بيع عقار في قبرص: ضريبة الأرباح الرأسمالية والإعفاءات وإجراءات النقل للمشتري

1كم الضريبة التي تُدفع على بيع عقار في قبرص؟

يخضع ربح بيع عقار في قبرص لضريبة الأرباح الرأسمالية (Capital Gains Tax) بنسبة 20%، بصرف النظر عما إذا كان البائع مقيماً في قبرص. وتسري الضريبة على العقار الواقع في قبرص وعلى أسهم الشركة التي تملك عقارات في قبرص، ولا تُجبى إلا إذا كان البيع غير خاضع لضريبة الدخل، أي حين لا يمارس البائع الاتجار بالعقارات.

يصل معظم المستثمرين إلى سؤال البيع بعد سنوات من الشراء، فيكتشفون أن القواعد تغيّرت في الأثناء. فقد غيّر الإصلاح الضريبي الذي دخل حيز النفاذ في 1 كانون الثاني/يناير 2026 عدداً من العناصر المهمة، وخصوصاً مبالغ الإعفاء، ولذلك ينبغي حتى لمن أجرى الحساب قبل عامين أن يعيده من جديد.

2كيف يُحسب الربح الخاضع للضريبة؟

الربح الخاضع للضريبة هو متحصلات البيع ناقصاً تكلفة الشراء وتكلفة التحسينات، مع ربط التكاليف بمؤشر أسعار المستهلك في قبرص، ناقصاً النفقات المتعلقة بالشراء والبيع. ومن هذا الربح يُخصم الإعفاء مدى الحياة إن لم يكن قد استُنفد بعد.

1. متحصلات البيع: السعر المذكور في العقد.
2. ناقصاً تكلفة الشراء المربوطة بالمؤشر: سعر الشراء، مربوطاً بمؤشر أسعار المستهلك في قبرص من الشهر الذي أُنفق فيه حتى شهر البيع. وبالنسبة لعقار اشتُري قبل 1 كانون الثاني/يناير 1980 تكون التكلفة هي القيمة وفق تقدير دائرة الأراضي لذلك التاريخ.
3. ناقصاً التحسينات المربوطة بالمؤشر: التحسينات الرأسمالية الموثّقة، مثل التوسعة أو المسبح. أما الإصلاحات والصيانة الجارية فلا تُعدّ تحسينات.
4. ناقصاً النفقات الملحقة: رسوم النقل وأتعاب المحامين وعمولة الوساطة، وفي ظروف معينة الفائدة على قرض أيضاً.
5. ناقصاً الإعفاء مدى الحياة المتبقي لكم.
6. على الباقي: 20%.

3ما الإعفاءات من ضريبة الأرباح الرأسمالية في قبرص عام 2026؟

منذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 رُفعت الإعفاءات مدى الحياة للأفراد رفعاً ملحوظاً. والإعفاء ليس سنوياً: إنه مبلغ تراكمي مدى الحياة، وكل استخدام له يقلّص الرصيد.

ولإعفاء المسكن الرئيسي شروط تتعلق بالملكية والإقامة الفعلية على مدى فترة، ووفق مراجعات مهنية لا يستطيع غير المقيمين عادةً الاستفادة منه. ويحق لكل من الزوجين إعفاؤه الخاص. وإلى جانب الإعفاءات المالية، يعفي القانون أيضاً بعض عمليات النقل: الهبة بين الزوجين وإلى الأبناء والأقارب حتى الدرجة الثالثة، والهبة إلى شركة عائلية، وتبادل العقارات بشروط معينة، والعقار المشترى بسعر السوق من طرف غير ذي صلة بين 16 تموز/يوليو 2015 و31 كانون الأول/ديسمبر 2016.

4ماذا يدفع البائع إضافة إلى ضريبة الأرباح الرأسمالية؟

• رسم بنسبة 0.4% من سعر البيع. منذ 22 شباط/فبراير 2021 يُفرض على بيع العقارات في قبرص رسم بنسبة 0.4% من المتحصلات، لصالح صندوق للتوزيع العادل للأعباء. ويدفعه البائع، ومنذ 18 تشرين الثاني/نوفمبر 2022 يسري أيضاً على بيع أسهم الشركات التي تملك عقارات.
• ضريبة القيمة المضافة، إن كان البيع خاضعاً لها. أول بيع لمبنى «جديد» خاضع لضريبة القيمة المضافة. ومنذ 1 أيلول/سبتمبر 2026 يُحدَّد «الجديد» وفق معيار الاستخدام: البيع قبل أول إشغال خاضع لضريبة القيمة المضافة، و«الاستخدام الأول» يُعرَّف بأنه استخدام منتظم لمدة 18 شهراً على الأقل. وقد يُطلب من بائع ليس مقاولاً التسجيل في ضريبة القيمة المضافة في ظروف معينة، ولذلك على من يبيع شقة لم تُستخدم تقريباً أن يتحقق من ذلك مسبقاً.
• ضريبة الدخل بدلاً من ضريبة الأرباح الرأسمالية، على المطوّرين. من يعمل في الاتجار بالعقارات يُفرض على ربحه ضريبة كدخل من عمل تجاري: الفرد وفق شرائح الضريبة (حتى 35%) والشركة بنسبة 15%. وعلى المستثمر الإسرائيلي الذي يشتري ويبيع عدة عقارات في قبرص خلال فترة قصيرة أن يتحقق من كيفية تصنيف نشاطه.
• ضريبة الدمغة، التي أُلغيت. منذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 أُلغي قانون ضريبة الدمغة، ولم تعد عقود البيع خاضعة لها في معظم الحالات.

5مثال رقمي: كم ضريبة سيدفع البائع؟

مثال للتوضيح فقط، ببيانات افتراضية. اشترى مستثمر إسرائيلي شقة مستعملة في قبرص ويبيعها عام 2026 بسعر 340,000 يورو. لنفرض أن تكلفة الشراء بعد الربط بالمؤشر 265,000 يورو، وأن النفقات الملحقة الموثّقة (رسوم ومحامون ووساطة) 10,000 يورو. هذا هو بيعه الأول في قبرص، وهو غير مستحق لإعفاء المسكن الرئيسي.

قبل الإصلاح، وبإعفاء عام قدره 17,086 يورو، كان البائع نفسه سيدفع ضريبة أرباح رأسمالية بنحو 9,583 يورو. الفرق ليس كبيراً، لكنه يوضح أن من الأفضل إعادة الحساب وفق القواعد المحدّثة.

6متى تُدفع الضريبة وما علاقة ذلك بنقل الملكية؟

تُدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع العقارات عادةً خلال 30 يوماً من تاريخ البيع، استناداً إلى إقرار يُقدَّم إلى دائرة الضرائب، ولا تسجّل دائرة الأراضي النقل من دون إثبات سداد الضريبة. ووفق منشور مهني، فإن تاريخ البيع لغرض الضريبة هو تاريخ عقد البيع، لا تاريخ نقل سند الملكية فعلياً. والتأخر في السداد يستتبع غرامة وفوائد وفق القواعد. وإضافة إلى ذلك، خوّل إصلاح 2026 مفوض الضرائب تأجيل موافقته على نقل عقار حين لا يفي أحد الطرفين، البائع أو المشتري، بالتزاماته الضريبية.

7كيف تبدو إجراءات النقل للمشتري، خطوة بخطوة؟

1. فحص مسبق للبائع: سند الملكية باسمكم، ورفع الرهون والأعباء، وشهادة الإنجاز، وسداد الديون للسلطة المحلية وللصرف الصحي ولجنة العمارة.
2. عقد البيع: الصياغة والتوقيع، فيما يجري محامي المشتري فحصه النافي للجهالة.
3. إيداع العقد في دائرة الأراضي من قبل المشتري، لحمايته حتى النقل.
4. تصريح شراء للأجنبي، إذا لم يكن المشتري مواطناً في الاتحاد الأوروبي.
5. تقديم إقرار الأرباح الرأسمالية وسداد الضريبة والرسم من قبل البائع، والحصول على الإثباتات.
6. دفع رسوم النقل من قبل المشتري: 3% حتى 85,000 يورو، و5% من 85,001 حتى 170,000 يورو، و8% فوق ذلك، مع خصم 50% عندما لا يكون الشراء خاضعاً لضريبة القيمة المضافة، ودون رسوم حين يكون خاضعاً لها.
7. تسجيل النقل في دائرة الأراضي وإصدار سند باسم المشتري، وفي الوقت نفسه استلام الرصيد.

8كيف يُفرض الضريبة على البيع في إسرائيل؟

المقيم في إسرائيل الذي يبيع عقاراً في قبرص ملزم بالإبلاغ عن البيع في إسرائيل، والربح الحقيقي خاضع لضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 25%، مع قيد ائتماني (خصم) عن الضريبة المدفوعة في قبرص. وبما أن العقار يقع خارج إسرائيل، يخضع البيع للضريبة وفق أمر ضريبة الدخل، لا وفق قانون الضريبة العقارية (تشريع الضريبة على الأراضي) الذي يسري على العقارات في إسرائيل.

• لا توجد اتفاقية. لا توجد بين إسرائيل وقبرص اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي، ولذلك يُمنح القيد الائتماني في إسرائيل وفق القانون الإسرائيلي، حتى حدود الضريبة الإسرائيلية على الربح نفسه.
• الحساب الإسرائيلي يختلف عن القبرصي. في إسرائيل يُحسب الربح الحقيقي وفق قواعد الأمر، بأسعار صرف ومؤشرات مختلفة، ولذلك قد يختلف الربح في إسرائيل عن الربح الذي حُسب في قبرص. كما أن الإعفاء القبرصي غير معترف به في إسرائيل.
• الاستهلاك (الإهلاك) المخصوم. من أجّر العقار وخصم الاستهلاك في إسرائيل سيجد أن الاستهلاك يقلّص التكلفة لغرض احتساب الربح.
• مواعيد الإبلاغ. يُدرج البيع في التقرير السنوي. ينبغي التحقق مع المستشار الضريبي مما إذا كان مطلوباً أيضاً تقديم تقرير ودفعة مقدمة قريباً من البيع.

والمعنى العملي: إذا كانت الضريبة في قبرص أقل من الضريبة الإسرائيلية على الربح نفسه، مثلاً بفضل الإعفاء مدى الحياة، فإن الفرق يُدفع في إسرائيل. وإذا كانت الضريبة في قبرص أعلى، فلا يُسترد الفائض. ولذلك من المهم حساب البيع في الدولتين قبل تحديد الحد الأدنى للسعر.

9ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

قبل عرض العقار للبيع، نفحص وضعه القانوني (سند الملكية والرهون وشهادة الإنجاز)، ونحسب مع المحاسبين الضريبة في قبرص وفي إسرائيل، ونتحقق مما إذا كان هناك تعرّض لضريبة القيمة المضافة أو لتصنيف البائع كتاجر. بعد ذلك نرافق المفاوضات، ونصوغ عقد البيع، وننسق سداد الضرائب والحصول على الإثباتات لدى السلطات والنقل في دائرة الأراضي، بما في ذلك التوكيل لمن يبيع من إسرائيل.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةرسوم النقل في سجل العقارات وضريبة الدمغة في قبرص: الاحتساب والإعفاءات والخصوماتكم تبلغ رسوم النقل في سجل العقارات في قبرص، ومتى يُمنح خصم 50% أو إعفاء كامل، وما جرى لضريبة الدمغة منذ كانون الثاني/يناير 2026. مع أمثلة حساب للمشتري.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.