מכירת נכס בקפריסין: מס רווחי הון, פטורים ותהליך ההעברה לרוכש

1כמה מס משלמים על מכירת נכס בקפריסין?

על רווח ממכירת נכס מקרקעין בקפריסין חל מס רווחי הון (Capital Gains Tax) בשיעור של 20%, ללא קשר לשאלה אם המוכר תושב קפריסין. המס חל על נכס שנמצא בקפריסין וגם על מניות של חברה שמחזיקה נדל״ן בקפריסין, והוא נגבה רק כשהמכירה אינה חייבת במס הכנסה, כלומר כשהמוכר אינו עוסק בסחר בנדל״ן.

רוב המשקיעים מגיעים לשאלת המכירה שנים אחרי הרכישה, ומגלים שהכללים השתנו בינתיים. רפורמת המס שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026 שינתה כמה פרמטרים חשובים, בעיקר את סכומי הפטור, ולכן גם מי שכבר עשה חישוב לפני שנתיים צריך לעשות אותו מחדש.

2איך מחשבים את הרווח החייב במס?

הרווח החייב הוא תמורת המכירה פחות עלות הרכישה ועלות השבחות, כשהעלויות מוצמדות למדד המחירים לצרכן בקפריסין, ופחות הוצאות הקשורות לרכישה ולמכירה. מהרווח הזה מנכים את הפטור לכל החיים, אם עוד לא נוצל.

1. תמורת המכירה: המחיר בחוזה.
2. פחות עלות רכישה מוצמדת: מחיר הרכישה, מוצמד למדד המחירים לצרכן בקפריסין מהחודש שבו הוצא ועד חודש המכירה. לנכס שנרכש לפני 1 בינואר 1980 העלות היא השווי לפי הערכת מחלקת המקרקעין לאותו מועד.
3. פחות השבחות מוצמדות: שיפורים הוניים מתועדים, כמו הרחבה או בריכה. תיקונים ותחזוקה שוטפת אינם נחשבים השבחה.
4. פחות הוצאות נלוות: אגרות העברה, שכר טרחת עורכי דין, עמלת תיווך, ובתנאים מסוימים גם ריבית על הלוואה.
5. פחות הפטור לכל החיים שנותר לכם.
6. על היתרה: 20%.

3אילו פטורים ממס רווחי הון יש בקפריסין ב-2026?

מ-1 בינואר 2026 הפטורים לכל החיים ליחיד הועלו משמעותית. הפטור אינו שנתי: הוא סכום מצטבר לכל החיים, וכל ניצול מקטין את היתרה.

לפטור של דירת מגורים עיקרית יש תנאים של בעלות ומגורים בפועל לאורך תקופה, ולפי סקירות מקצועיות תושבי חוץ בדרך כלל אינם יכולים ליהנות ממנו. בני זוג זכאים כל אחד לפטור משלו. מלבד הפטורים הכספיים, החוק פוטר גם העברות מסוימות: מתנה בין בני זוג, לילדים ולקרובים עד דרגה שלישית, מתנה לחברה משפחתית, החלפת נכסים בתנאים מסוימים, ונכס שנרכש במחיר שוק מצד שאינו קשור בין 16 ביולי 2015 ל-31 בדצמבר 2016.

4מה עוד משלם המוכר מלבד מס רווחי הון?

• היטל של 0.4% ממחיר המכירה. מאז 22 בפברואר 2021 חל על מכירת נדל״ן בקפריסין היטל של 0.4% מהתמורה, לטובת קרן לחלוקה שוויונית של נטלים. המוכר משלם אותו, ומאז 18 בנובמבר 2022 הוא חל גם על מכירת מניות בחברות שמחזיקות נדל״ן.
• מע״מ, אם המכירה חייבת. מכירה ראשונה של בניין ״חדש״ חייבת במע״מ. מ-1 בספטמבר 2026 ״חדש״ נקבע לפי מבחן של שימוש: מכירה לפני אכלוס ראשון חייבת במע״מ, ו״שימוש ראשון״ מוגדר כשימוש שיטתי במשך 18 חודשים לפחות. גם מוכר שאינו קבלן עשוי להידרש להירשם למע״מ בתנאים מסוימים, ולכן מי שמוכר דירה שכמעט לא נעשה בה שימוש צריך לבדוק זאת מראש.
• מס הכנסה במקום מס רווחי הון, ליזמים. מי שעיסוקו בסחר בנדל״ן ממוסה על הרווח כהכנסה מעסק: יחיד לפי מדרגות המס (עד 35%) וחברה ב-15%. משקיע ישראלי שרוכש ומוכר כמה נכסים בקפריסין בתוך זמן קצר צריך לבדוק איך הפעילות שלו תסווג.
• מס בולים, שבוטל. מ-1 בינואר 2026 חוק מס הבולים בוטל, וחוזי מכר כבר אינם חייבים בו ברוב המקרים.

5דוגמה מספרית: כמה מס ישלם המוכר?

דוגמה להמחשה בלבד, עם נתונים היפותטיים. משקיע ישראלי רכש דירת יד שנייה בקפריסין ומוכר אותה ב-2026 ב-340,000 יורו. נניח שעלות הרכישה, אחרי הצמדה למדד, היא 265,000 יורו, ושההוצאות הנלוות המתועדות (אגרות, עורכי דין ותיווך) הן 10,000 יורו. זו המכירה הראשונה שלו בקפריסין, והוא אינו זכאי לפטור דירת מגורים.

לפני הרפורמה, עם פטור כללי של 17,086 יורו, אותו מוכר היה משלם מס רווחי הון של כ-9,583 יורו. ההבדל לא דרמטי, אבל הוא ממחיש שכדאי לחשב מחדש לפי הכללים העדכניים.

6מתי משלמים את המס ואיך זה קשור להעברת הבעלות?

מס רווחי הון על מכירת נדל״ן משולם בדרך כלל בתוך 30 יום ממועד המכירה, על סמך הצהרה שמוגשת לרשות המסים, ומחלקת המקרקעין אינה רושמת את ההעברה בלי אישור שהמס סולק. לפי פרסום מקצועי, מועד המכירה לצורך המס הוא מועד חוזה המכר, ולא מועד העברת השטר בפועל. איחור בתשלום גורר קנס ויבית לפי הכללים. בנוסף, הרפורמה של 2026 הסמיכה את נציב המסים לעכב את הסכמתו להעברת נכס כשאחד הצדדים, המוכר או הקונה, אינו עומד בחובות המס שלו.

7איך נראה תהליך ההעברה לרוכש, שלב אחר שלב?

1. בדיקה מקדימה של המוכר: שטר הבעלות על שמכם, הסרת משכנתאות ושעבודים, תעודת גמר, ותשלום חובות לרשות המקומית, לביוב ולוועד הבית.
2. חוזה מכר: ניסוח וחתימה, כשעורך הדין של הרוכש מבצע את בדיקת הנאותות שלו.
3. הפקדת החוזה במחלקת המקרקעין בידי הרוכש, להגנה עליו עד ההעברה.
4. היתר רכישה לזר, אם הרוכש אינו אזרח האיחוד האירופי.
5. הגשת הצהרת רווחי הון ותשלום המס וההיטל בידי המוכר, וקבלת אישורים.
6. תשלום אגרות ההעברה בידי הרוכש: 3% עד 85,000 יורו, 5% מ-85,001 עד 170,000 יורו ו-8% מעל זה, עם הנחה של 50% כשהרכישה אינה חייבת במע״מ, ובלי אגרות כשהיא חייבת במע״מ.
7. רישום ההעברה במחלקת המקרקעין והנפקת שטר על שם הרוכש, ובמקביל קבלת היתרה.

8איך ממוסה המכירה בישראל?

תושב ישראל שמוכר נכס בקפריסין חייב לדווח על המכירה בישראל, והרווח הריאלי חייב במס רווחי הון בשיעור של 25%, עם זיכוי בגין המס ששולם בקפריסין. מאחר שהנכס נמצא מחוץ לישראל, המכירה ממוסה לפי פקודת מס הכנסה, ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין שחל על נכסים בישראל.

• אין אמנה. בין ישראל לקפריסין אין אמנה למניעת כפל מס, ולכן הזיכוי בישראל ניתן לפי הדין הישראלי, עד גובה המס הישראלי על אותו רווח.
• החישוב הישראלי שונה מהקפריסאי. בישראל מחשבים רווח ריאלי לפי כללי הפקודה, עם שערי חליפין ומדדים אחרים, ולכן הרווח בישראל עשוי להיות שונה מהרווח שחושב בקפריסין. גם הפטור הקפריסאי אינו מוכר בישראל.
• פחת שנוכה. מי שהשכיר את הנכס ונכה פחת בישראל, יראה את הפחת מקטין את העלות לצורך חישוב הרווח.
• מועדי דיווח. המכירה נכללת בדוח השנתי. יש לבדוק עם יועץ המס אם נדרשים גם דיווח ומקדמה בסמוך למכירה.

המשמעות המעשית: אם המס בקפריסין נמוך מהמס הישראלי על אותו רווח, למשל בזכות הפטור לכל החיים, ההפרש ישולם בישראל. אם המס בקפריסין גבוה יותר, העודף אינו מוחזר. לכן חשוב לחשב את המכירה בשתי המדינות לפני שקובעים מחיר מינימום.

9מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים

לפני שמפרסמים את הנכס למכירה, אנחנו בודקים את מצבו המשפטי (שטר, שעבודים, תעודת גמר), מחשבים יחד עם רואי החשבון את המס בקפריסין ובישראל, ובודקים אם יש חשיפה למע״מ או לסיווג כעוסק. אחר כך אנחנו מלווים את המשא ומתן, מנסחים את חוזה המכר, מתאמים את תשלומי המס והאישורים מול הרשויות ואת ההעברה במחלקת המקרקעין, כולל ייפוי כוח למי שמוכר מישראל.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהדמי העברה במרשם המקרקעין ומס בולים בקפריסין: חישוב, פטורים והנחותכמה עולים דמי ההעברה במרשם המקרקעין בקפריסין, מתי יש הנחה של 50% או פטור מלא, ומה קרה למס הבולים מינואר 2026. כולל דוגמאות חישוב לרוכש ישראלי.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.