בקצרה
ברומניה אחריות לליקויי בנייה מתחלקת בין שני גורמים. המוכר אחראי לפי הקוד האזרחי לליקוי נסתר שמופיע בתוך 3 שנים מהמסירה, אלא אם נקבעה תקופה ארוכה יותר. המתכננים, הקבלנים והמפקחים אחראים לפי קוד הבנייה החדש (חוק 169/2026) לליקויים נסתרים שמתגלים בתוך 10 שנים מקבלת המבנה, ולליקויים בשלד לכל חיי הבניין.
הנקודות החשובות
- 1אין ברומניה חוק מכר דירות ייעודי. האחריות נגזרת מהקוד האזרחי ומקוד הבנייה, ולכל אחד מהם נמען אחר.
- 2מול המוכר: ליקוי נסתר בבניין צריך להופיע בתוך 3 שנים מהמסירה או מהקבלה הסופית (סעיף 2531 לקוד האזרחי).
- 3מול הבונים: 10 שנים מקבלת המבנה לליקויים נסתרים, וכל חיי הבניין לליקויי שלד שנובעים מהפרת תקנים (חוק 169/2026, סעיפים 424 ו-451).
- 4הודעה מאוחרת למוכר עלולה לשלול את הזכות לבקש ביטול של המכירה (סעיף 1709). מתעדים ומודיעים בכתב, מהר.
- 5תקופת ההתיישנות להגשת תביעה היא בדרך כלל 3 שנים, ובליקוי נסתר היא נמנית לרוב מיום הגילוי.
פרוטוקול המסירה תופס את מה שגלוי לעין: אריח סדוק, חלון שלא ננעל, דלת עקומה. הבעיות היקרות באמת מופיעות בדרך כלל בהמשך, כשהחורף הראשון חושף רטיבות, כשסדק מתארך בשנה השלישית, או כשאיטום הגג מפסיק לעבוד אחרי כמה שנים. המדריך מתמקד בתקופה שאחרי קבלת המפתח: למי פונים, עד מתי, ואיך לא מפספסים זכויות בדרך.
גיליתם ליקוי בבית חדש ברומניה: מה עושים קודם?
לפני שמבררים את מי לתבוע, שומרים על הראיות ועל הזכויות. חמשת הצעדים האלה נכונים כמעט לכל ליקוי:
- תיעוד מלא. צלמו תמונות וסרטונים עם תאריך, ורשמו מידות. ברטיבות חזרו וצלמו לאורך כמה ימים כדי להראות התפתחות.
- מכתב למוכר בלי דיחוי. סעיף 1709 לקוד האזרחי דורש להודיע ״בזמן סביר״. רוכש שמתמהמה מאבד את האפשרות לבקש ביטול של העסקה, אלא אם המוכר הסתיר את הליקוי ביודעין.
- פנייה לכל הגורמים המעורבים. לצד המכתב ליזם, בקשו ממנו את זהות הקבלן ואת זהות המתכנן כפי שהן מופיעות ב-cartea tehnică, הספר הטכני של הבניין.
- חוות דעת הנדסית שמסבירה מה גרם לליקוי. אם העניין יגיע לבית משפט, הוא רשאי למנות מומחה מטעמו.
- תיקון רק אחרי תיעוד. מי שמתקן מהר מדי, מעלים את ההוכחה.
מול המוכר: ליקוי נסתר בבניין צריך להופיע בתוך 3 שנים מהמסירה או מהקבלה הסופית (סעיף 2531 לקוד האזרחי).
במה שונה אחריות הקבלן ברומניה מבישראל?
בישראל הרוכש נשען על חוק המכר (דירות): תקופת בדק שמשתנה לפי סוג הליקוי, ואחריה שלוש שנות אחריות, והכתובת היא הקבלן שמכר את הדירה.
ברומניה החוק לא יצר הסדר ייחודי לדירות חדשות. במקומו פועלים שני מקורות, וכל אחד מפנה לגורם אחר ומפעיל שעון משלו:
| מקור | על מי הוא מטיל אחריות | הערה |
|---|---|---|
| הקוד האזרחי | על המוכר | חל על כל עסקת מכר |
| קוד התכנון, האורבניזם והבנייה (חוק 169/2026) | על המתכננים, הקבלנים והמפקחים | בתוקף מ-25 באוגוסט 2026, ובנושא הזה החליף את חוק 10/1995 על איכות הבנייה |
רוכש שמכיר את שני המסלולים מראש חוסך זמן יקר כשמתגלה בעיה.
כמה זמן יש להודיע ולתבוע על כל סוג ליקוי?
| מצב | דוגמה | מול מי | התקופה | בסיס חוקי |
|---|---|---|---|---|
| ליקוי גלוי ביום המסירה | אריח שבור, חלון שלא נסגר | היזם | נרשם בפרוטוקול המסירה | החוזה ופרוטוקול המסירה |
| ליקוי נסתר בבניין | רטיבות מתחת לריצוף | המוכר | צריך להופיע בתוך 3 שנים מהמסירה או מהקבלה הסופית | קוד אזרחי, סעיפים 1707 ו-2531 |
| עבודה שוטפת קטנה | תיקון נקודתי | מי שביצע | 3 חודשים | קוד אזרחי, סעיף 2531 |
| ליקוי נסתר בעבודת הבנייה | איטום גג שנכשל | מתכננים, קבלנים, מפקחים | 10 שנים מקבלת המבנה | חוק 169/2026, סעיפים 424 ו-451 |
| ליקוי בשלד | סדקים מבניים בגלל הפרת תקן | אותם גורמים | כל חיי הבניין | חוק 169/2026, סעיף 451 |
| הגשת תביעה | בכל אחד מהמקרים | 3 שנים, בדרך כלל מיום הגילוי | קוד אזרחי, סעיפים 2517 ו-2531 |
כדאי להפריד בין שני מונחים. תקופת האחריות מגדירה עד מתי הפגם צריך להתגלות. תקופת ההתיישנות מגדירה כמה זמן יש לכם, מרגע הגילוי, כדי לפנות לבית המשפט. סעיף 2531 מבהיר שהתקופות שבקוד אינן גורעות מתקופות ארוכות יותר שקבע חוק מיוחד או שהוסכמו בחוזה, ולכן סעיף אחריות נדיב בחוזה גובר.
על מה אחראי המוכר לפי הקוד האזרחי?
לפי סעיף 1707, המוכר נושא באחריות לפגם נסתר כשהפגם פוגע ביכולת להשתמש בנכס, או מקטין את שוויו במידה שהייתה גורמת לכם לוותר על הקנייה או לשלם פחות. פגם נסתר הוא כזה שקונה קפדני לא היה מבחין בו בעת המסירה בלי מומחה. סדק שהבחנתם בו ולא הערתם עליו יוצא מההגדרה.
סעיף 1710 פורש בפני הקונה ארבע אפשרויות: לחייב את המוכר לתקן, או לממן את התיקון; לקבל נכס חלופי זהה ותקין, מה שבנדל״ן כמעט לא מעשי; להפחית את המחיר באופן יחסי; או לבטל את המכר. סעיף 1714 מרחיב את אותו הסדר גם למצב שבו הנכס שונה מהתכונות שנקבעו בחוזה, וזו הסיבה שמפרט טכני מפורט, חתום כנספח, שווה הרבה יותר מעלון שיווקי.
מה האחריות של המתכננים והקבלנים לפי קוד הבנייה החדש?
עד אוגוסט 2026 נקבעה האחריות הזו בסעיף 30 לחוק 10/1995. הקוד החדש ביטל את מרבית החוק הישן, ובכלל זה את סעיף 29 (סעיף 576 לקוד), אך שימר את אותן תקופות. מתכננים חבים לפי סעיף 424, וקבלנים ומפקחים לפי סעיף 451, על פגמים נסתרים שהתגלו בעשר השנים שמיום ה-recepție, קבלת המבנה הרשמית. על פגמים בשלד שנובעים מסטייה מהתוכנית או מתקני הביצוע שחלו בזמן הבנייה, החבות של סעיף 451 נמשכת כל עוד הבניין עומד.
חידוש של הקוד הוא חובת ביטוח: סעיף 556 מחייב יזמים וקבלנים להחזיק פוליסת אחריות אזרחית לעשור לנזקים שיתגלו אחרי הקבלה, ולהציג אותה כבר כשהעבודות מתחילות. סעיף 1879 לקוד האזרחי מפנה לדין המיוחד, ולפי סעיף 583 לקוד החדש כל הפניה לחוק שבוטל נקראת כהפניה לקוד.
האחריות של 10 השנים מוטלת על מי שתכנן ובנה, ולא בהכרח על מי שמכר. כשהיזם גם בנה, ייתכן ששני המשטרים יחולו עליו. בית המשפט העליון של רומניה (ICCJ) הבחין בין תביעה נגד המוכר כמוכר לבין אחריות הבונים לפי דיני הבנייה, ולכל אחת תקופה משלה. בבניין שהתקבל לפני 25 באוגוסט 2026, בררו עם עורך דין רומני איזה נוסח חל.
מה לא נחשב ליקוי בנייה, ומה כן מצדיק מהנדס?
שחיקה טבעית, שימוש לא נכון והזנחת תחזוקה אינם פגמי בנייה. סדקים דקים בטיח בשנה הראשונה, בזמן שהמבנה מתייצב, מופיעים כמעט בכל בית חדש ואינם מעידים בהכרח על תקלה. מנגד, רטיבות שחוזרת אחרי ייבוש, סדק שהולך ומתרחב או דלת שהתחילה להיתקע הם סימנים שכדאי להזמין בגללם בדיקה הנדסית.
יש גם גבול מעשי לכל אחריות: היא טובה רק כמו מי שעומד מאחוריה. חברת פרויקט שפורקה אחרי שמכרה את היחידות לא תגיע לתקן, גם כשהדין לצדכם. לכן שווה לברר עוד לפני הרכישה מי נשאר אחראי אחרי המסירה, והאם קיימת פוליסה לפי סעיף 556.
מה כדאי לכתוב בחוזה, עוד לפני שיש ליקוי?
- אחריות של היזם שמוגדרת לפי מערכת: איטום, צנרת, חשמל וחימום, לכל אחת תקופה משלה.
- זמני טיפול מוסכמים, נפרדים לתקלה דחופה ולתקלה רגילה.
- הסבת תעודות האחריות של יצרני הציוד, כמו משאבת החום או הדוד, על שם הרוכש.
- זהות הקבלן והמתכנן והעתק פרוטוקול הקבלה, כדי שיהיה ברור ממתי סופרים את העשור ומול מי.
לפני שחותמים: איך אנחנו מטפלים בסעיפי האחריות
הדין הרומני מגן על רוכשים מפני פגמי בנייה, ובפגמי שלד ההגנה אף רחבה מהמקובל. אבל היא מפוצלת בין מוכר לבונים, ונשענת על הודעה כתובה שנשלחת בזמן. לפני החתימה אנחנו בודקים עם הרוכשים את סעיפי האחריות, מבקשים את פרטי הקבלן והמתכנן ואת הפוליסה, וכשנדרש הליך משפטי ברומניה מפנים לעורך דין רומני ולמהנדס בנייה.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. התקופות בפועל תלויות בחוזה ובנסיבות. לפני צעד משפטי כדאי לפנות לעורך דין רומני ולמהנדס בנייה.
שאלות נפוצות
כמה שנים אחריות יש על בית חדש ברומניה?
לפי חוק 169/2026, מי שתכנן ובנה אחראי לליקויים נסתרים שמתגלים בתוך 10 שנים מקבלת המבנה, ולליקויי שלד שנובעים מהפרת תקנים לכל חיי הבניין. מול המוכר, לפי הקוד האזרחי, ליקוי נסתר צריך להופיע בתוך 3 שנים מהמסירה, אלא אם נקבעה תקופה ארוכה יותר.
למי פונים כשמתגלה ליקוי?
קודם ליזם שמכר לכם, בכתב. במקביל מבקשים ממנו את פרטי הקבלן והמתכנן, כי האחריות לפי קוד הבנייה מוטלת עליהם. עורך דין רומני יעזור להחליט נגד מי לתבוע ועל איזה בסיס.
כמה זמן יש להגיש תביעה על ליקוי בנייה ברומניה?
תקופת ההתיישנות הכללית היא 3 שנים לפי סעיף 2517 לקוד האזרחי, ובליקוי נסתר היא נמנית בדרך כלל מיום הגילוי. הודעה מאוחרת למוכר עלולה לשלול את הזכות לבקש ביטול של המכירה.
מה ההבדל בין ליקוי גלוי לליקוי נסתר?
ליקוי נסתר הוא ליקוי שקונה זהיר לא יכול היה לגלות ביום המסירה בלי עזרה מקצועית. ליקוי גלוי צריך להירשם בפרוטוקול המסירה, ומה שלא נרשם יהיה קשה לתבוע אחר כך.
האחריות עוברת לקונה הבא אם אמכור את הבית?
לפי ניתוחים משפטיים של החוק הקודם, הזכות לתבוע את הבונים בתוך התקופה עברה גם לבעלים הבאים. לפי הקוד החדש הנקודה עוד לא נבחנה בפסיקה, ולכן כדאי לבדוק אותה עם עורך דין לפני מכירה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.