باختصار
لا يُلزم شراء عقار في رومانيا بحد ذاته بتقديم إقرار رأس المال. فالإقرار يُقدَّم فقط حين يرسل مأمور التقدير طلبًا بموجب المادة 135 من مرسوم ضريبة الدخل. وإذا وصل الطلب، يُدرج العقار في النموذج 1219 بحسب التكلفة الفعلية، بما في ذلك المصاريف والتحسينات، على أن تُحوَّل كل دفعة باليورو إلى الشيكل وفق السعر التمثيلي في يوم الدفع.
أبرز النقاط
- 1لا يوجد التزام بتقديم إقرار رأس المال بمبادرتكم بسبب شراء عقار. فالتقديم يتم فقط بناءً على طلب من سلطة الضرائب الإسرائيلية.
- 2يُدرج في النموذج 1219 ما دفعتموه فعليًّا، بما في ذلك مصاريف الشراء والتحسينات، وليس القيمة السوقية.
- 3تُحوَّل كل دفعة بالعملة الأجنبية إلى الشيكل وفق السعر التمثيلي لبنك إسرائيل في يوم دفعها.
- 4يُقدَّم الإقرار خلال 120 يومًا من تاريخ الطلب أو من التاريخ الذي طُلب الإقرار بشأنه، أيهما أبعد.
- 5اعتبارًا من 1 يناير 2027 سيكون التقديم إلكترونيًّا بموجب المادة 135(1)(أ1) من المرسوم.
كثيرًا ما يسأل المشترون الإسرائيليون لعقار في رومانيا عمّا إذا كان الشراء «يُضيء إشارة» لدى سلطة الضرائب ويُلزمهم بإقرار رأس المال. والجواب من شقين: فالالتزام نفسه مرهون بطلب من مأمور التقدير، لكن التحضير يجب أن يبدأ في اليوم الذي تحوّلون فيه الدفعة الأولى.
يتناول هذا الدليل الجانب القانوني والعملي: ما الذي يقرره القانون، وكيف يبدو العقار في رومانيا داخل نموذج الإقرار، وأي مستندات ستوفّر عليكم البحث لسنوات إلى الوراء. أما طريقة التصنيف في إقراركم فيجب تحديدها مع محاسب أو مستشار ضريبي.
هل يُلزم شراء عقار في رومانيا بتقديم إقرار رأس المال؟
ليس تلقائيًّا. فالمادة 135(1) من مرسوم ضريبة الدخل تخوّل مأمور التقدير طلب تقرير عن رأس مال الشخص وأصوله، وعن زوجه أو زوجته وأولادهما. ووفقًا لصفحة الخدمة لدى سلطة الضرائب، يلتزم بالتقديم من تلقى طلبًا. ولا يوجد نموذج يُقدَّم بمبادرة ذاتية بسبب الشراء.
ويجوز للزوج تقديم إقرار منفصل وفق الشروط التي يحددها القانون. ويشمل الإقرار أيضًا الأولاد الذين لم يبلغوا 18 عامًا.
يُدرج في النموذج 1219 ما دفعتموه فعليًّا، بما في ذلك مصاريف الشراء والتحسينات، وليس القيمة السوقية.
لماذا يجدر افتراض أن سؤال «من أين المال» سيُطرح؟
لأن الشراء نفسه يُدخلكم عادة في منظومة التقارير السنوية. فوفقًا للمصدر الذي يستند إليه هذا الدليل، يُلزم تحويل 500,000 ILS إلى الخارج أو امتلاك أصول في الخارج بقيمة تزيد على 2,086,000 ILS بتقديم تقرير سنوي. والتقرير الذي يُظهر تحويلات كبيرة إلى الخارج هو معلومات بيد مأمور التقدير.
إقرار رأس المال هو صورة لكامل ممتلكاتكم والتزاماتكم في يوم محدد، في إسرائيل وفي الخارج. وحين يوجد إقراران، تقارن سلطة الضرائب بينهما وتفحص ما إذا كانت الزيادة في رأس المال مفسَّرة بدخل مُصرَّح عنه أو بهدايا أو بمواريث أو بقروض. وبعبارة أخرى، السؤال ليس كم يساوي العقار في رومانيا، بل ما مصدر المال الذي دُفع ثمنًا له.
كيف يُدرج عقار في رومانيا في النموذج 1219؟
يتضمن النموذج 1219 بندًا مستقلًّا للعقارات في الخارج، وتحدد تعليمات تعبئته عدة قواعد واضحة:
| الموضوع | القاعدة وفق تعليمات النموذج | ما يعنيه ذلك في رومانيا |
|---|---|---|
| أساس الإدراج | التكلفة الفعلية، لا القيمة | السعر الوارد في العقد، لا تقدير المثمّن أو سعر السوق |
| المصاريف المصاحبة | المحامي والوساطة وضرائب الشراء تُضاف إلى التكلفة | بما في ذلك أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل في السجل العقاري |
| التحسينات | التحسينات والترقيات تُضاف إلى التكلفة | أعمال التشطيب أو الإضافات التي نفذتموها بعد الشراء |
| الشراء بالتقسيط | يُدرج السعر الكامل، ويُدرج الرصيد غير المدفوع بعد كالتزام | ذو صلة خاصة بالشراء على المخطط |
| العملة الأجنبية | تُدرج بالعملة الأصلية وتُحوَّل وفق السعر التمثيلي في يوم كل دفعة | خمس دفعات للمطوّر تعني خمسة أسعار صرف مختلفة |
ينشر بنك إسرائيل أسعار الصرف التمثيلية التاريخية. ومن دفع للمطوّر على عدة دفعات عليه أن يحوّل كل دفعة على حدة، وفق سعر اليوم الذي دُفعت فيه.
كيف يبدو ذلك في شراء على المخطط لم يكتمل بعد؟
لنفترض، على سبيل التوضيح فقط، أنكم التزمتم بشراء فيلا على المخطط بمبلغ 300,000 يورو، ودفعتم للمطوّر 30%، وتخططون لتمويل الرصيد بقرض عقاري روماني عند التسليم. إذا وقع تاريخ الإقرار في منتصف الطريق، فسيبدو الإدراج من حيث المبدأ على النحو التالي:
- عقار في الخارج: السعر الكامل، 300,000 يورو، مضافًا إليه المصاريف المصاحبة. وتُحوَّل كل دفعة مدفوعة وفق السعر التمثيلي في يوم الدفع.
- التزام تجاه المطوّر: نسبة 70% التي لم تُدفع بعد، وفق تعليمات النموذج والمحاسب.
- حساب بنكي في رومانيا: الرصيد في يوم الإقرار، باليورو أو بالليو، مع تحويله إلى الشيكل.
- قرض عقاري روماني: بعد التسليم، يُدرج رصيد القرض كالتزام وفق رصيد البنك.
الطريقة الدقيقة لتصنيف الالتزام تجاه المطوّر قبل التسليم مسألة مهنية يجدر استيضاحها مع محاسبكم قبل تعبئة النموذج.
أي مستندات من الصفقة في رومانيا يجب الاحتفاظ بها؟
التوصية العملية هي فتح ملف واحد، رقمي ومطبوع، منذ مرحلة العقد التمهيدي. وهذه هي المستندات التي يجدر أن يتضمنها:
- العقد التمهيدي (antecontract، اتفاق الالتزام بالبيع) وعقد البيع الموثق لدى كاتب العدل (contract de vânzare-cumpărare).
- مستخرج السجل (extras de carte funciară) من هيئة تسجيل العقارات ANCPI، بعد تسجيل العقار باسمكم.
- تأكيدات التحويل من البنك في إسرائيل لكل دفعة، مع التاريخ والمبلغ.
- الإيصالات والفواتير من المطوّر وكاتب العدل والمحامي.
- مستندات تُظهر مصدر المال: كشوف الحساب، أو بيع أوراق مالية، أو قرض في إسرائيل، أو هدية من أفراد العائلة مع مستند يثبتها.
- عقد القرض العقاري الروماني وجدول السداد، إن وُجد.
- إيصالات دفع الضريبة في رومانيا إذا كان العقار مؤجَّرًا. وهي مطلوبة أيضًا للخصم في إسرائيل بموجب اتفاقية الضرائب.
البند الأهم هو مصدر المال. فالهدية من الوالدين بلا مستند، أو النقد المتراكم على مدى سنوات، هي بالضبط النقاط التي يتحول فيها إقرار رأس المال إلى استيضاح طويل. وستطلب البنوك في إسرائيل ورومانيا المستندات نفسها على أي حال في مرحلة تحويل الأموال.
كم من الوقت متاح للتقديم، وما الذي يتغير في 2027؟
وفقًا لسلطة الضرائب، يُقدَّم الإقرار خلال 120 يومًا من تاريخ الطلب، أو خلال 120 يومًا من التاريخ الذي طُلب الإقرار بشأنه، أيهما أبعد. ويُقدَّم الإقرار موقعًا ومكتملًا ومرفقًا بالمستندات المؤيدة.
وبموجب المادة 135(1)(أ1) من المرسوم، اعتبارًا من 1 يناير 2027 سيُقدَّم تقرير إقرار رأس المال إلكترونيًّا وفق قواعد حددها مدير سلطة الضرائب. وقد نُشرت القواعد في 2026 تحت اسم «قواعد ضريبة الدخل (التقديم الإلكتروني لتقرير إقرار رأس المال)»، ويمكن منذ الآن التقديم عبر المنظومة الإلكترونية وإرفاق المستندات بها.
ويتعلق تغيير آخر بالمهاجرين الجدد وبالمقيمين العائدين بعد غياب طويل. ففي الماضي تمتعوا بإعفاء لمدة عشر سنوات من الإبلاغ عن الأصول في الخارج في إقرار رأس المال. ووفقًا للنص المحدَّث، أُلغي هذا الإعفاء بالنسبة إلى من أصبح مقيمًا من هذا النوع اعتبارًا من عام 2026.
ما الذي يجب فعله قبل الشراء، وكيف نرافقه
قبل أن تحوّلوا الدفعة الأولى إلى رومانيا، قرّروا من أي حساب سيمرّ المال، ووثّقوا مصدره، واطلبوا من الجهات في رومانيا إيصالًا عن كل دفعة. وحين نرافق عملية شراء، نحرص على أن يصلكم توثيق كل مرحلة منظمًا، كي يكون الملف الذي ستسلّمونه للمحاسب كاملًا. أما الإجراءات بموجب القانون الروماني فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا، ويتم الإبلاغ في إسرائيل مع محاسب أو مستشار ضريبي.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية. وتستند الإرشادات إلى تعليمات النموذج 1219 وإلى نص التشريع كما ورد في المصدر، حتى أكتوبر 2026. ويجب تحديد طريقة الإبلاغ في حالتكم مع محاسب أو مستشار ضريبي.
أسئلة شائعة
هل يجب تقديم إقرار رأس المال بعد شراء شقة في رومانيا؟
ليس تلقائيًّا. يُقدَّم إقرار رأس المال فقط حين ترسل سلطة الضرائب طلبًا بموجب المادة 135 من مرسوم ضريبة الدخل. ومع ذلك قد يُلزم الشراء بتقديم تقرير سنوي، ولذلك يجدر الاستعداد لأسئلة عن مصدر المال.
هل يُبلَّغ عن قيمة العقار في رومانيا أم عمّا دفعته؟
عمّا دفعتموه. فوفقًا لتعليمات النموذج 1219 تُذكر التكلفة الفعلية لا القيمة، وتُضاف إليها مصاريف مثل كاتب العدل والتسجيل والمحامي والوساطة، وكذلك تحسينات العقار.
بأي سعر صرف تُحوَّل الدفعات باليورو؟
وفق السعر التمثيلي لبنك إسرائيل في يوم الدفع. وفي الشراء بالتقسيط، تُحوَّل كل دفعة بسعر اليوم الذي دُفعت فيه.
خلال كم من الوقت يُقدَّم إقرار رأس المال؟
خلال 120 يومًا من تاريخ الطلب أو من التاريخ الذي طُلب الإقرار بشأنه، أيهما أبعد. واعتبارًا من 1 يناير 2027 يكون التقديم إلكترونيًّا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.