Коротко
Покупка недвижимости в Румынии сама по себе не обязывает подавать декларацию о капитале. Декларация подаётся только тогда, когда налоговый инспектор направляет требование на основании статьи 135 Ордонанса о подоходном налоге. Если требование поступит, объект указывается в форме 1219 по фактической стоимости, включая расходы и улучшения, при этом каждый платёж в евро пересчитывается в шекели по представительному курсу на день платежа.
Главное
- 1Обязанности подавать декларацию о капитале по собственной инициативе в связи с покупкой недвижимости нет. Декларация подаётся только по требованию Налогового управления Израиля.
- 2В форме 1219 указывается фактически уплаченная сумма, включая расходы на приобретение и улучшения, а не рыночная стоимость.
- 3Каждый платёж в иностранной валюте пересчитывается в шекели по представительному курсу Банка Израиля на день его уплаты.
- 4Декларация подаётся в течение 120 дней с даты требования или с даты, на которую она требуется, в зависимости от того, что наступит позже.
- 5С 1 января 2027 года подача будет осуществляться онлайн согласно статье 135(1)(a1) Ордонанса.
Израильские покупатели недвижимости в Румынии нередко спрашивают, «зажигает ли лампочку» покупка в Налоговом управлении Израиля и обязывает ли их подать декларацию о капитале. Ответ состоит из двух частей: сама обязанность зависит от требования налогового инспектора, но подготовку нужно начинать в тот день, когда вы переводите первый платёж.
Это руководство посвящено юридической и практической стороне: что устанавливает закон, как объект в Румынии выглядит в форме декларации и какие документы избавят вас от поисков за многие годы назад. Порядок классификации в вашей декларации следует определять с бухгалтером или налоговым консультантом.
Обязывает ли покупка недвижимости в Румынии подать декларацию о капитале?
Не автоматически. Статья 135(1) Ордонанса о подоходном налоге уполномочивает налогового инспектора требовать отчёт о капитале и имуществе лица, его супруга или супруги и их детей. Согласно странице услуги Налогового управления Израиля, подавать обязан тот, кто получил требование. Формы, которую подают по собственной инициативе в связи с покупкой, не существует.
Супруг может подать отдельную декларацию на условиях, установленных законом. Декларация охватывает также детей, не достигших 18 лет.
В форме 1219 указывается фактически уплаченная сумма, включая расходы на приобретение и улучшения, а не рыночная стоимость.
Почему стоит исходить из того, что вопрос «откуда деньги» возникнет?
Потому что сама покупка, как правило, вводит вас в систему ежегодных отчётов. Согласно источнику, на котором основано это руководство, перевод 500 000 ILS за границу или владение активами за границей стоимостью более 2 086 000 ILS обязывает подать ежегодный отчёт. Отчёт, показывающий крупные переводы за границу, является информацией, которой располагает налоговый инспектор.
Декларация о капитале представляет собой картину всего вашего имущества и обязательств на определённую дату, в Израиле и за границей. Когда имеются две декларации, Налоговое управление сравнивает их и проверяет, объясняется ли прирост капитала задекларированными доходами, подарками, наследством или займами. Иными словами, вопрос не в том, сколько стоит объект в Румынии, а в том, каков источник денег, которыми за него заплатили.
Как указать объект в Румынии в форме 1219?
В форме 1219 есть отдельный раздел для недвижимости за границей, и инструкции по его заполнению устанавливают несколько чётких правил:
| Вопрос | Правило согласно инструкциям к форме | Что это означает в Румынии |
|---|---|---|
| Основа для указания | Фактическая стоимость, а не оценочная | Цена в договоре, а не оценка оценщика или рыночная цена |
| Сопутствующие расходы | Адвокат, посредничество и налоги при покупке добавляются к стоимости | Включая вознаграждение нотариуса и сбор за регистрацию в земельной книге |
| Улучшения | Улучшения и модернизация добавляются к стоимости | Отделочные работы или пристройки, выполненные вами после покупки |
| Покупка в рассрочку | Указывается полная цена, а ещё не уплаченный остаток указывается как обязательство | Особенно актуально при покупке на стадии строительства |
| Иностранная валюта | Указывается в исходной валюте и пересчитывается по представительному курсу на день каждого платежа | Пять платежей застройщику означают пять разных курсов |
Исторические представительные курсы публикует Банк Израиля. Тот, кто платил застройщику несколькими траншами, должен пересчитывать каждый транш отдельно по курсу дня, в который он был уплачен.
Как это выглядит при незавершённой покупке на стадии строительства?
Предположим, исключительно для иллюстрации, что вы обязались купить виллу на стадии строительства за 300 000 евро, уплатили застройщику 30%, а остаток планируете финансировать румынской ипотекой при передаче объекта. Если дата декларации приходится на середину пути, запись в принципе будет выглядеть так:
- Недвижимость за границей: полная цена, 300 000 евро, плюс сопутствующие расходы. Каждый уплаченный платёж пересчитывается по представительному курсу на день платежа.
- Обязательство перед застройщиком: 70%, которые ещё не уплачены, согласно инструкциям к форме и указаниям бухгалтера.
- Банковский счёт в Румынии: остаток на дату декларации в евро или леях с пересчётом в шекели.
- Румынская ипотека: после передачи объекта остаток кредита указывается как обязательство по данным банка.
Точный способ классификации обязательства перед застройщиком до передачи объекта является профессиональным вопросом, который стоит выяснить с вашим бухгалтером до заполнения формы.
Какие документы по сделке в Румынии нужно хранить?
Практическая рекомендация: завести одно дело, в электронном и бумажном виде, уже на этапе предварительного договора. Вот документы, которые в нём должны быть:
- Предварительный договор (antecontract, соглашение об обязательстве продать) и нотариальный договор купли-продажи (contract de vânzare-cumpărare).
- Выписка из реестра (extras de carte funciară) из ведомства по регистрации недвижимости ANCPI после регистрации объекта на ваше имя.
- Подтверждения перевода из банка в Израиле по каждому платежу с датой и суммой.
- Квитанции и счета от застройщика, нотариуса и адвоката.
- Документы, подтверждающие источник денег: банковские выписки, продажа ценных бумаг, заём в Израиле или подарок от членов семьи с подтверждающим его документом.
- Договор румынской ипотеки и график погашения, если имеются.
- Подтверждения уплаты налога в Румынии, если объект сдаётся в аренду. Они требуются также для зачёта в Израиле согласно налоговому соглашению.
Самый важный пункт касается источника денег. Подарок от родителей без документа или наличные, накопленные за годы, это именно те моменты, в которых декларация о капитале превращается в длительное разбирательство. Те же документы в любом случае потребуют банки в Израиле и Румынии на этапе перевода средств.
Сколько времени есть на подачу и что меняется в 2027 году?
Согласно Налоговому управлению Израиля, декларация подаётся в течение 120 дней с даты требования или в течение 120 дней с даты, на которую она требуется, в зависимости от того, что наступит позже. Декларация подаётся подписанной, заполненной и с подтверждающими документами.
Согласно статье 135(1)(a1) Ордонанса, с 1 января 2027 года декларация о капитале будет подаваться онлайн по правилам, установленным директором Налогового управления. Правила опубликованы в 2026 году под названием «Правила подоходного налога (онлайн-представление декларации о капитале)», и уже сегодня можно подать декларацию в онлайн-системе и приложить к ней документы.
Ещё одно изменение касается новых репатриантов и давно отсутствовавших возвращающихся резидентов. Ранее они пользовались освобождением на десять лет от отражения активов за границей в декларации о капитале. Согласно обновлённой редакции, это освобождение отменено для тех, кто стал таким резидентом начиная с 2026 года.
Что сделать до покупки и как мы её сопровождаем
Прежде чем перевести первый платёж в Румынию, решите, с какого счёта пойдут деньги, задокументируйте их источник и попросите у участников сделки в Румынии квитанцию на каждый платёж. Сопровождая покупку, мы следим за тем, чтобы документы по каждому этапу поступали к вам в упорядоченном виде, чтобы дело, которое вы передадите бухгалтеру, было полным. Действия по румынскому праву выполняются нотариусом и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии, а отчётность в Израиле ведётся с бухгалтером или налоговым консультантом.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию. Указания основаны на инструкциях к форме 1219 и на редакции законодательства в том виде, в каком она представлена в источнике, по состоянию на октябрь 2026 года. Порядок отчётности в вашем случае следует определять с бухгалтером или налоговым консультантом.
Частые вопросы
Нужно ли подавать декларацию о капитале после покупки квартиры в Румынии?
Не автоматически. Декларация о капитале подаётся только тогда, когда Налоговое управление Израиля направляет требование на основании статьи 135 Ордонанса о подоходном налоге. Вместе с тем покупка может обязать подать ежегодный отчёт, поэтому стоит быть готовыми к вопросам об источнике денег.
Указывается стоимость объекта в Румынии или сумма, которую я заплатил?
Сумма, которую вы заплатили. Согласно инструкциям к форме 1219, указывается фактическая стоимость, а не оценочная, и к ней добавляются такие расходы, как нотариус, регистрация, адвокат и посредничество, а также улучшения объекта.
По какому курсу пересчитываются платежи в евро?
По представительному курсу Банка Израиля на день платежа. При покупке в рассрочку каждый платёж пересчитывается по курсу дня, в который он был уплачен.
В какой срок подаётся декларация о капитале?
В течение 120 дней с даты требования или с даты, на которую требуется декларация, в зависимости от того, что наступит позже. С 1 января 2027 года подача осуществляется онлайн.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.