ביטוחי משכנתא ברומניה: אילו פוליסות הבנק דורש, מה החוק מתיר לכם לבחור, וכמה זה עולה

רוכשים ישראלים שמממנים נכס ברומניה בהלוואה מבנק רומני מתמקדים בדרך כלל בריבית ובשיעור המימון. הביטוחים מגיעים כמעט תמיד בסוף, ברשימת מסמכים שצריך להמציא לפני החתימה. זו טעות, כי הפרמיות הן חלק מהעלות החודשית לכל אורך חיי ההלוואה.

המדריך מסביר אילו פוליסות נדרשות בדרך כלל, מה מסגרת החוק הרומני לצרכנים, ואיך משווים בין הצעות של בנקים כך שהביטוח לא יפתיע אתכם.

1אילו ביטוחים נדרשים במשכנתא ברומניה?

בדרך כלל שלושה, אבל רק אחד מהם הוא חובה על פי חוק לכל בעל דירה, ללא קשר למשכנתא:

2למה ביטוח PAD לא מספיק לבנק?

כי הכיסוי שלו צר. PAD נמכר במחיר קבוע ומכסה רק שלושה סיכונים: רעידת אדמה, מפולת ושיטפון. הוא אינו מכסה אש או נזקי מים, ולכן הוא לא מה שמגן על ההלוואה. הבנק ירצה לראות PAD בתוקף, בין השאר כי פוליסות רשות מונפקות בדרך כלל מעל PAD קיים, אבל הוא יבקש בנוסף ביטוח מבנה.

3איך עובד ביטוח המבנה שמשועבד לבנק?

הבנק מבקש ביטוח על המבנה, בדרך כלל לפחות בגובה ההלוואה או בגובה השווי שקבעה השמאות של הבנק. הפוליסה מועברת לטובת הבנק (cesiune, המחאת זכויות). אם הבית ניזוק, חברת הביטוח משלמת קודם לבנק, עד גובה החוב שנותר.

• מי קובע את הכיסוי: הבנק, לא חברת הביטוח. בקשו את סכום הכיסוי המינימלי בכתב, בליי או באירו, לפני שאתם מבקשים הצעות.
• מתי השעבוד מסתיים: עם פירעון ההלוואה. אחרי התשלום האחרון בקשו מחברת הביטוח להסיר את הבנק מהפוליסה.
• מי אחראי לחידוש: אתם. מה קורה אם הפוליסה פוקעת מוסבר בהמשך.

4האם ביטוח חיים הוא חובה?

לא לפי החוק. זה תלוי בבנק. Banca Transilvania כותב שביטוח חיים אינו חובה במשכנתא ושפוליסה קיימת יכולה להספיק. רשימת המסמכים של UniCredit כוללת הצטרפות לביטוח החיים של הבנק רק אם בחרתם בו. בנקים אחרים יכולים לקבוע אותו כתנאי, או להציע תנאים שונים עם הביטוח ובלעדיו. התשובה המחייבת נמצאת בהצעה שתקבלו.

מסמכי מוצר שפורסמו מראים איך נראות פוליסות שבנקים מפיצים:

5על מה מותר לכם להתעקש לפי החוק?

סעיף 12 לצו חירום 52/2016, שמסדיר הסכמי אשראי לצרכנים על מקרקעין, קצר וכדאי להכיר אותו לפני הפגישה בבנק:

1. בחירת מבטח. הבנק אינו רשאי לחייב אתכם לבטח בחברה שהוא אישר, וחייב לקבל פוליסה מחברה אחרת אם רמת הכיסוי שקולה (סעיף 12(3)).
2. אין ביטוח מיותר. הבנק אינו רשאי לדרוש ביטוח שאינו מועיל לאותו הסכם הלוואה (סעיף 12(8)).
3. פוליסה שפקעה. הבנק רשאי לבטח על שמכם ועל חשבונכם, לשנה אחת לכל היותר ובמחיר שוק, רק אחרי הודעה בכתב לפחות 15 יום לפני הפקיעה, והוא חייב לשלוח לכם עותק בתוך 15 יום (סעיף 12(4) עד 12(6)).

מי שגר בישראל ומחזיק נכס ברומניה צריך להגדיר את החידושים בהוראת קבע. פוליסה שהבנק עושה על שמכם חוקית, אבל אתם מאבדים בה את השליטה על המחיר.

6איך הביטוח משפיע על השוואת הצעות בין בנקים?

לפי סעיף 3 לצו, העלות הכוללת של האשראי כוללת פרמיות ביטוח כשהביטוח הוא תנאי לקבלת ההלוואה או לקבלתה בתנאים שהוצעו. העלות הזו נכנסת לריבית השנתית האפקטיבית (DAE).

המלכודת נמצאת דווקא בפוליסה שמוצגת כרשות: היא עשויה לא להיכלל ב-DAE, ובכל זאת הבנק יכול להציע מרווח נמוך יותר למי שלוקח אותה. לכן משווים הצעות לפי ההוצאה החודשית המלאה: ההחזר ועוד כל הפרמיות.

7כמה זה עשוי לעלות בפועל?

המחשה בלבד: הלוואה של 210,000 אירו, שהיא מימון של 70% על נכס של 300,000 אירו. לפי המקור, לרוכשים מחו״ל המימון הוא עד 70%, עם הון עצמי של 30% לפחות. לפי שיעור של 0.04% בחודש שפורסם בעלון של בנק אחד:

• ביטוח חיים בחודש הראשון: 210,000 אירו כפול 0.04%, כ-84 אירו.
• ביטוח חיים בשנה הראשונה: כ-1,000 אירו, והסכום יורד לאט עם היתרה.
• PAD: 130 לֵיי בשנה למבנה מסוג A, כ-24 אירו לפי שער של כ-5.35 לֵיי לאירו.
• ביטוח מבנה: לפי הצעות. בקשו משתיים או שלוש חברות.

השיעור הוא מעלון של בנק אחד, לא ממוצע שוק. השיעור הרלוונטי לכם מופיע בהצעה של הבנק שלכם.

8מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים את המימון

• שאלו את הבנק בכתב אילו פוליסות הן חובה, מה סכום הביטוח המינימלי, והאם המרווח משתנה בלי ביטוח חיים.
• קבלו שתיים או שלוש הצעות לביטוח מבנה מחברות שאינן של הבנק, עם הכיסוי שהבנק דורש.
• ודאו שה-DAE כולל את פרמיות החובה.
• בביטוח חיים, קראו את מגבלת הגיל, את החריגים ואת השאלון הרפואי לפני החתימה.
• רכשו PAD על שמכם מהיום שבו הנכס נרשם על שמכם, והגדירו כל חידוש בהוראת קבע.
• אחרי הפירעון, הסירו את הבנק מהפוליסות.

אנחנו מסייעים לרוכשים ישראלים לקרוא את הצעת הבנק ואת תנאי הפוליסות, ולהבין אילו דרישות נובעות מהחוק ואילו ממדיניות הבנק. החתימה על הסכם ההלוואה והשעבוד נעשית בפני נוטריון ברומניה, וייעוץ ביטוחי ניתן על ידי גורם מורשה.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.