בקצרה
קניית נכס ברומניה אינה מחייבת כשלעצמה הגשת הצהרת הון. מגישים הצהרה רק כשפקיד השומה שולח דרישה לפי סעיף 135 לפקודת מס הכנסה. אם תגיע דרישה, הנכס נרשם בטופס 1219 לפי העלות בפועל, כולל הוצאות ושיפורים, כשכל תשלום באירו מתורגם לשקלים לפי השער היציג ביום התשלום.
הנקודות החשובות
- 1אין חובה להגיש הצהרת הון ביוזמתכם בגלל קניית נכס. ההגשה נעשית רק לפי דרישה של רשות המסים.
- 2בטופס 1219 רושמים את מה ששילמתם בפועל, כולל הוצאות הרכישה והשיפורים, ולא את שווי השוק.
- 3כל תשלום במטבע חוץ מתורגם לשקלים לפי השער היציג של בנק ישראל ביום שבו שולם.
- 4מגישים תוך 120 יום מיום הדרישה או מהתאריך שלגביו נדרשה ההצהרה, לפי המאוחר מביניהם.
- 5מ-1 בינואר 2027 ההגשה תהיה מקוונת לפי סעיף 135(1)(א1) לפקודה.
רוכשים ישראלים של נכס ברומניה שואלים לא פעם אם הקנייה ״מדליקה נורה״ ברשות המסים ומחייבת אותם בהצהרת הון. התשובה מורכבת משני חלקים: החובה עצמה תלויה בדרישה של פקיד השומה, אבל ההכנה צריכה להתחיל ביום שבו אתם מעבירים את התשלום הראשון.
המדריך הזה עוסק בצד המשפטי והמעשי: מה קובע החוק, איך נראה נכס ברומניה בתוך טופס ההצהרה, ואילו מסמכים יחסכו לכם חיפוש של שנים אחורה. את אופן הסיווג בהצהרה שלכם צריך לקבוע עם רואה חשבון או יועץ מס.
האם קניית נכס ברומניה מחייבת הגשת הצהרת הון?
לא באופן אוטומטי. סעיף 135(1) לפקודת מס הכנסה מסמיך את פקיד השומה לדרוש דוח על ההון והנכסים של אדם, של בן או בת הזוג ושל ילדיהם. לפי עמוד השירות של רשות המסים, חייב להגיש מי שקיבל דרישה. אין טופס שמגישים ביוזמתכם בגלל רכישה.
בן הזוג יכול להגיש הצהרה נפרדת, בתנאים שקובע החוק. ההצהרה כוללת גם ילדים שטרם מלאו להם 18.
בטופס 1219 רושמים את מה ששילמתם בפועל, כולל הוצאות הרכישה והשיפורים, ולא את שווי השוק.
למה כדאי להניח שהשאלה ״מאיפה הכסף״ תעלה?
כי הקנייה עצמה בדרך כלל מכניסה אתכם למערכת הדוחות השנתיים. לפי המקור שעליו מבוסס המדריך, העברה של 500,000 שקל לחו״ל או החזקת נכסים בחו״ל בשווי של יותר מ-2,086,000 שקל מחייבות הגשת דוח שנתי. דוח שמראה העברות גדולות לחו״ל הוא מידע שנמצא בידי פקיד השומה.
הצהרת הון היא תמונת מצב של כל הרכוש וההתחייבויות שלכם ביום מסוים, בישראל ובחו״ל. כשיש שתי הצהרות, רשות המסים משווה ביניהן ובודקת אם הגידול בהון מוסבר בהכנסות מדווחות, במתנות, בירושות או בהלוואות. במילים אחרות, השאלה איננה כמה שווה הנכס ברומניה, אלא מה מקור הכסף ששילם עליו.
איך רושמים נכס ברומניה בטופס 1219?
בטופס 1219 יש סעיף נפרד לנדל״ן בחו״ל, וההוראות למילוי שלו קובעות כמה כללים ברורים:
| נושא | הכלל לפי הוראות הטופס | מה זה אומר ברומניה |
|---|---|---|
| בסיס הרישום | העלות בפועל, לא השווי | המחיר בחוזה, לא הערכת שמאי או מחיר שוק |
| הוצאות נלוות | עורך דין, תיווך ומסים בקנייה מתווספים לעלות | כולל שכר הנוטריון ואגרת הרישום בפנקס המקרקעין |
| שיפורים | השבחות ושדרוגים מתווספים לעלות | עבודות גמר או תוספות שביצעתם אחרי הקנייה |
| קנייה בתשלומים | המחיר הכולל נרשם, והיתרה שטרם שולמה נרשמת כהתחייבות | רלוונטי במיוחד בקנייה על הנייר |
| מטבע חוץ | רושמים במטבע המקורי ומתרגמים לפי השער היציג ביום כל תשלום | חמישה תשלומים ליזם הם חמישה שערים שונים |
את השערים היציגים ההיסטוריים מפרסם בנק ישראל. מי ששילם ליזם בכמה פעימות צריך לתרגם כל פעימה בנפרד, לפי השער של היום שבו שולמה.
איך זה נראה בקנייה על הנייר שעוד לא הושלמה?
נניח, לצורך המחשה בלבד, שהתחייבתם לקנות וילה על הנייר ב-300,000 אירו, שילמתם ליזם 30%, ואת היתרה אתם מתכננים לממן במשכנתא רומנית במסירה. אם תאריך ההצהרה נופל באמצע הדרך, הרישום ייראה בעקרון כך:
- נדל״ן בחו״ל: המחיר הכולל, 300,000 אירו, ועוד ההוצאות הנלוות. כל תשלום ששולם מתורגם בשער היציג ביום התשלום.
- התחייבות ליזם: 70% שטרם שולמו, לפי הנחיות הטופס ורואה החשבון.
- חשבון בנק ברומניה: היתרה ביום ההצהרה, באירו או בליי, ובתרגום לשקלים.
- משכנתא רומנית: אחרי המסירה, יתרת ההלוואה נרשמת כהתחייבות לפי יתרת הבנק.
האופן המדויק שבו מסווגים התחייבות ליזם לפני המסירה הוא שאלה מקצועית שכדאי לברר עם רואה החשבון שלכם לפני שממלאים את הטופס.
אילו מסמכים לשמור מהעסקה ברומניה?
ההמלצה המעשית היא לפתוח תיק אחד, דיגיטלי ומודפס, כבר בשלב החוזה המקדים. אלה המסמכים שכדאי שיהיו בו:
- החוזה המקדים (antecontract, הסכם ההתחייבות למכירה) וחוזה המכר הנוטריוני (contract de vânzare-cumpărare).
- נסח רישום (extras de carte funciară) מרשות רישום המקרקעין ANCPI, אחרי שהנכס נרשם על שמכם.
- אישורי העברה מהבנק בישראל לכל תשלום, עם תאריך וסכום.
- קבלות וחשבוניות מהיזם, מהנוטריון ומעורך הדין.
- מסמכים שמראים את מקור הכסף: דפי חשבון, מכירת ניירות ערך, הלוואה בישראל או מתנה מבני משפחה, עם מסמך שמעיד עליה.
- חוזה המשכנתא הרומנית ולוח הסילוקין, אם יש.
- אישורי תשלום מס ברומניה אם הנכס מושכר. הם נדרשים גם לזיכוי בישראל לפי אמנת המס.
הסעיף החשוב ביותר הוא מקור הכסף. מתנה מהורים בלי מסמך, או מזומן שנצבר לאורך שנים, הם בדיוק הנקודות שבהן הצהרת הון הופכת לבירור ארוך. אותם מסמכים יידרשו ממילא גם על ידי הבנקים בישראל וברומניה בשלב העברת הכספים.
כמה זמן יש להגיש, ומה משתנה ב-2027?
לפי רשות המסים, מגישים תוך 120 יום מיום הדרישה, או תוך 120 יום מהתאריך שלגביו נדרשה ההצהרה, לפי המאוחר מבין השניים. ההצהרה מוגשת חתומה, מלאה ועם המסמכים המאמתים.
לפי סעיף 135(1)(א1) לפקודה, החל מ-1 בינואר 2027 דוח הצהרת הון יוגש באופן מקוון, לפי כללים שקבע מנהל רשות המסים. הכללים פורסמו ב-2026 בשם ״כללי מס הכנסה (דיווח מקוון של דוח הצהרת הון)״, וכבר היום אפשר להגיש במערכת המקוונת ולצרף אליה מסמכים.
שינוי נוסף נוגע לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים. בעבר הם נהנו מפטור של עשר שנים מדיווח על נכסים בחו״ל בהצהרת הון. לפי הנוסח המעודכן, הפטור בוטל לגבי מי שהפך לתושב כזה החל משנת 2026.
מה לעשות לפני הקנייה, ואיך אנחנו מלווים אותה
לפני שאתם מעבירים את התשלום הראשון לרומניה, החליטו מאיזה חשבון יעבור הכסף, תעדו את מקורו, ובקשו מהגורמים ברומניה קבלה על כל תשלום. כשאנחנו מלווים רכישה, אנחנו מקפידים שהתיעוד של כל שלב יגיע אליכם מסודר, כדי שהתיק שתעבירו לרואה החשבון יהיה שלם. הפעולות לפי הדין הרומני נעשות על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה, והדיווח בישראל נעשה עם רואה חשבון או יועץ מס.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. ההנחיות מבוססות על הוראות טופס 1219 ועל נוסח החקיקה כפי שהוצג במקור, נכון לאוקטובר 2026. את אופן הדיווח במקרה שלכם יש לקבוע עם רואה חשבון או יועץ מס.
שאלות נפוצות
האם חייבים להגיש הצהרת הון אחרי קניית דירה ברומניה?
לא באופן אוטומטי. מגישים הצהרת הון רק כשרשות המסים שולחת דרישה לפי סעיף 135 לפקודת מס הכנסה. עם זאת, הקנייה עשויה לחייב דוח שנתי, ולכן כדאי להיות מוכנים לשאלות על מקור הכסף.
האם מדווחים את שווי הנכס ברומניה או את מה ששילמתי?
את מה ששילמתם. לפי הוראות טופס 1219 מציינים את העלות בפועל ולא את השווי, ומוסיפים הוצאות כמו נוטריון, רישום, עורך דין ותיווך, וגם שיפורים בנכס.
באיזה שער מתרגמים תשלומים באירו?
לפי השער היציג של בנק ישראל ביום התשלום. בקנייה בתשלומים, כל תשלום מתורגם בשער של היום שבו שולם.
תוך כמה זמן מגישים הצהרת הון?
תוך 120 יום מיום הדרישה או מהתאריך שלגביו נדרשה ההצהרה, לפי המאוחר. מ-1 בינואר 2027 ההגשה מקוונת.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.