LLC для покупки недвижимости в США израильским инвестором: преимущества, ловушка отчётности в Израиле и альтернативы

1Почему израильские инвесторы владеют недвижимостью в США через LLC?

Краткий ответ: правовая защита, простое управление и, в США, полная налоговая прозрачность. LLC (Limited Liability Company) - это структура, учреждаемая по праву американского штата, в котором она зарегистрирована. Она отделяет объект от личных активов инвестора, а в рамках федерального налога по умолчанию сама налог не платит.

На практике LLC стала стандартным инструментом в сделках иностранных инвесторов: титульные компании, кредиторы и управляющие недвижимостью привыкли с ней работать, партнёров легко вводить и выводить через операционное соглашение (Operating Agreement), а каждый объект можно держать в отдельной LLC, чтобы иск по одному объекту не затронул остальные.

• Защита от ответственности: иск арендатора, поставщика или третьего лица, как правило, предъявляется к активам LLC, а не к личным активам инвестора - с учётом права штата и при условии реального разделения средств.
• Гибкость в партнёрствах: распределение прибыли, права голоса, механизмы выхода и положения на случай смерти определяются в операционном соглашении.
• Налоговая прозрачность в США: доход «переходит» к владельцам и отражается у них без слоя корпоративного налога.
• Управление и финансирование: банковский счёт, договоры аренды и страхование оформляются на структуру. Часть кредиторов предпочитает или требует владения через структуру.

2Как облагается налогом LLC в США, если владелец - резидент Израиля?

По умолчанию LLC с единственным владельцем является «игнорируемой структурой» (Disregarded Entity) для целей федерального подоходного налога, а LLC с двумя и более участниками облагается налогом как партнёрство. Можно выбрать, чтобы LLC облагалась как корпорация, но это уже другая структура с другими последствиями.

В случае единственного израильского владельца доход указывается в его личной декларации как нерезидента (форма 1040-NR). Тот, кто выбирает налогообложение чистого дохода от аренды, платит налог по обычным ступенчатым ставкам, доходящим до 37% (по состоянию на 2026 год, при налогооблагаемом доходе физического лица свыше 640 600 долларов). При нескольких участниках LLC подаёт декларацию партнёрства (форма 1065), каждый партнёр получает свою долю, а партнёрство обязано удерживать налог у источника с доли дохода иностранных партнёров.

Обязанность, которую многие инвесторы не знают: даже LLC, игнорируемая для налоговых целей, если её владелец иностранец, обязана ежегодно подавать форму 5472 с приложением формы 1120 pro forma. В форме отражаются операции между LLC и её владельцем, включая вложения и изъятия средств. Электронная подача формы невозможна; она направляется по факсу или почте на отдельный адрес налоговой службы США (IRS).

3В чём проблема LLC при отчётности перед налоговым управлением Израиля?

Проблема в разрыве классификации: в США LLC прозрачна, а в Израиле, как правило, считается объединением лиц, то есть подобна компании. Когда один и тот же доход классифицируется по-разному в двух странах, зачёт иностранного налога может не сработать, и результатом может стать двойное налогообложение.

На практике это выглядит так: в США инвестор платит личный налог с прибыли LLC. В Израиле, если не выбран иной маршрут, LLC - это «иностранная компания», а инвестор облагается налогом лишь тогда, когда получает от неё деньги, как дивиденд. Здесь возникает вопрос, можно ли засчитать американский налог, уплаченный с делового или арендного дохода, против израильского налога на дивиденд. Суды ответили отрицательно.

В деле Юно Симол налогоплательщик утверждал, что LLC - обычная компания, что выплаты являются дивидендом, и при этом просил зачесть американский налог, уплаченный с доходов LLC. Окружной суд отклонил это утверждение, а Верховный суд подтвердил решение: согласно системе «корзин» израильского права, налог, взысканный с дохода одного вида, не даёт зачёта против налога на доход другого вида. В деле Харэль также было отклонено требование о зачёте налогоплательщика, не действовавшего в соответствии с циркуляром.

4Что устанавливает циркуляр налогового управления 5/2004 и каковы его ограничения?

Циркуляр позволяет резиденту Израиля, владеющему американской LLC, выбрать прозрачный режим и в Израиле: указывать в личной декларации доход LLC так, как если бы он был получен непосредственно им, сохранять классификацию дохода (аренда, прирост капитала, бизнес) и получать зачёт налога, уплаченного в США. Последующие выплаты из LLC повторно как дивиденд не облагаются.

У этого маршрута есть ограничения, которые важно знать заранее:

• Убытки: по подходу налогового управления, убыток LLC остаётся на уровне LLC и не может быть зачтён против других доходов инвестора. В деле Гринфельда окружной суд в Иерусалиме установил, что нельзя зачесть и убыток одной LLC против прибыли другой LLC того же инвестора. Позиция налогового управления 116/2025 вновь подтверждает, что LLC, выбравшая положения циркуляра, не может передать свои убытки владельцу прав в ней.
• Последовательность: маршрут выбирается в первой соответствующей налоговой декларации и требует последовательности на протяжении лет. Переход между маршрутами задним числом открывает путь к спору.
• Предварительное условие: прозрачный режим в Израиле подходит, когда LLC прозрачна и в США. LLC, выбравшая налогообложение как американская корпорация, - это другая история.
• Отчётность: позиция налогового управления 116/2025 устанавливает обязанность отчитываться о владении иностранной прозрачной структурой, включая LLC, выбравшую маршрут по циркуляру, когда держатель (один или вместе с родственником) на конец налогового года владеет более 25% средств контроля в ней.

5Когда LLC - не лучший выбор?

LLC - хороший инструмент, но подходит не для каждого случая. Стоит остановиться и проверить в трёх ситуациях:

1. Риск налога на наследство: у американской LLC нет гарантированной возможности вывести объект из базы американского налога на наследство, где освобождение для нерезидентов составляет всего 60 000 долларов. Статус прав в LLC или в партнёрстве для этой цели не определён однозначно. Инвестору со значительными активами следует планировать этот вопрос отдельно.
2. Инвестиция с ожидаемыми убытками: в проекте улучшения или когда амортизация и финансирование создают убыток в первые годы, запрет на зачёт убытков в Израиле может обойтись дорого. В таких случаях стоит рассмотреть альтернативы.
3. Смешанные группы покупателей: когда часть инвесторов - физические лица, а часть - израильские компании, или когда часть из них резиденты США, одна структура не обязательно подходит всем, и требуется планирование на уровне соглашения партнёров.

6Какие существуют альтернативы LLC?

Единой структуры, подходящей каждому инвестору, нет. Вот основные варианты, которые мы рассматриваем вместе с клиентами:

• Прямое личное владение: самое простое с точки зрения классификации, так как нет разрыва между странами. Теряется защита от ответственности (риск можно сократить страхованием), а налог на наследство действует в полной мере.
• Ограниченное партнёрство (LP): по мнению части специалистов, партнёрство может быть прозрачным в Израиле без ограничений, действующих для LLC. Нужна проверка вида партнёрства и условий его признания в Израиле.
• Американская компания (C-Corp): платит федеральный корпоративный налог 21% и налог штата в зависимости от штата. Дивиденд резиденту Израиля облагается удержанием у источника, которое по конвенции ограничено 25% (или 12,5% для компании, владеющей не менее чем 10%, при определённых условиях). Подходит главным образом для деловой деятельности и меньше для пассивного владения одним объектом.
• Структура с иностранной компанией: рассматривается главным образом как решение проблемы налога на наследство, но связана с расходами, корпоративным налогом, а также вопросами контролируемой иностранной компании в Израиле. Требуется комплексное планирование юриста и бухгалтера в обеих странах.

7Что ещё важно при создании LLC: штат, операционное соглашение и отчётность?

Практические решения определяют, защитит ли вас LLC на деле. Вот порядок действий, который мы рекомендуем:

1. Выбор штата регистрации: как правило, штат, в котором находится объект. Регистрация в другом штате в большинстве случаев требует также регистрации в качестве иностранной структуры в штате объекта, то есть двойной оплаты сборов.
2. Зарегистрированный агент (Registered Agent): адрес в штате для получения юридических документов. Обязателен в каждом штате.
3. Подробное операционное соглашение: кто управляет, как принимаются решения, что происходит при смерти или утрате дееспособности участника и как осуществляется выход. Это документ, который предотвратит споры и тупик.
4. Федеральный идентификационный номер работодателя (EIN): запрашивается по телефону, факсу или почте, поскольку онлайн-заявка недоступна международным заявителям.
5. Отдельный банковский счёт на имя LLC и абсолютный запрет смешивать средства с личными.
6. Регистрация объекта и страховой полис на имя LLC, включая полис титульного страхования (Title Insurance).
7. Решение об израильском маршруте (прозрачная структура или компания) до подачи первой декларации в Израиле и составление годового графика для формы 5472, американской декларации и израильской декларации.

Что касается отчётности о бенефициарных владельцах (BOI) по Закону о корпоративной прозрачности: по состоянию на октябрь 2026 года, согласно итоговому правилу FinCEN от августа 2026 года, компании, созданные в США, освобождены от отчётности, а обязанность распространяется на иностранные структуры, зарегистрированные для деятельности в американском штате. Этот вопрос стоит проверить ещё раз перед созданием структуры, поскольку он менялся несколько раз.

8Перед подписанием: как мы сопровождаем выбор структуры

Структуру определяют до подписания договора покупки, так как она определяет имя покупателя в договоре, документы финансирования и способ перевода средств. Мы вместе с вами рассматриваем цель инвестиции (доходное владение, улучшение или флип), состав инвесторов и риск наследства. Затем мы согласуем действия американского адвоката, бухгалтера в США и бухгалтера в Израиле, чтобы структура работала в обеих странах, а не только в одной.

Читать дальше · 9 мин чтенияТитульное страхование (Title Insurance) и Escrow в американской сделке: что вас защищает, а что нетTitle Insurance и Escrow в США: что покрывает полис владельца, какие исключения проверить, как работает доверительный счёт и защита от мошенничества.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.