باختصار
تُدفع رسوم النقل في قبرص من المشتري إلى دائرة الأراضي عند تسجيل الملكية، بحسب شرائح 3% و5% و8% على قيمة العقار، وتُخفَّض بنسبة 50% حين لا تكون الصفقة خاضعة لضريبة القيمة المضافة. وحين تُدفع ضريبة القيمة المضافة على الشراء - عادةً في شقة جديدة من مقاول - لا توجد رسوم نقل إطلاقاً. وقد أُلغيت ضريبة الدمغة على العقود اعتباراً من 1 كانون الثاني/يناير 2026، لكنها تظل سارية على المستندات الموقَّعة حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2025.
أبرز النقاط
- 1الشرائح، بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026: 3% حتى 85,000 يورو، و5% حتى 170,000 يورو، و8% فوق ذلك - وفي صفقة غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة يُخفَّض المبلغ إلى النصف.
- 2على عقار اشتُري مع ضريبة القيمة المضافة لا تُدفع رسوم نقل إطلاقاً. والقرار بين شقة جديدة وأخرى مستعملة يغيّر حساب التكاليف بأكمله.
- 3أُلغيت ضريبة الدمغة بالقانون 239(I)/2025 بالنسبة للمستندات الموقَّعة من 1 كانون الثاني/يناير 2026. والعقد الذي وقّعه أحد الأطراف حتى نهاية 2025 ما زال خاضعاً للدمغة.
- 4يحق للسجل احتساب رسوم النقل وفق القيمة السوقية لا السعر المصرَّح به، ويوجد مسار للاعتراض.
- 5النقل من الوالدين إلى الأولاد معفى، وبين الزوجين والأقارب حتى الدرجة الثالثة يُفرض رسم منخفض.
ما رسوم النقل في قبرص ومن يدفعها؟
رسوم النقل هي رسم يدفعه المشتري إلى دائرة الأراضي والمساحة (DLS) عند تسجيل العقار باسمه. وتُدفع في موعد النقل الفعلي، لا في موعد التوقيع على العقد. ووفق جدول الرسوم الرسمي، يُفرض الرسم دائماً على المنقول إليه - أي على من يُسجَّل العقار باسمه - ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك في العقد.
وهذه هي النقطة الأولى التي تفاجئ المشترين الإسرائيليين: ففي شقة جديدة يُتوقع تسليمها بعد سنوات، تُدفع رسوم النقل (إن سرت أصلاً) فقط حين يصدر السند، ووفق القواعد التي ستكون سارية حينئذ.
على عقار اشتُري مع ضريبة القيمة المضافة لا تُدفع رسوم نقل إطلاقاً. والقرار بين شقة جديدة وأخرى مستعملة يغيّر حساب التكاليف بأكمله.
كيف تُحسب رسوم النقل؟
الحساب متدرج، على سعر البيع أو القيمة السوقية للعقار، بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026:
| شريحة القيمة | النسبة الكاملة | النسبة بعد خصم 50% |
|---|---|---|
| حتى 85,000 يورو | 3% | 1.5% |
| 85,001 حتى 170,000 يورو | 5% | 2.5% |
| فوق 170,000 يورو | 8% | 4% |
ويسري خصم الـ50%، وفق جدول الرسوم وملخص الضرائب لدى PwC (حُدّث في آب/أغسطس 2026)، حين لا يكون شراء العقار خاضعاً لضريبة القيمة المضافة - أي في معظم الصفقات المستعملة. وإذا كانت الصفقة خاضعة لضريبة القيمة المضافة، فلا توجد رسوم نقل إطلاقاً.
أمثلة حسابية: كم يبلغ ذلك فعلاً؟
ثلاثة أمثلة لشراء شقة مستعملة، غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة، من شخص خاص:
| سعر العقار | رسوم النقل قبل الخصم | المستحق بعد خصم 50% | النسبة الفعلية |
|---|---|---|---|
| 150,000 يورو | 5,800 يورو | 2,900 يورو | نحو 1.9% |
| 300,000 يورو | 17,200 يورو | 8,600 يورو | نحو 2.9% |
| 500,000 يورو | 33,200 يورو | 16,600 يورو | نحو 3.3% |
وهكذا يُحسب مثال 300,000 يورو: 3% على أول 85,000 يورو (2,550 يورو)، و5% على الـ85,000 يورو التالية (4,250 يورو)، و8% على الـ130,000 يورو المتبقية (10,400 يورو). المجموع 17,200 يورو، وبعد الخصم 8,600 يورو. ولو كانت الشقة نفسها شقة جديدة من مقاول خاضعة لضريبة القيمة المضافة - لكانت رسوم النقل صفراً، لكن ضريبة القيمة المضافة نفسها أعلى بكثير.
متى لا تُدفع رسوم النقل إطلاقاً؟
وفق جدول رسوم DLS وملخص الضرائب لدى PwC، توجد عدة حالات رئيسية لا تُفرض فيها رسوم نقل أو تكون رمزية:
- شراء تسري عليه ضريبة القيمة المضافة: عادةً شقة جديدة يبيعها مقاول للمرة الأولى. لا توجد رسوم نقل إطلاقاً.
- هبة أو بيع من الوالدين إلى الأولاد: معفى.
- هبة بين الزوجين وبين الأقارب حتى الدرجة الثالثة: رسم 0.1%، بحسب قيمة العقار بأسعار 1 كانون الثاني/يناير 2013.
- تبادل العقارات: دون رسم، إلا إذا كانت القيمة غير متساوية - فيدفع عندئذ فقط من يتلقى العقار الأغلى، عن الفرق.
- النقل إلى أمين (ترست): بحسب القرابة بين المستفيد والناقل، وفي حالات معينة رسم ثابت قدره 50 يورو للوحدة.
ضريبة القيمة المضافة أم رسوم النقل: ما الأفضل للمشتري الإسرائيلي؟
في الغالب، لا يكون الخيار بين ضريبتين بل بين نوعين من العقارات. فالشقة الجديدة من مقاول خاضعة لضريبة القيمة المضافة بالنسبة العادية 19%، ومعفاة من رسوم النقل. والشقة المستعملة من شخص خاص غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة، وتُدفع عنها رسوم نقل مخفضة. وفي مشروع جديد، تكون ضريبة القيمة المضافة دائماً تقريباً العنصر الأثقل.
ونسبة ضريبة القيمة المضافة المخفضة 5% قائمة فقط للمشتري الذي سيكون العقار سكنه الرئيسي والدائم في قبرص. ووفق الإطار الذي حُدّد عام 2023، تسري النسبة المخفضة على أول 130 م² وحتى قيمة 350,000 يورو، بشرط ألا تتجاوز المساحة الإجمالية 190 م² وألا تتجاوز الصفقة كلها 475,000 يورو. وللمشاريع التي تستوفي شروطاً انتقالية معينة مُدّد النظام القديم حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2026. والمستثمر الإسرائيلي الذي يشتري شقة للاستثمار أو للاستجمام لا يستوفي عادةً شروط السكن الرئيسي، ولذلك عليه التخطيط على أساس 19%.
يعرض المسوّقون أحياناً سعراً «شاملاً ضريبة قيمة مضافة 5%». وإذا لم تسكنوا في العقار سكناً رئيسياً ودائماً في قبرص، فلن تسري عليكم النسبة المخفضة، وقد يُحمَّل عليكم الفرق - 14% من سعر العقار. قبل التوقيع يحسن التأكد في العقد من يتحمل هذا الخطر.
ما الذي جرى لضريبة الدمغة في قبرص؟
أُلغيت ضريبة الدمغة. ووفق إعلان دائرة الضرائب، ألغى القانون 239(I)/2025 قوانين ضريبة الدمغة 1963 حتى 2025 اعتباراً من 1 كانون الثاني/يناير 2026. والمستندات المحررة والموقَّعة من ذلك التاريخ غير خاضعة للدمغة، بما فيها عقود بيع العقارات.
ومع ذلك توجد قاعدة انتقالية مهمة: المستندات التي وقّعها طرف واحد على الأقل حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2025 ما زالت خاضعة للدمغة وفق الإجراءات التي كانت سارية في ذلك الموعد. كما تشير دائرة الأراضي إلى أن العقد المودَع في السجل، وتوكيل المحامي، يجب أن يُدمغا فقط إذا وقّع أحد الأطراف قبل 1 كانون الثاني/يناير 2026. ووفق التقارير، لا يوجد رد لضريبة دمغة دُفعت قبل الإلغاء.
وللتوضيح، وفق النسب السابقة - دون ضريبة على أول 5,000 يورو، و0.15% حتى 170,000 يورو، و0.2% فوق ذلك، بسقف 20,000 يورو - كان عقد بقيمة 300,000 يورو يخضع لنحو 507 يورو. الأثر المالي محدود، لكن الأثر العملي مهم: يمكن إيداع عقد جديد في السجل دون انتظار الدمغة.
ماذا لو لم يقبل السجل السعر الذي صرّحنا به؟
يحق لمدير دائرة الأراضي تحديد القيمة السوقية إذا رأى أن السعر المصرَّح به لا يعكسها، واحتساب رسوم النقل وفقها. والمشتري الذي لا يوافق عليه أن يدفع مع ذلك وفق القيمة المحددة وأن يقدم اعتراضاً كتابياً. وبعد ذلك يُجرى تقدير ميداني، ينبغي أن يتم خلال ثلاثة أشهر من تاريخ النقل، ويمكن الطعن في القرار أمام المحكمة. والخلاصة العملية: سعر يبدو أدنى من السوق دون تفسير قد يؤدي إلى فاتورة أعلى من المتوقع.
ما التكاليف الإضافية في السجل؟
- تسجيل رهن عقاري: 1% من مبلغ القرض.
- إيداع عقد بيع: 50 يورو.
- إيداع التنازل عن العقد: 0.5% من الثمن في العقد أو في التنازل، أيهما أعلى، بحد أدنى 50 يورو وحد أقصى 3,000 يورو.
- شهادة بحث: 10 يورو لكل مقاطعة أو سلطة، و20 يورو للبحث في كامل الجزيرة.
- إيداع توكيل عام: 50 يورو.
حين يشتري عدة أشخاص عقاراً معاً، يحسن أن يُفحص مسبقاً مع المحامي كيف سيحتسب السجل الشرائح على كل حصة. والتقسيم بين المشترين يؤثر أيضاً في الضريبة في إسرائيل وفي الإرث مستقبلاً.
ماذا يحدث عند البيع، وما الذي ينبغي معرفته من الجانب الإسرائيلي؟
عند بيع عقار في قبرص تسري ضريبة أرباح رأسمالية قبرصية بنسبة 20%. وبتاريخ 1 كانون الثاني/يناير 2026، يوجد إعفاء مدى الحياة قدره 150,000 يورو لسكن رئيسي و30,000 يورو في بيع آخر، بسقف إجمالي 150,000 يورو. ووفق PwC، يمكن في ظروف معينة خصم رسوم النقل والنفقات القانونية عند حساب الربح - ولذلك من المهم الاحتفاظ بالإيصالات منذ يوم الشراء. أما ضريبة العقار السنوية فقد أُلغيت في قبرص منذ 2017.
والمقيم في إسرائيل ملزم بالإبلاغ في إسرائيل عن البيع وعن دخل الإيجار. ولا توجد بين إسرائيل وقبرص اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي، ولذلك فإن مسألة كيفية الاعتراف في إسرائيل بالضريبة المدفوعة في قبرص، وكيفية الاعتراف بتكاليف الشراء كرسوم النقل، ينبغي فحصها مع مستشار ضرائب إسرائيلي منذ مرحلة الشراء لا مرحلة البيع.
ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل التوقيع نعدّ للعميل جدول تكاليف كاملاً: ضريبة القيمة المضافة أو رسوم النقل، ورسوم السجل، وتسجيل الرهن العقاري، والأتعاب - بحسب وضع العقار وهيكل الشراء. ونتأكد من أن العقد يحدد من يتحمل أي تكاليف ومن يتحمل خطر تغيّر النسب حتى النقل، وننسق مع مستشار الضرائب للعميل في إسرائيل كي تخدم مستندات يوم الشراء التقرير المستقبلي أيضاً.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. النسب والإعفاءات والرسوم في قبرص وفي إسرائيل عرضة للتغيير، وقبل أي قرار يجب الحصول على استشارة فردية.
أسئلة شائعة
كم تبلغ رسوم النقل على شقة بسعر 300,000 يورو في قبرص؟
في شقة مستعملة غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة، يبلغ الحساب المتدرج 17,200 يورو، وبعد خصم 50% - 8,600 يورو، بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026. وفي شقة جديدة اشتُريت مع ضريبة القيمة المضافة، لا توجد رسوم نقل إطلاقاً.
هل ما زالت تُدفع ضريبة دمغة في قبرص؟
ليس على المستندات الموقَّعة من 1 كانون الثاني/يناير 2026، بعد أن ألغى القانون 239(I)/2025 قوانين ضريبة الدمغة. أما مستند وقّعه أحد الأطراف حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2025 فما زال خاضعاً للدمغة وفق القواعد القديمة.
هل يستطيع الإسرائيلي الحصول على ضريبة قيمة مضافة 5% على شقة في قبرص؟
فقط إذا كانت الشقة ستكون سكنه الرئيسي والدائم في قبرص وتستوفي سقوف المساحة والقيمة. والمستثمر الذي يشتري للاستثمار أو للاستجمام عليه عادةً أن يخطط على أساس ضريبة قيمة مضافة 19%.
متى تُدفع رسوم النقل؟
عند تسجيل العقار باسم المشتري في سجل العقارات، لا عند التوقيع على العقد. وفي شقة لم يصدر سندها بعدُ، يُؤجَّل الدفع إلى النقل الفعلي.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةسندات الملكية (Title Deeds) في قبرص: مشكلة السندات العالقة وكيف يُحمى المشتريلماذا ما زال آلاف المشترين في قبرص بلا سند ملكية (Title Deed)، وما الذي غيّره قانون 2025، وأي فحوص وبنود في العقد تحميك عند الشراء من مقاول بلا سند منفصل.قراءة الدليلالمصادر
- Department of Lands and Surveys - Rights and Fees leaflet (EN, PDF)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual - Other taxes (last reviewed 04.08.2026)
- KPMG Tax News Flash - Cyprus: Repeal of stamp duty laws (01.2026)
- Deloitte Cyprus - Taxes on the disposal of immovable property
- Department of Lands and Surveys - Deposit of Contract of Sale (stamping only if signed before 1.1.2026)
- Kyprianou & Co - Cyprus VAT on first homes: extension of transitional relief to 31 December 2026
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.