מיסוי הכנסה משכירות בקפריסין: יחיד או חברה קפריסאית, כפל מס ודיווח בישראל

1האם ישראלי שמשכיר דירה בקפריסין משלם מס בקפריסין?

כן. הכנסה משכירות נכס שנמצא בקפריסין היא הכנסה שמקורה בקפריסין, וגם מי שאינו תושב קפריסין חייב עליה במס שם. תושב חוץ ממוסה בקפריסין רק על סוגי הכנסה מסוימים שמקורם בקפריסין, ושכירות היא אחד מהם. במקביל, כתושב ישראל אתם ממוסים בישראל על הכנסותיכם בכל העולם, כך שאותה הכנסה נכנסת לשתי מערכות מס, וכל התכנון נועד לוודא שלא תשלמו עליה פעמיים.

המאמר הזה מתמקד בשלב שאחרי הרכישה: מה קורה כשהנכס מושכר. את ההבדל הבסיסי בין רכישה ישירה לרכישה דרך חברה הצגנו במדריך המשפטי לרכישה בקפריסין. כאן נעשה את החשבון בפועל, לפי הכללים ששונו ברפורמת המס שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026.

2כמה מס משלם יחיד על הכנסה משכירות בקפריסין ב-2026?

יחיד משלם על הכנסה נטו משכירות מס הכנסה לפי המדרגות הרגילות, שעודכנו ברפורמה. נכון לאוקטובר 2026, 22,000 היורו הראשונים פטורים ממס.

לפני הרפורמה הסף הפטור עמד על 19,500 יורו. ההכנסה החייבת מחושבת אחרי ניכויים, וכאן יש שלוש נקודות חשובות:

• ניכוי רעיוני של 20%. מהשכירות הגולמית מנכים 20% במקום הוצאות תיקונים ואחזקה בפועל, בלי צורך בקבלות.
• ריבית. ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס ניתנת לניכוי.
• פחת על המבנה. מותרים ניכויי פחת (capital allowances) על בניינים.

ביטול ההיטל המיוחד לביטחון. עד 31 בדצמבר 2025 הוטל על שכירות, בנוסף למס ההכנסה, היטל מיוחד לביטחון (Special Defence Contribution) בשיעור אפקטיבי של 2.25%. ממילא הוא חל רק על מי שהוא גם תושב מס וגם בעל ״דומיסיל״ בקפריסין, ולכן רוב המשקיעים הישראלים לא שילמו אותו. מ-2026 הוא בוטל על שכירות לחלוטין.

חידוש של 2026: תשלום שכר דירה באמצעים עקיבים. הרפורמה קבעה שתשלומי שכירות על נכס בקפריסין ייעשו בהעברה בנקאית, בכרטיס, באמצעי תשלום אלקטרוני מוכר או בצ׳ק בנקאי. חוזה שכירות שבו השוכר משלם במזומן הוא כבר לא רק בעיה של תיעוד, אלא גם של ציות.

3האם כדאי להחזיק נכס להשכרה דרך חברה קפריסאית?

חברה קפריסאית משלמת מאז 1 בינואר 2026 מס חברות של 15% (במקום 12.5% עד סוף 2025) על רווח השכירות אחרי הוצאות, ולא חל עליה עוד ההיטל המיוחד על שכירות. על הנייר זה נשמע זול יותר ממדרגות המס של יחיד, אבל ההשוואה הזו חלקית, כי הכסף נמצא בחברה ולא אצלכם.

• חלוקת דיבידנד לבעל מניות ישראלי. קפריסין אינה מנכה במקור מס על דיבידנד לתושבי חוץ לפי הדין המקומי, למעט ניכוי חדש של 5% על דיבידנד לחברות בתחומי שיפוט בעלי מס נמוך. בישראל הדיבידנד חייב במס כהכנסה מדיבידנד, ולעתים גם במס יסף.
• ביטול ״החלוקה הרעיונית״. הכלל הקפריסאי שחייב לראות ברווחים שלא חולקו כאילו חולקו בוטל לרווחים מ-2026 ואילך, אך ממשיך לחול על רווחים של שנים קודמות. בחברה ותיקה צריך לעקוב בנפרד אחרי רווחי העבר.
• חברה נשלטת זרה ומקום ניהול. חברה שהכנסותיה פסיביות, כמו שכירות, ונשלטת בידי תושבי ישראל, עלולה להיכנס לכללי ״חברה נשלטת זרה״ בפקודת מס הכנסה, שלפיהם רווחים שלא חולקו עשויים להיחשב כאילו חולקו. בנוסף, אם השליטה והניהול של החברה מופעלים בפועל מישראל, היא עלולה להיחשב תושבת ישראל.
• עלויות קבועות. חברה מחייבת הנהלת חשבונות, דוחות מבוקרים, הגשת דוחות שנתיים ונוכחות ממשית בקפריסין כדי שהמבנה יחזיק.

לכן, לנכס בודד להשכרה, רכישה ישירה היא לרוב הפשוטה והשקופה יותר. חברה מתאימה יותר למשקיע שמחזיק כמה נכסים, מתכנן להשקיע מחדש את הרווחים בקפריסין, או מפתח פרויקטים. ההחלטה צריכה להתקבל לפני הרכישה, כי העברת נכס מיחיד לחברה בהמשך היא עסקה בפני עצמה, עם השלכות מס בשתי המדינות.

4האם יש אמנת מס בין ישראל לקפריסין?

לא. נכון לאוקטובר 2026 אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. קפריסין אינה מופיעה ברשימת מדינות האמנה של ישראל, וגם ישראל אינה מופיעה ברשימת האמנות של קפריסין. משקיעים רבים מניחים שיש אמנה כי מדובר בשתי מדינות שכנות עם קשרים עסקיים הדוקים, וזו הנחה שגויה.

המשמעות המעשית: אין חלוקה מוסכמת של זכויות המיסוי, אין שיעורי ניכוי במקור מופחתים לפי אמנה, ואין מנגנון מוסכם להכרעה בשאלות תושבות או בהליך הסכמה הדדית בין רשויות המס. מניעת כפל המס נשענת על הדין הפנימי, ובעיקר על הזיכוי החד-צדדי בישראל:

• זיכוי ממס זר בישראל. ישראל נותנת לתושביה זיכוי בגין מס זר ששולם על הכנסה מחו״ל גם כשאין אמנה. הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה, ומחושב לפי ״סלי הכנסה״. מס זר עודף שלא נוצל ניתן להעברה לחמש שנות המס הבאות.
• זיכוי בקפריסין. קפריסין נותנת זיכוי חד-צדדי דומה לתושביה, אבל זה רלוונטי רק למי שהפך לתושב מס קפריסאי.

5איך מדווחים בישראל על הכנסה משכירות בקפריסין?

תושב ישראל שיש לו הכנסה משכירות בחו״ל חייב להגיש דוח שנתי לרשות המסים, ויכול לבחור בין שני מסלולי מיסוי.

הבחירה תלויה בעיקר בשתי שאלות: כמה מס שולם בקפריסין, וכמה הוצאות יש לנכס. דוגמה להמחשה: יחיד שזו הכנסתו היחידה בקפריסין, וההכנסה החייבת שלו שם נמוכה מ-22,000 יורו, עשוי לשלם בקפריסין 0% מס. במצב כזה אין לו מס זר לזקוף במסלול הרגיל, והמסלול של 15% עשוי להיות זול יותר מהמס השולי בישראל. לעומת זאת, משקיע עם משכנתא גבוהה והוצאות ניכרות, או מי ששילם מס משמעותי בקפריסין, ייצא לרוב נשכר מהמסלול הרגיל עם הזיכוי. החישוב צריך להיעשות כל שנה מחדש, עם רואה החשבון בישראל.

6מה צריך לסדר בקפריסין מבחינת דיווח?

1. מספר זיהוי למס (TIN) בקפריסין ורישום במערכת המקוונת של רשות המסים.
2. חוזה שכירות כתוב, עם תשלום בהעברה בנקאית לחשבון על שמכם, כפי שמחייבת הרפורמה.
3. הגשת דוח מס שנתי בקפריסין על ההכנסה משכירות, גם אם המס יוצא אפס בגלל המדרגה הפטורה.
4. בדיקת דמי ביטוח הבריאות הלאומי (GHS). לפי סקירה מקצועית אחת, תרומה של 2.65% חלה על הכנסת שכירות ללא קשר לתושבות; יש לבדוק את תחולתה על תושבי חוץ.
5. בהשכרה קצרה: בדיקת סיווג ההכנסה, חובות רישום ומע״מ, לפני ההזמנה הראשונה.
6. שמירת מסמכים: חשבוניות, אישורי תשלום מס בקפריסין ואישורי העברה, שישמשו גם לזיכוי בישראל.

7מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים

לפני רכישת נכס להשכרה בקפריסין כדאי להחליט שלושה דברים: מי יחזיק בנכס (יחיד, בני זוג או חברה), איזה סוג השכרה מתוכנן (ארוכה או קצרה), ואיך תדווחו בישראל. אנחנו מלווים את בחירת מבנה ההחזקה לפני החתימה, מנסחים חוזי שכירות שעומדים בדרישות החדשות, ומתאמים בין רואה החשבון בקפריסין לבין רואה החשבון בישראל, כדי שהמס ששולם בצד אחד יוכר בצד השני.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהדמי העברה במרשם המקרקעין ומס בולים בקפריסין: חישוב, פטורים והנחותכמה עולים דמי ההעברה במרשם המקרקעין בקפריסין, מתי יש הנחה של 50% או פטור מלא, ומה קרה למס הבולים מינואר 2026. כולל דוגמאות חישוב לרוכש ישראלי.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.