată o LLC în SUA atunci când proprietarul este rezident al Israelului?

În mod implicit, o LLC cu un singur proprietar este o „entitate ignorată” (Disregarded Entity) în scopul impozitului federal pe venit, iar o LLC cu doi sau mai mulți membri este impozitată ca societate de persoane. Se poate alege ca LLC să fie impozitată ca societate comercială, dar aceasta este deja o altă structură, cu alte consecințe.

În cazul unui singur proprietar israelian, venitul se raportează în declarația sa personală ca nerezident (formularul 1040-NR). Cine alege să fie impozitat pe bază netă pentru venitul din chirii plătește impozit cu cotele progresive obișnuite, care ajung până la 37% (la 2026, pentru un venit impozabil al unei persoane fizice de peste 640.600 de dolari). Când există mai mulți membri, LLC depune o declarație de societate de persoane (formularul 1065), fiecare asociat primește partea sa, iar societatea de persoane este obligată să rețină impozit la sursă pe partea de venit a asociaților străini.

O obligație pe care mulți investitori nu o cunosc: și o LLC ignorată în scopuri fiscale, dacă proprietarul ei este străin, trebuie să depună anual formularul 5472 însoțit de un formular 1120 pro forma. În formular se raportează tranzacțiile dintre LLC și proprietarul ei - inclusiv injecțiile de bani și retragerile. Formularul nu poate fi depus electronic; se trimite prin fax sau poștă la o adresă dedicată a fiscului american (IRS).

3Care este problema unei LLC în raportarea către Autoritatea Fiscală din Israel?

Problema este un decalaj de clasificare: în SUA, LLC este transparentă, iar în Israel este considerată, în general, o asociație de persoane (chever bnei adam), adică similară unei societăți. Când același venit este clasificat diferit în cele două state, creditul pentru impozit străin poate să nu funcționeze, iar rezultatul poate fi dubla impozitare.

În practică arată astfel: în SUA investitorul plătește impozit personal pe profiturile LLC. În Israel, dacă nu s-a ales un alt traseu, LLC este o „societate străină”, iar investitorul este impozitat numai când primește bani de la ea, ca dividend. Aici apare întrebarea dacă impozitul american, plătit pentru venitul din activitate economică sau din chirii, poate fi compensat cu impozitul israelian pe dividend. Instanțele au răspuns negativ.

În cauza Yono Simol, contribuabilul a susținut că LLC este o societate obișnuită, că distribuirile sunt dividende și, totuși, a cerut credit pentru impozitul american plătit pe veniturile LLC. Tribunalul districtual a respins susținerea, iar Curtea Supremă a confirmat hotărârea: potrivit sistemului „coșurilor” din legislația israeliană, impozitul aplicat unui venit de un tip nu dă credit față de impozitul pe un venit de alt tip. Și în cauza Harel a fost respinsă cererea de credit a unui contribuabil care nu a acționat conform circularei.

4Ce prevede circulara Autorității Fiscale 5/2004 și care sunt limitările ei?

Circulara permite unui rezident al Israelului care deține o LLC americană să aleagă un tratament transparent și în Israel: să raporteze în declarația personală venitul LLC ca și cum ar fi fost obținut direct de el, să păstreze clasificarea venitului (chirie, câștig de capital, activitate economică) și să primească credit pentru impozitul plătit în SUA. Distribuirile ulterioare din LLC nu vor mai fi impozitate din nou ca dividend.

Traseul are limitări care trebuie cunoscute din timp:

• Pierderile: potrivit abordării Autorității Fiscale, pierderea LLC rămâne la nivelul LLC și nu poate fi compensată cu alte venituri ale investitorului. În cauza Greenfeld, tribunalul districtual din Ierusalim a stabilit că nici pierderea unei LLC nu poate fi compensată cu câștigul unei alte LLC a aceluiași investitor. Poziția Autorității Fiscale 116/2025 repetă că o LLC care a ales prevederile circularei nu poate transmite pierderile sale titularului drepturilor în ea.
• Consecvență: traseul se alege în prima declarație fiscală relevantă și impune consecvență de-a lungul anilor. Trecerea retroactivă de la un traseu la altul este un prilej de dispută.
• Condiție prealabilă: traseul transparent în Israel se potrivește atunci când LLC este transparentă și în SUA. O LLC care a ales să fie impozitată ca societate americană este o altă poveste.
• Raportare: poziția Autorității Fiscale 116/2025 stabilește obligația de raportare a deținerii într-o entitate transparentă străină, inclusiv o LLC care a ales traseul circularei, atunci când titularul (singur sau împreună cu o rudă a sa) deține la sfârșitul anului fiscal mai mult de 25% din mijloacele de control ale acesteia.

5Când LLC nu este alegerea potrivită?

LLC este un instrument bun, dar nu se potrivește fiecărui caz. Merită să vă opriți și să verificați în trei situații:

1. Expunerea la impozitul pe succesiune: o LLC americană nu are capacitatea garantată de a scoate imobilul din baza impozitului american pe succesiune, la care scutirea pentru nerezidenți este de numai 60.000 de dolari. Statutul drepturilor într-o LLC sau într-o societate de persoane în această privință nu a fost tranșat univoc. Un investitor cu bunuri semnificative trebuie să planifice separat acest subiect.
2. Investiție cu pierderi previzibile: într-un proiect de valorificare, sau când amortizarea și finanțarea creează o pierdere în primii ani, interdicția de a compensa pierderile în Israel poate costa bani. În astfel de cazuri merită analizate alternativele.
3. Grupuri mixte de cumpărare: când o parte dintre investitori sunt persoane fizice și o parte societăți israeliene sau când unii sunt rezidenți ai SUA, o singură structură nu se potrivește neapărat tuturor și este necesară planificare la nivelul contractului de asociere.

6Ce alternative la LLC există?

Nu există o structură unică potrivită fiecărui investitor. Acestea sunt principalele variante pe care le analizăm cu clienții:

• Deținere personală directă: cea mai simplă din punct de vedere al clasificării, pentru că nu există decalaj între state. Se pierde protecția față de răspundere (expunerea poate fi redusă prin asigurare), iar investitorul este expus integral impozitului pe succesiune.
• Societate în comandită (LP): potrivit unor experți, o societate de persoane poate fi transparentă în Israel fără limitările care se aplică unei LLC. Este necesară verificarea tipului de societate de persoane și a condițiilor recunoașterii ei în Israel.
• Societate americană (C-Corp): plătește impozit federal pe profit de 21% și impozit statal în funcție de stat. Dividendul către un rezident al Israelului este supus reținerii la sursă, care în convenție este limitată la 25% (sau 12,5% pentru o societate care deține cel puțin 10%, în anumite condiții). Se potrivește în principal unei activități economice și mai puțin deținerii pasive a unui singur imobil.
• Structură cu societate străină: analizată mai ales ca soluție pentru impozitul pe succesiune, dar implică costuri, impozit pe profit și chestiuni legate de societatea străină controlată în Israel. Este necesară o planificare integrată a unui jurist și a unui contabil din ambele state.

7Ce altceva este important la constituirea unei LLC: statul, contractul de funcționare și raportările?

Deciziile practice stabilesc dacă LLC vă va proteja efectiv. Aceasta este ordinea acțiunilor pe care o recomandăm:

1. Alegerea statului de constituire: de regulă, statul în care se află imobilul. Constituirea într-un alt stat impune în majoritatea cazurilor și înregistrarea ca entitate străină în statul imobilului, adică plata dublă a taxelor.
2. Agent înregistrat (Registered Agent): o adresă în stat pentru primirea actelor juridice. Obligatoriu în fiecare stat.
3. Contract de funcționare detaliat: cine administrează, cum se iau deciziile, ce se întâmplă în caz de deces sau de pierdere a capacității unui membru și cum se iese. Este documentul care va preveni conflicte și blocaje.
4. Număr federal de angajator (EIN): se solicită prin telefon, fax sau poștă, deoarece cererea online nu este disponibilă solicitanților internaționali.
5. Cont bancar separat pe numele LLC și interdicția absolută de amestec cu fondurile personale.
6. Înregistrarea imobilului și polița de asigurare pe numele LLC, inclusiv asigurarea de title a proprietarului (Title Insurance).
7. Decizia privind traseul israelian (transparent sau societate) înainte de depunerea primei declarații în Israel și stabilirea unui calendar anual pentru formularul 5472, declarația americană și declarația israeliană.

În privința raportării beneficiarilor reali (BOI) conform Legii transparenței corporative: la octombrie 2026, potrivit regulii finale FinCEN din august 2026, societățile constituite în SUA sunt scutite de raportare, iar obligația se aplică entităților străine înregistrate să desfășoare activitate într-un stat american. Subiectul merită verificat din nou înainte de constituire, deoarece s-a schimbat de mai multe ori.

8Înainte de semnare: cum însoțim alegerea structurii

Structura se stabilește înainte de semnarea contractului de achiziție, pentru că ea determină numele cumpărătorului din contract, documentele de finanțare și modul de transfer al fondurilor. Analizăm împreună cu dumneavoastră scopul investiției (deținere generatoare de venit, valorificare sau flip), componența investitorilor și expunerea succesorală. Apoi coordonăm avocatul american, contabilul din SUA și contabilul din Israel, astfel încât structura să funcționeze în ambele state, nu numai într-unul.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.