Pe scurt
Cumpărarea unei proprietăți în România nu obligă, în sine, la depunerea unei declarații de capital. Declarația se depune numai atunci când inspectorul fiscal trimite o solicitare în temeiul secțiunii 135 din Ordonanța privind impozitul pe venit. Dacă sosește o solicitare, proprietatea se înscrie în formularul 1219 la costul efectiv, inclusiv cheltuielile și îmbunătățirile, iar fiecare plată în euro se convertește în shekeli la cursul reprezentativ din ziua plății.
Ce este important de reținut
- 1Nu există obligația de a depune din proprie inițiativă o declarație de capital pentru că ați cumpărat o proprietate. Depunerea se face numai la solicitarea Autorității Fiscale din Israel.
- 2În formularul 1219 înscrieți ceea ce ați plătit efectiv, inclusiv cheltuielile de achiziție și îmbunătățirile, nu valoarea de piață.
- 3Fiecare plată în valută se convertește în shekeli la cursul reprezentativ al Băncii Israelului din ziua în care a fost efectuată.
- 4Depunerea se face în termen de 120 de zile de la data solicitării sau de la data pentru care a fost cerută declarația, oricare dintre acestea este ulterioară.
- 5De la 1 ianuarie 2027, depunerea se va face online, în temeiul secțiunii 135(1)(a1) din Ordonanță.
Cumpărătorii israelieni ai unei proprietăți în România întreabă adesea dacă achiziția „aprinde un semnal” la Autoritatea Fiscală din Israel și îi obligă la o declarație de capital. Răspunsul are două părți: obligația în sine depinde de o solicitare din partea inspectorului fiscal, dar pregătirea trebuie să înceapă din ziua în care transferați prima plată.
Acest ghid tratează latura juridică și practică: ce prevede legea, cum arată o proprietate din România în formularul de declarație și ce documente vă scutesc de o căutare cu ani în urmă. Modul de clasificare din propria declarație trebuie stabilit împreună cu un contabil sau un consultant fiscal.
Cumpărarea unei proprietăți în România obligă la depunerea unei declarații de capital?
Nu în mod automat. Secțiunea 135(1) din Ordonanța privind impozitul pe venit îl împuternicește pe inspectorul fiscal să solicite o situație a capitalului și a activelor unei persoane, ale soțului sau soției și ale copiilor acestora. Potrivit paginii de servicii a Autorității Fiscale din Israel, obligat să depună este cel care a primit o solicitare. Nu există un formular pe care să îl depuneți din proprie inițiativă din cauza unei achiziții.
Soțul sau soția poate depune o declarație separată, în condițiile stabilite de lege. Declarația îi cuprinde și pe copiii care nu au împlinit încă 18 ani.
În formularul 1219 înscrieți ceea ce ați plătit efectiv, inclusiv cheltuielile de achiziție și îmbunătățirile, nu valoarea de piață.
De ce este bine să presupuneți că va apărea întrebarea „de unde sunt banii”?
Pentru că achiziția în sine vă introduce de regulă în sistemul declarațiilor anuale. Potrivit sursei pe care se bazează ghidul, un transfer de 500.000 ILS în străinătate sau deținerea de active în străinătate în valoare de peste 2.086.000 ILS obligă la depunerea unei declarații anuale. O declarație care arată transferuri mari în străinătate reprezintă o informație aflată la dispoziția inspectorului fiscal.
Declarația de capital este o imagine a tuturor bunurilor și obligațiilor dumneavoastră la o anumită dată, în Israel și în străinătate. Când există două declarații, Autoritatea Fiscală din Israel le compară și verifică dacă creșterea capitalului se explică prin venituri declarate, donații, moșteniri sau împrumuturi. Cu alte cuvinte, întrebarea nu este cât valorează proprietatea din România, ci care este sursa banilor cu care a fost plătită.
Cum înscrieți o proprietate din România în formularul 1219?
Formularul 1219 are o secțiune separată pentru imobilele din străinătate, iar instrucțiunile de completare stabilesc câteva reguli clare:
| Subiect | Regula potrivit instrucțiunilor formularului | Ce înseamnă în România |
|---|---|---|
| Baza înscrierii | Costul efectiv, nu valoarea | Prețul din contract, nu evaluarea unui evaluator sau prețul pieței |
| Cheltuieli accesorii | Avocatul, comisionul de intermediere și taxele la cumpărare se adaugă la cost | Inclusiv onorariul notarului și taxa de înscriere în cartea funciară |
| Îmbunătățiri | Îmbunătățirile și modernizările se adaugă la cost | Lucrări de finisaj sau adăugiri efectuate după cumpărare |
| Cumpărare în rate | Se înscrie prețul total, iar restul neachitat se înscrie ca obligație | Relevant mai ales la cumpărarea în construcție |
| Valută | Se înscrie în moneda originală și se convertește la cursul reprezentativ din ziua fiecărei plăți | Cinci plăți către dezvoltator înseamnă cinci cursuri diferite |
Cursurile reprezentative istorice sunt publicate de Banca Israelului. Cine a plătit dezvoltatorului în mai multe tranșe trebuie să convertească fiecare tranșă separat, la cursul din ziua în care a fost plătită.
Cum arată acest lucru la o cumpărare în construcție care nu s-a finalizat încă?
Să presupunem, exclusiv cu titlu ilustrativ, că v-ați obligat să cumpărați o vilă în construcție cu 300.000 de euro, ați plătit dezvoltatorului 30%, iar restul intenționați să îl finanțați cu un credit ipotecar românesc la predare. Dacă data declarației cade la jumătatea drumului, înscrierea va arăta, în principiu, astfel:
- Imobil în străinătate: prețul total, 300.000 de euro, plus cheltuielile accesorii. Fiecare plată efectuată se convertește la cursul reprezentativ din ziua plății.
- Obligație față de dezvoltator: cei 70% neachitați încă, potrivit instrucțiunilor formularului și ale contabilului.
- Cont bancar în România: soldul la data declarației, în euro sau în lei, cu conversie în shekeli.
- Credit ipotecar românesc: după predare, soldul creditului se înscrie ca obligație potrivit soldului bancar.
Modul exact în care se clasifică obligația față de dezvoltator înainte de predare este o chestiune profesională pe care merită să o clarificați cu contabilul dumneavoastră înainte de a completa formularul.
Ce documente păstrați din tranzacția din România?
Recomandarea practică este să deschideți un singur dosar, digital și tipărit, încă din etapa antecontractului. Acestea sunt documentele pe care ar trebui să le conțină:
- Antecontractul (antecontract, promisiunea de vânzare) și contractul de vânzare-cumpărare notarial (contract de vânzare-cumpărare).
- Extrasul de carte funciară (extras de carte funciară) de la autoritatea de cadastru și publicitate imobiliară ANCPI, după ce proprietatea a fost înscrisă pe numele dumneavoastră.
- Confirmările de transfer de la banca din Israel pentru fiecare plată, cu dată și sumă.
- Chitanțele și facturile de la dezvoltator, de la notar și de la avocat.
- Documente care arată sursa banilor: extrase de cont, vânzarea de valori mobiliare, un împrumut în Israel sau o donație de la membri ai familiei, cu un document care o atestă.
- Contractul de credit ipotecar românesc și graficul de rambursare, dacă există.
- Dovezile de plată a impozitului în România dacă proprietatea este închiriată. Ele sunt necesare și pentru creditul fiscal din Israel potrivit convenției de evitare a dublei impuneri.
Cel mai important element este sursa banilor. O donație de la părinți fără document sau numerarul acumulat de-a lungul anilor sunt exact punctele în care o declarație de capital se transformă într-o verificare îndelungată. Aceleași documente vor fi cerute oricum și de băncile din Israel și din România în etapa transferului fondurilor.
Cât timp aveți pentru depunere și ce se schimbă în 2027?
Potrivit Autorității Fiscale din Israel, depunerea se face în termen de 120 de zile de la data solicitării sau în termen de 120 de zile de la data pentru care a fost cerută declarația, oricare dintre cele două este ulterioară. Declarația se depune semnată, completă și împreună cu documentele justificative.
Potrivit secțiunii 135(1)(a1) din Ordonanță, de la 1 ianuarie 2027 declarația de capital se va depune online, potrivit regulilor stabilite de directorul Autorității Fiscale din Israel. Regulile au fost publicate în 2026 sub denumirea „Regulile privind impozitul pe venit (raportarea online a declarației de capital)”, iar încă de pe acum se poate depune prin sistemul online, cu atașarea documentelor.
O altă schimbare îi privește pe noii imigranți și pe rezidenții reveniți după o absență îndelungată. În trecut, aceștia beneficiau de o scutire de zece ani de la raportarea activelor din străinătate în declarația de capital. Potrivit textului actualizat, scutirea a fost eliminată pentru cei care au dobândit această calitate începând din 2026.
Ce faceți înainte de cumpărare și cum vă însoțim
Înainte de a transfera prima plată în România, decideți din ce cont vor pleca banii, documentați-le sursa și cereți părților din România o chitanță pentru fiecare plată. Când însoțim o achiziție, ne asigurăm că documentația fiecărei etape ajunge la dumneavoastră în ordine, astfel încât dosarul pe care îl predați contabilului să fie complet. Actele guvernate de dreptul român sunt îndeplinite de notar și de avocați autorizați în România, iar raportarea în Israel se face împreună cu un contabil sau un consultant fiscal.
Cele de mai sus reprezintă informații generale și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Îndrumările se bazează pe instrucțiunile formularului 1219 și pe textul legislației astfel cum a fost prezentat în sursă, la nivelul lunii octombrie 2026. Modul de raportare în cazul dumneavoastră trebuie stabilit împreună cu un contabil sau un consultant fiscal.
Întrebări frecvente
Trebuie depusă o declarație de capital după cumpărarea unui apartament în România?
Nu în mod automat. Declarația de capital se depune numai atunci când Autoritatea Fiscală din Israel trimite o solicitare în temeiul secțiunii 135 din Ordonanța privind impozitul pe venit. Totuși, achiziția poate obliga la o declarație anuală, de aceea este bine să fiți pregătit pentru întrebări privind sursa banilor.
Se raportează valoarea proprietății din România sau suma pe care am plătit-o?
Suma pe care ați plătit-o. Potrivit instrucțiunilor formularului 1219, se indică costul efectiv, nu valoarea, și se adaugă cheltuieli precum notarul, înscrierea, avocatul și comisionul de intermediere, precum și îmbunătățirile aduse proprietății.
La ce curs se convertesc plățile în euro?
La cursul reprezentativ al Băncii Israelului din ziua plății. La cumpărarea în rate, fiecare plată se convertește la cursul din ziua în care a fost efectuată.
În cât timp se depune declarația de capital?
În termen de 120 de zile de la data solicitării sau de la data pentru care a fost cerută declarația, oricare este ulterioară. De la 1 ianuarie 2027, depunerea se face online.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.