Pe scurt
În România, răspunderea pentru viciile de construcție este împărțită între două părți. Potrivit Codului civil, vânzătorul răspunde pentru viciul ascuns care apare în 3 ani de la predare, cu excepția cazului în care s-a stabilit un termen mai lung. Potrivit noului cod al construcțiilor (Legea 169/2026), proiectanții, executanții și diriginții de șantier răspund pentru viciile ascunse descoperite în 10 ani de la recepția construcției, iar pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a clădirii.
Ce este important de reținut
- 1În România nu există o lege specială privind vânzarea locuințelor noi. Răspunderea decurge din Codul civil și din codul construcțiilor, iar fiecare se adresează altei părți.
- 2Față de vânzător: viciul ascuns al unei construcții trebuie să apară în 3 ani de la predare sau de la recepția finală (art. 2531 din Codul civil).
- 3Față de constructori: 10 ani de la recepția construcției pentru viciile ascunse și toată durata de existență a clădirii pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor (Legea 169/2026, art. 424 și 451).
- 4Comunicarea tardivă către vânzător vă poate priva de dreptul de a cere rezoluțiunea vânzării (art. 1709). Documentați și comunicați în scris, repede.
- 5Termenul de prescripție pentru introducerea acțiunii este de regulă de 3 ani, iar pentru viciul ascuns curge de obicei de la data descoperirii.
Procesul-verbal de predare surprinde ceea ce se vede cu ochiul liber: o placă de faianță crăpată, o fereastră care nu se încuie, o ușă strâmbă. Problemele cu adevărat costisitoare apar de regulă mai târziu, când prima iarnă scoate la iveală umezeala, când o fisură se lungește în al treilea an sau când hidroizolația acoperișului încetează să funcționeze după câțiva ani. Ghidul se concentrează pe perioada de după primirea cheilor: cui vă adresați, până când și cum să nu pierdeți drepturi pe parcurs.
Ați descoperit un viciu la o locuință nouă în România: ce faceți mai întâi?
Înainte de a stabili pe cine să dați în judecată, păstrați probele și drepturile. Acești cinci pași sunt valabili pentru aproape orice viciu:
- Documentare completă. Faceți fotografii și filmări datate și notați dimensiunile. În cazul umezelii, fotografiați din nou pe parcursul mai multor zile pentru a arăta evoluția.
- O scrisoare către vânzător, fără întârziere. Art. 1709 din Codul civil cere comunicarea viciului „într-un termen rezonabil”. Cumpărătorul care întârzie pierde posibilitatea de a cere rezoluțiunea tranzacției, cu excepția cazului în care vânzătorul a ascuns cu știință viciul.
- Adresare tuturor părților implicate. Pe lângă scrisoarea către dezvoltator, cereți-i identitatea executantului și a proiectantului, așa cum apar în cartea tehnică a construcției.
- O expertiză tehnică care să explice ce a cauzat viciul. Dacă situația ajunge în instanță, aceasta poate numi propriul expert.
- Reparați doar după documentare. Cine repară prea repede face să dispară proba.
Față de vânzător: viciul ascuns al unei construcții trebuie să apară în 3 ani de la predare sau de la recepția finală (art. 2531 din Codul civil).
Prin ce diferă răspunderea constructorului în România față de Israel?
În Israel cumpărătorul se sprijină pe Legea vânzării (apartamente): o perioadă de verificare care variază în funcție de tipul viciului, urmată de trei ani de garanție, iar adresa este constructorul care a vândut apartamentul.
În România legea nu a creat un regim special pentru locuințele noi. În locul acestuia funcționează două surse, fiecare trimițând către altă parte și având propriul ceas:
| Sursă | Cui îi impune răspunderea | Observație |
|---|---|---|
| Codul civil | Vânzătorului | Se aplică oricărui contract de vânzare |
| Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026) | Proiectanților, executanților și diriginților de șantier | În vigoare din 25 august 2026, iar în această materie a înlocuit Legea 10/1995 privind calitatea în construcții |
Cumpărătorul care cunoaște dinainte ambele căi economisește timp prețios atunci când apare o problemă.
Cât timp aveți pentru a comunica și a acționa în judecată pentru fiecare tip de viciu?
| Situație | Exemplu | Față de cine | Termen | Temei legal |
|---|---|---|---|---|
| Viciu aparent în ziua predării | Placă spartă, fereastră care nu se închide | Dezvoltatorul | Se consemnează în procesul-verbal de predare | Contractul și procesul-verbal de predare |
| Viciu ascuns al unei construcții | Umezeală sub pardoseală | Vânzătorul | Trebuie să apară în 3 ani de la predare sau de la recepția finală | Codul civil, art. 1707 și 2531 |
| Lucrare curentă de mică amploare | Reparație punctuală | Cel care a executat-o | 3 luni | Codul civil, art. 2531 |
| Viciu ascuns al lucrării de construcție | Hidroizolație a acoperișului care a cedat | Proiectanți, executanți, diriginți de șantier | 10 ani de la recepția construcției | Legea 169/2026, art. 424 și 451 |
| Viciu al structurii de rezistență | Fisuri structurale cauzate de nerespectarea normelor | Aceleași părți | Toată durata de existență a clădirii | Legea 169/2026, art. 451 |
| Introducerea acțiunii | În oricare dintre cazuri | 3 ani, de regulă de la data descoperirii | Codul civil, art. 2517 și 2531 |
Merită să distingeți între doi termeni. Termenul de garanție arată până când trebuie să apară viciul. Termenul de prescripție arată cât timp aveți, din momentul descoperirii, pentru a vă adresa instanței. Art. 2531 precizează că termenele din cod nu aduc atingere termenelor mai lungi stabilite printr-o lege specială sau convenite în contract, astfel că o clauză de garanție generoasă din contract are prioritate.
Pentru ce răspunde vânzătorul potrivit Codului civil?
Potrivit art. 1707, vânzătorul răspunde pentru viciul ascuns atunci când acesta afectează posibilitatea de folosire a bunului sau îi micșorează valoarea într-o asemenea măsură încât, dacă l-ați fi cunoscut, nu ați fi cumpărat sau ați fi plătit un preț mai mic. Viciul ascuns este cel pe care un cumpărător prudent nu l-ar fi observat la predare fără un specialist. O fisură pe care ați observat-o și nu ați semnalat-o iese din această definiție.
Art. 1710 îi oferă cumpărătorului patru opțiuni: obligarea vânzătorului să remedieze viciul sau să suporte costul remedierii; înlocuirea bunului cu un bun identic și fără vicii, lucru aproape imposibil în materie imobiliară; reducerea proporțională a prețului; sau rezoluțiunea vânzării. Art. 1714 extinde același regim și la situația în care bunul nu are calitățile convenite în contract, motiv pentru care o specificație tehnică detaliată, semnată ca anexă, valorează mult mai mult decât o broșură de marketing.
Care este răspunderea proiectanților și executanților potrivit noului cod al construcțiilor?
Până în august 2026, această răspundere era stabilită de art. 30 din Legea 10/1995. Noul cod a abrogat cea mai mare parte a vechii legi, inclusiv art. 29 (art. 576 din cod), dar a păstrat aceleași termene. Proiectanții răspund potrivit art. 424, iar executanții și diriginții de șantier potrivit art. 451, pentru viciile ascunse descoperite în cei zece ani de la recepția construcției. Pentru viciile structurii de rezistență rezultate din abaterea de la proiect sau de la normele de execuție în vigoare la data construirii, răspunderea prevăzută de art. 451 durează cât timp există clădirea.
O noutate a codului este obligația de asigurare: art. 556 îi obligă pe dezvoltatori și pe executanți să dețină o poliță de răspundere civilă pe zece ani pentru daunele descoperite după recepție și să o prezinte încă de la începerea lucrărilor. Art. 1879 din Codul civil trimite la legea specială, iar potrivit art. 583 din noul cod, orice trimitere la legea abrogată se citește ca trimitere la cod.
Răspunderea de 10 ani revine celor care au proiectat și au construit, nu neapărat celui care a vândut. Când dezvoltatorul a și construit, ambele regimuri i se pot aplica. Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) a distins între acțiunea împotriva vânzătorului în calitate de vânzător și răspunderea constructorilor potrivit legislației construcțiilor, fiecare cu propriul termen. Pentru o clădire recepționată înainte de 25 august 2026, verificați cu un avocat român ce versiune se aplică.
Ce nu este considerat viciu de construcție și ce justifică un inginer?
Uzura normală, folosirea necorespunzătoare și lipsa întreținerii nu sunt vicii de construcție. Fisurile fine din tencuială în primul an, cât timp construcția se stabilizează, apar aproape la orice casă nouă și nu indică neapărat o defecțiune. În schimb, umezeala care revine după uscare, o fisură care se tot lărgește sau o ușă care a început să se blocheze sunt semne pentru care merită să comandați o expertiză tehnică.
Există și o limită practică a oricărei răspunderi: ea este la fel de bună ca cel care stă în spatele ei. O societate de proiect dizolvată după vânzarea unităților nu va veni să repare, chiar dacă legea este de partea voastră. De aceea, merită să aflați înainte de achiziție cine rămâne răspunzător după predare și dacă există o poliță conform art. 556.
Ce ar trebui să scrieți în contract, chiar înainte să existe vreun viciu?
- O garanție a dezvoltatorului definită pe sisteme: hidroizolație, instalații sanitare, electricitate și încălzire, fiecare cu propriul termen.
- Termene de intervenție convenite, separate pentru o defecțiune urgentă și pentru una obișnuită.
- Transferul certificatelor de garanție ale producătorilor echipamentelor, precum pompa de căldură sau centrala, pe numele cumpărătorului.
- Identitatea executantului și a proiectantului și o copie a procesului-verbal de recepție, astfel încât să fie clar de când se calculează deceniul și față de cine.
Înainte de semnare: cum tratăm clauzele de garanție
Dreptul român îi protejează pe cumpărători împotriva viciilor de construcție, iar pentru viciile structurii de rezistență protecția este chiar mai largă decât de obicei. Dar ea este împărțită între vânzător și constructori și se bazează pe o comunicare scrisă trimisă la timp. Înainte de semnare verificăm împreună cu cumpărătorii clauzele de garanție, cerem datele executantului și ale proiectantului, precum și polița, iar când este nevoie de o procedură judiciară în România îi îndrumăm către un avocat român și un inginer constructor.
Articolul conține informații generale, valabile la octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Termenele efective depind de contract și de împrejurări. Înainte de un demers juridic, este bine să vă adresați unui avocat român și unui inginer constructor.
Întrebări frecvente
Câți ani de garanție are o locuință nouă în România?
Potrivit Legii 169/2026, cei care au proiectat și au construit răspund pentru viciile ascunse descoperite în 10 ani de la recepția construcției, iar pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor, pe toată durata de existență a clădirii. Față de vânzător, potrivit Codului civil, viciul ascuns trebuie să apară în 3 ani de la predare, cu excepția cazului în care s-a stabilit un termen mai lung.
Cui vă adresați când descoperiți un viciu?
Mai întâi dezvoltatorului care v-a vândut, în scris. În paralel, cereți-i datele executantului și ale proiectantului, pentru că răspunderea potrivit codului construcțiilor le revine acestora. Un avocat român vă va ajuta să decideți pe cine să acționați în judecată și pe ce temei.
Cât timp aveți pentru a introduce o acțiune pentru un viciu de construcție în România?
Termenul general de prescripție este de 3 ani potrivit art. 2517 din Codul civil, iar pentru viciul ascuns curge de regulă de la data descoperirii. Comunicarea tardivă către vânzător vă poate priva de dreptul de a cere rezoluțiunea vânzării.
Care este diferența dintre un viciu aparent și un viciu ascuns?
Viciul ascuns este cel pe care un cumpărător prudent nu l-ar fi putut descoperi în ziua predării fără ajutor de specialitate. Viciul aparent trebuie consemnat în procesul-verbal de predare, iar ceea ce nu este consemnat va fi greu de reclamat ulterior.
Se transmite garanția următorului cumpărător dacă vând locuința?
Potrivit analizelor juridice ale legii anterioare, dreptul de a-i acționa în judecată pe constructori în cadrul termenului se transmitea și proprietarilor ulteriori. Potrivit noului cod, aspectul nu a fost încă analizat în jurisprudență, așa că este bine să îl verificați cu un avocat înainte de vânzare.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.