Asigurările la creditul ipotecar în România: ce polițe cere banca, ce vă permite legea să alegeți și cât costă

Cumpărătorii israelieni care finanțează o proprietate în România cu un credit de la o bancă românească se concentrează de regulă pe dobândă și pe gradul de finanțare. Asigurările vin aproape întotdeauna la final, într-o listă de documente care trebuie prezentate înainte de semnare. Este o greșeală, pentru că primele fac parte din costul lunar pe toată durata creditului.

Ghidul explică ce polițe sunt cerute de regulă, care este cadrul legal românesc pentru consumatori și cum comparați ofertele băncilor astfel încât asigurarea să nu vă ia prin surprindere.

1Ce asigurări sunt necesare la un credit ipotecar în România?

De regulă trei, dar numai una dintre ele este obligatorie prin lege pentru orice proprietar de locuință, indiferent de creditul ipotecar:

2De ce asigurarea PAD nu este suficientă pentru bancă?

Pentru că acoperirea ei este restrânsă. PAD se vinde la un preț fix și acoperă doar trei riscuri: cutremurul, alunecarea de teren și inundația. Nu acoperă incendiul sau daunele provocate de apă, de aceea nu ea este cea care protejează creditul. Banca va dori să vadă o poliță PAD valabilă, printre altele pentru că polițele facultative se emit de regulă peste o poliță PAD existentă, dar va cere în plus o asigurare a clădirii.

3Cum funcționează asigurarea clădirii cesionată în favoarea băncii?

Banca cere o asigurare a construcției, de regulă cel puțin la nivelul creditului sau la nivelul valorii stabilite prin evaluarea băncii. Polița este cesionată în favoarea băncii (cesiune, cesiunea drepturilor). Dacă locuința este avariată, asigurătorul plătește mai întâi băncii, până la nivelul datoriei rămase.

• Cine stabilește acoperirea: banca, nu asigurătorul. Cereți în scris suma asigurată minimă, în lei sau în euro, înainte de a solicita oferte.
• Când încetează cesiunea: la rambursarea creditului. După ultima plată, cereți asigurătorului să elimine banca din poliță.
• Cine răspunde de reînnoire: dumneavoastră. Ce se întâmplă dacă polița expiră se explică mai jos.

4Este obligatorie asigurarea de viață?

Nu potrivit legii. Depinde de bancă. Banca Transilvania scrie că asigurarea de viață nu este obligatorie la creditul ipotecar și că o poliță existentă poate fi suficientă. Lista de documente a UniCredit include aderarea la asigurarea de viață a băncii numai dacă ați optat pentru ea. Alte bănci o pot stabili drept condiție sau pot oferi condiții diferite cu și fără asigurare. Răspunsul obligatoriu se află în oferta pe care o veți primi.

Documentele de produs publicate arată cum arată polițele distribuite de bănci:

5Pe ce aveți dreptul să insistați potrivit legii?

Articolul 12 din OUG 52/2016, care reglementează contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, este scurt și merită cunoscut înainte de întâlnirea de la bancă:

1. Alegerea asigurătorului. Banca nu vă poate obliga să vă asigurați la o societate agreată de ea și trebuie să accepte o poliță de la o altă societate dacă nivelul de acoperire este echivalent (articolul 12(3)).
2. Fără asigurări inutile. Banca nu poate cere o asigurare care nu este utilă pentru acel contract de credit (articolul 12(8)).
3. Polița expirată. Banca vă poate asigura pe numele și pe cheltuiala dumneavoastră, pentru cel mult un an și la preț de piață, numai după o notificare scrisă cu cel puțin 15 zile înainte de expirare, și trebuie să vă trimită o copie în termen de 15 zile (articolul 12(4) - 12(6)).

Cine locuiește în Israel și deține o proprietate în România ar trebui să stabilească reînnoirile prin debit direct. O poliță încheiată de bancă pe numele dumneavoastră este legală, dar pierdeți controlul asupra prețului.

6Cum influențează asigurarea compararea ofertelor între bănci?

Potrivit articolului 3 din Ordonanță, costul total al creditului include primele de asigurare atunci când asigurarea este o condiție pentru obținerea creditului sau pentru obținerea lui în condițiile oferite. Acest cost intră în dobânda anuală efectivă (DAE).

Capcana se află tocmai în polița prezentată ca opțională: este posibil să nu fie inclusă în DAE, și totuși banca poate oferi o marjă mai mică celui care o încheie. De aceea, comparați ofertele după cheltuiala lunară completă: rata plus toate primele.

7Cât ar putea costa în practică?

Exclusiv cu titlu ilustrativ: un credit de 210.000 de euro, adică o finanțare de 70% pentru o proprietate de 300.000 de euro. Potrivit sursei, pentru cumpărătorii din străinătate finanțarea este de până la 70%, cu un avans propriu de cel puțin 30%. La un procent de 0,04% pe lună, publicat în broșura unei bănci:

• Asigurarea de viață în prima lună: 210.000 de euro înmulțit cu 0,04%, aproximativ 84 de euro.
• Asigurarea de viață în primul an: aproximativ 1.000 de euro, iar suma scade încet odată cu soldul.
• PAD: 130 de lei pe an pentru o construcție de tip A, aproximativ 24 de euro la un curs de aproximativ 5,35 lei pentru un euro.
• Asigurarea clădirii: potrivit ofertelor. Cereți de la două sau trei societăți.

Procentul provine din broșura unei singure bănci, nu este o medie a pieței. Procentul relevant pentru dumneavoastră apare în oferta băncii dumneavoastră.

8Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim la finanțare

• Întrebați banca în scris ce polițe sunt obligatorii, care este suma asigurată minimă și dacă marja se modifică fără asigurarea de viață.
• Obțineți două sau trei oferte de asigurare a clădirii de la societăți care nu aparțin băncii, cu acoperirea cerută de bancă.
• Verificați că DAE include primele obligatorii.
• La asigurarea de viață, citiți limita de vârstă, excluderile și chestionarul medical înainte de semnare.
• Încheiați polița PAD pe numele dumneavoastră din ziua în care proprietatea este înscrisă pe numele dumneavoastră și stabiliți fiecare reînnoire prin debit direct.
• După rambursare, eliminați banca din polițe.

Îi ajutăm pe cumpărătorii israelieni să citească oferta băncii și condițiile polițelor și să înțeleagă ce cerințe decurg din lege și care din politica băncii. Semnarea contractului de credit și a ipotecii are loc în fața unui notar din România, iar consultanța în asigurări este oferită de o persoană autorizată.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.