باختصار
الإسرائيلي الذي يؤجّر عقاراً في قبرص خاضع للضريبة في قبرص على دخل الإيجار، ومنذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 يخضع الفرد لشرائح ضريبة الدخل (0% حتى 22,000 يورو وحتى 35%)، دون الرسم الخاص للدفاع (SDC) الذي أُلغي على الإيجار، وتخضع الشركة القبرصية لضريبة 15% على الربح. وفي إسرائيل الدخل خاضع للتقرير والضريبة، ولأنه لا توجد اتفاقية ضريبية بين إسرائيل وقبرص، يُمنع الازدواج الضريبي بقيد ائتماني (خصم) أحادي الجانب وفق القانون الإسرائيلي، أو باختيار مسار الـ15% على دخل الإيجار من خارج إسرائيل.
أبرز النقاط
- 1منذ 1 كانون الثاني/يناير 2026: شرائح ضريبة الدخل للفرد في قبرص هي 0% حتى 22,000 يورو، ثم 20% و25% و30% و35% فوق 72,000 يورو.
- 2أُلغي الرسم الخاص للدفاع (SDC) على الإيجار اعتباراً من 2026. ويُسمح للفرد بخصم افتراضي قدره 20% من الإيجار الإجمالي، وبفائدة قرض الشراء أيضاً.
- 3تدفع الشركة القبرصية منذ 2026 ضريبة شركات 15% على ربح الإيجار، لكن توزيع الأرباح على مساهم إسرائيلي يُفرض عليه الضريبة مجدداً في إسرائيل.
- 4لا توجد اتفاقية ضريبية بين إسرائيل وقبرص. ويُمنع الازدواج الضريبي بقيد ائتماني عن ضريبة أجنبية وفق القانون الإسرائيلي، حتى حدود الضريبة الإسرائيلية.
- 5في إسرائيل يمكن الاختيار بين ضريبة هامشية على الدخل الصافي مع قيد ائتماني عن الضريبة القبرصية، وبين 15% على الدخل بعد خصم الاستهلاك فقط ودون قيد ائتماني. والتقرير السنوي إلزامي.
هل يدفع الإسرائيلي الذي يؤجّر شقة في قبرص ضريبة في قبرص؟
نعم. الدخل من إيجار عقار واقع في قبرص دخل مصدره قبرص، وحتى من ليس مقيماً في قبرص ملزم بالضريبة عليه هناك. فغير المقيم يخضع في قبرص للضريبة فقط على أنواع معينة من الدخل مصدرها قبرص، والإيجار أحدها. وفي الوقت نفسه، بصفتكم مقيمين في إسرائيل أنتم خاضعون للضريبة في إسرائيل على دخلكم في كل أنحاء العالم، أي أن الدخل نفسه يدخل في نظامين ضريبيين، والتخطيط كله يهدف إلى ضمان ألا تدفعوا عنه مرتين.
يركّز هذا المقال على المرحلة التي تلي الشراء: ماذا يحدث حين يُؤجَّر العقار. وقد عرضنا الفرق الأساسي بين الشراء المباشر والشراء عبر شركة في الدليل القانوني للشراء في قبرص. وهنا نجري الحساب فعلياً، وفق القواعد التي تغيّرت في الإصلاح الضريبي الذي دخل حيز النفاذ في 1 كانون الثاني/يناير 2026.
أُلغي الرسم الخاص للدفاع (SDC) على الإيجار اعتباراً من 2026. ويُسمح للفرد بخصم افتراضي قدره 20% من الإيجار الإجمالي، وبفائدة قرض الشراء أيضاً.
كم يدفع الفرد من ضريبة على دخل الإيجار في قبرص عام 2026؟
يدفع الفرد على صافي دخل الإيجار ضريبة دخل وفق الشرائح العادية، التي حُدّثت في الإصلاح. وبتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026، أول 22,000 يورو معفاة من الضريبة.
| الدخل الخاضع السنوي (يورو) | نسبة الضريبة |
|---|---|
| 0 حتى 22,000 | 0% |
| 22,001 حتى 32,000 | 20% |
| 32,001 حتى 42,000 | 25% |
| 42,001 حتى 72,000 | 30% |
| فوق 72,000 | 35% |
وقبل الإصلاح كان حد الإعفاء 19,500 يورو. ويُحسب الدخل الخاضع بعد الخصومات، وهنا ثلاث نقاط مهمة:
- خصم افتراضي بنسبة 20%. يُخصم من الإيجار الإجمالي 20% بدلاً من نفقات الإصلاحات والصيانة الفعلية، دون حاجة إلى إيصالات.
- الفائدة. فائدة القرض الذي استُخدم لشراء العقار قابلة للخصم.
- استهلاك المبنى. يُسمح بخصومات الاستهلاك (capital allowances) على المباني.
إلغاء الرسم الخاص للدفاع. حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2025 كان يُفرض على الإيجار، إضافة إلى ضريبة الدخل، رسم خاص للدفاع (Special Defence Contribution) بنسبة فعلية 2.25%. وكان أصلاً يسري فقط على من هو مقيم ضريبياً ولديه أيضاً «موطن» (دومسايل) في قبرص، ولذلك لم يدفعه معظم المستثمرين الإسرائيليين. ومن عام 2026 أُلغي تماماً على الإيجار.
مستجد 2026: دفع الإيجار بوسائل قابلة للتتبع. نص الإصلاح على أن تُدفع مدفوعات الإيجار عن عقار في قبرص بتحويل مصرفي أو ببطاقة أو بوسيلة دفع إلكترونية معترف بها أو بشيك مصرفي. وعقد إيجار يدفع فيه المستأجر نقداً لم يعد مشكلة توثيق فحسب، بل مشكلة امتثال أيضاً.
وفق تعميم من دائرة الضرائب القبرصية بتاريخ 13 أيلول/سبتمبر 2023، قد يُعدّ الدخل من تأجير وحدات إقامة عبر منصات إلكترونية، في ظروف معينة، دخلاً من عمل تجاري لا إيجاراً سلبياً. ولهذا التصنيف تبعات على طريقة الحساب وعلى ضريبة القيمة المضافة وعلى التقرير في إسرائيل، ولذلك من المهم توضيحه قبل البدء بالتأجير عبر Airbnb.
هل يحسن تملك عقار للتأجير عبر شركة قبرصية؟
تدفع الشركة القبرصية منذ 1 كانون الثاني/يناير 2026 ضريبة شركات 15% (بدلاً من 12.5% حتى نهاية 2025) على ربح الإيجار بعد النفقات، ولم يعد يسري عليها الرسم الخاص على الإيجار. وعلى الورق يبدو ذلك أرخص من شرائح الفرد، لكن المقارنة جزئية، لأن المال يكون في الشركة لا لديكم.
- توزيع أرباح على مساهم إسرائيلي. لا تستقطع قبرص عند المصدر ضريبة على أرباح الأسهم للمقيمين في الخارج وفق قانونها المحلي، باستثناء استقطاع جديد بنسبة 5% على أرباح الأسهم لشركات في ولايات قضائية ذات ضريبة منخفضة. وفي إسرائيل تخضع أرباح الأسهم للضريبة كدخل من أرباح أسهم، وأحياناً لضريبة الدخل الإضافية أيضاً (ضريبة اليسار/يتر).
- إلغاء «التوزيع الافتراضي». القاعدة القبرصية التي كانت تعتبر الأرباح غير الموزعة كأنها وُزعت أُلغيت بالنسبة لأرباح 2026 وما بعدها، لكنها تواصل السريان على أرباح السنوات السابقة. وفي شركة قديمة يجب متابعة أرباح الماضي على حدة.
- شركة خاضعة لسيطرة أجنبية ومكان الإدارة. شركة دخلها سلبي، كالإيجار، ويسيطر عليها مقيمون في إسرائيل، قد تندرج في قواعد «الشركة الخاضعة لسيطرة أجنبية» في أمر ضريبة الدخل، التي قد تُعتبر الأرباح غير الموزعة وفقها كأنها وُزعت. وإضافة إلى ذلك، إذا كانت السيطرة والإدارة على الشركة تُمارَس فعلاً من إسرائيل، فقد تُعدّ الشركة مقيمة في إسرائيل.
- تكاليف ثابتة. تستلزم الشركة مسك دفاتر وتقارير مدقَّقة وتقديم تقارير سنوية ووجوداً فعلياً في قبرص كي يصمد الهيكل.
ولذلك فإن الشراء المباشر هو في الغالب الأبسط والأكثر شفافية لعقار منفرد للتأجير. أما الشركة فأنسب للمستثمر الذي يملك عدة عقارات، أو يخطط لإعادة استثمار الأرباح في قبرص، أو يطوّر مشاريع. وينبغي اتخاذ القرار قبل الشراء، لأن نقل عقار من فرد إلى شركة لاحقاً صفقة قائمة بذاتها، لها تبعات ضريبية في الدولتين.
هل توجد اتفاقية ضريبية بين إسرائيل وقبرص؟
لا. بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026 لا توجد اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي بين إسرائيل وقبرص. قبرص غير مدرجة في قائمة دول الاتفاقيات لدى إسرائيل، وإسرائيل غير مدرجة في قائمة اتفاقيات قبرص. ويفترض مستثمرون كثيرون وجود اتفاقية لأن الدولتين متجاورتان وبينهما صلات تجارية وثيقة، وهذا افتراض خاطئ.
والمعنى العملي: لا يوجد توزيع متفق عليه لحقوق فرض الضريبة، ولا نسب استقطاع مخفضة عند المصدر وفق اتفاقية، ولا آلية متفق عليها للبت في مسائل الإقامة أو إجراء تفاهم متبادل بين سلطتي الضرائب. ويستند منع الازدواج الضريبي إلى القانون الداخلي، وبخاصة القيد الائتماني (الخصم) أحادي الجانب في إسرائيل:
- قيد ائتماني عن ضريبة أجنبية في إسرائيل. تمنح إسرائيل المقيمين فيها قيداً ائتمانياً عن ضريبة أجنبية دُفعت على دخل من الخارج حتى حين لا توجد اتفاقية. والقيد محدود بقدر الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه، ويُحسب بحسب «سلال الدخل». والضريبة الأجنبية الفائضة غير المستخدمة قابلة للترحيل إلى السنوات الضريبية الخمس التالية.
- قيد ائتماني في قبرص. تمنح قبرص قيداً أحادي الجانب مماثلاً للمقيمين فيها، لكنه ذو صلة فقط بمن أصبح مقيماً ضريبياً في قبرص.
كيف يُبلَّغ في إسرائيل عن دخل الإيجار من قبرص؟
المقيم في إسرائيل الذي لديه دخل إيجار من الخارج ملزم بتقديم تقرير سنوي إلى مصلحة الضرائب، وبإمكانه الاختيار بين مسارين للضريبة.
| المسار العادي (ضريبة هامشية) | مسار الـ15% (المادة 122أ) | |
|---|---|---|
| وعاء الضريبة | الدخل الصافي، بعد النفقات | الدخل الإجمالي |
| النفقات المسموحة | فائدة، إصلاحات، إدارة، استهلاك وغيرها | الاستهلاك فقط |
| نسبة الضريبة | وفق شرائح الضريبة الشخصية | 15% |
| قيد ائتماني عن الضريبة القبرصية | نعم، حتى حدود الضريبة الإسرائيلية | لا |
| مقاصة الخسائر | ممكنة، وفق القواعد | لا |
ويتوقف الاختيار أساساً على سؤالين: كم دُفع من ضريبة في قبرص، وكم نفقات لدى العقار. ومثال للتوضيح: فرد يكون هذا دخله الوحيد في قبرص، ودخله الخاضع هناك أقل من 22,000 يورو، قد يدفع في قبرص ضريبة 0%. وفي حالة كهذه لا توجد لديه ضريبة أجنبية يقيّدها في المسار العادي، وقد يكون مسار الـ15% أرخص من الضريبة الهامشية في إسرائيل. أما المستثمر الذي عليه قرض عقاري مرتفع ونفقات ملحوظة، أو من دفع ضريبة جوهرية في قبرص، فيخرج في الغالب رابحاً من المسار العادي مع القيد الائتماني. ويجب إجراء الحساب كل سنة من جديد، مع المحاسب في إسرائيل.
يقوم واجب تقديم التقرير السنوي في إسرائيل بسبب مجرد وجود دخل إيجار من الخارج، حتى لو لم تكن هناك ضريبة مستحقة في النهاية. وإضافة إلى ذلك، فإن حيازة أصول في الخارج فوق حد معين تستوجب التقرير أيضاً في السنوات التي لم يُؤجَّر فيها العقار. ويتم التحويل إلى الشيكل بحسب سعر الصرف التمثيلي (اليومي) في تاريخ استلام الدخل أو بحسب سعر متوسط تنشره مصلحة الضرائب.
ما الذي ينبغي ترتيبه في قبرص من ناحية التقارير؟
- رقم تعريف ضريبي (TIN) في قبرص والتسجيل في النظام الإلكتروني لدائرة الضرائب.
- عقد إيجار مكتوب، مع دفع بتحويل مصرفي إلى حساب باسمكم، كما يوجب الإصلاح.
- تقديم تقرير ضريبي سنوي في قبرص عن دخل الإيجار، حتى لو كانت الضريبة صفراً بسبب الشريحة المعفاة.
- فحص اشتراكات التأمين الصحي الوطني (GHS). ووفق مراجعة مهنية واحدة، تسري مساهمة 2.65% على دخل الإيجار بصرف النظر عن الإقامة؛ ويجب فحص سريانها على غير المقيمين.
- في الإيجار القصير: فحص تصنيف الدخل والتزامات التسجيل وضريبة القيمة المضافة، قبل أول حجز.
- حفظ المستندات: فواتير وإثباتات دفع الضريبة في قبرص وإثباتات التحويل، التي ستُستخدم أيضاً للقيد الائتماني في إسرائيل.
ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل شراء عقار للتأجير في قبرص يحسن حسم ثلاثة أمور: من سيملك العقار (فرد أو زوجان أو شركة)، وأي نوع إيجار مخطط له (طويل أو قصير)، وكيف ستبلّغون في إسرائيل. نحن نرافق اختيار هيكل التملك قبل التوقيع، ونصوغ عقود إيجار تستوفي المتطلبات الجديدة، وننسّق بين المحاسب في قبرص والمحاسب في إسرائيل، كي تُعتمد الضريبة المدفوعة في جانب في الجانب الآخر.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، صحيحة بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. نسب الضريبة والقواعد في إسرائيل وفي قبرص عرضة للتغيير، والحساب يتوقف على الظروف الشخصية. قبل أي قرار يجب الحصول على استشارة ضريبية فردية.
أسئلة شائعة
كم تبلغ الضريبة على الإيجار في قبرص عام 2026؟
يدفع الفرد ضريبة دخل وفق شرائح: 0% حتى 22,000 يورو، ثم 20% و25% و30% و35% فوق 72,000 يورو، على الدخل بعد خصم افتراضي قدره 20% والفائدة والاستهلاك. وقد أُلغي الرسم الخاص للدفاع على الإيجار اعتباراً من 1 كانون الثاني/يناير 2026. وتدفع الشركة 15% على الربح.
هل توجد اتفاقية ضريبية بين إسرائيل وقبرص؟
لا. بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026 لا توجد اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي بين الدولتين. ويمكن للمقيم في إسرائيل الحصول في إسرائيل على قيد ائتماني أحادي الجانب عن ضريبة دفعها في قبرص، حتى حدود الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.
ما مسار الـ15% على الإيجار من الخارج؟
وفق المادة 122أ من أمر ضريبة الدخل، يستطيع الفرد دفع 15% على دخل الإيجار من خارج إسرائيل، مع السماح بخصم الاستهلاك فقط. وفي هذا المسار لا يوجد قيد ائتماني عن الضريبة المدفوعة في قبرص ولا مقاصة للخسائر.
هل يجب تقديم تقرير سنوي في إسرائيل عن شقة مؤجرة في قبرص؟
نعم. دخل الإيجار من الخارج يستوجب تقديم تقرير سنوي إلى مصلحة الضرائب، حتى حين لا تكون هناك في النهاية ضريبة مستحقة.
هل توفّر الشركة القبرصية ضريبة على الإسرائيلي؟
ليس بالضرورة. تدفع الشركة 15% على الربح، لكن حين يُوزَّع الربح على مساهم إسرائيلي يخضع للضريبة مجدداً في إسرائيل. وإضافة إلى ذلك، قد تُبطل قواعد الشركة الخاضعة لسيطرة أجنبية واختبار مكان الإدارة هذه الميزة. وفي عقار منفرد، يكون الشراء المباشر في الغالب الأبسط.
اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةرسوم النقل في سجل العقارات وضريبة الدمغة في قبرص: الاحتساب والإعفاءات والخصوماتكم تبلغ رسوم النقل في سجل العقارات في قبرص، ومتى يُمنح خصم 50% أو إعفاء كامل، وما جرى لضريبة الدمغة منذ كانون الثاني/يناير 2026. مع أمثلة حساب للمشتري.قراءة الدليلالمصادر
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual, Taxes on personal income
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual, Income determination
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Corporate, Taxes on corporate income
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Corporate, Withholding taxes (treaty list)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Individual, Foreign tax relief and tax treaties
- Andersen Cyprus - Cyprus Tax Reform effective from 1 January 2026
- RSM Cyprus - Rental income and capital gains of Cypriot real estate
- AGP Law - Cyprus Double Tax Treaties (list)
- كلكليست - انتقال إسرائيليين إلى قبرص وغياب اتفاقية ضريبية (أيار/مايو 2026)
- cpa.co.il - الجوانب الضريبية في تأجير الشقق السكنية في البلاد وفي الخارج (المادة 122أ)
- Dray & Dray - ضرائب العقارات في الخارج للإسرائيليين
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.