Impozitarea veniturilor din chirii în Cipru: persoană fizică sau societate cipriotă, dubla impunere și raportarea în Israel

1Plătește un israelian care închiriază un apartament în Cipru impozit în Cipru?

Da. Venitul din închirierea unui imobil aflat în Cipru este un venit cu sursa în Cipru, iar chiar și cel care nu este rezident în Cipru datorează impozit pe el acolo. Un nerezident este impozitat în Cipru numai pe anumite tipuri de venituri cu sursa în Cipru, iar chiria este una dintre ele. În paralel, ca rezident al Israelului, sunteți impozitat în Israel pe veniturile din întreaga lume, astfel că același venit intră în două sisteme fiscale, iar întreaga planificare urmărește ca să nu plătiți impozit pe el de două ori.

Acest articol se concentrează pe etapa de după achiziție: ce se întâmplă când imobilul este închiriat. Diferența de bază între achiziția directă și achiziția printr-o societate am prezentat-o în ghidul juridic privind cumpărarea în Cipru. Aici facem calculul concret, potrivit regulilor modificate prin reforma fiscală intrată în vigoare la 1 ianuarie 2026.

2Cât impozit plătește o persoană fizică pe venitul din chirii în Cipru în 2026?

O persoană fizică plătește pe venitul net din chirii impozit pe venit potrivit treptelor obișnuite, actualizate prin reformă. La octombrie 2026, primii 22.000 de euro sunt scutiți de impozit.

Înainte de reformă, pragul scutit era de 19.500 de euro. Venitul impozabil se calculează după deduceri, iar aici sunt trei aspecte importante:

• Deducere forfetară de 20%. Din chiria brută se deduc 20% în locul cheltuielilor reale cu reparațiile și întreținerea, fără a fi necesare chitanțe.
• Dobânda. Dobânda aferentă unui împrumut folosit pentru achiziția imobilului este deductibilă.
• Amortizarea construcției. Sunt permise deduceri de amortizare (capital allowances) pentru clădiri.

Desființarea contribuției speciale pentru apărare. Până la 31 decembrie 2025, chiriilor li se aplica, pe lângă impozitul pe venit, o contribuție specială pentru apărare (Special Defence Contribution) cu o cotă efectivă de 2,25%. Oricum, ea se aplica numai celui care este atât rezident fiscal, cât și are „domiciliul” în Cipru, de aceea majoritatea investitorilor israelieni nu au plătit-o. Din 2026 a fost desființată complet pentru chirii.

Noutate din 2026: plata chiriei prin mijloace trasabile. Reforma a stabilit că plățile de chirie pentru un imobil din Cipru se vor face prin transfer bancar, card, un mijloc electronic de plată recunoscut sau cec bancar. Un contract de închiriere în care chiriașul plătește numerar nu mai este doar o problemă de documentare, ci și de conformitate.

3Merită să dețineți un imobil de închiriat printr-o societate cipriotă?

O societate cipriotă plătește din 1 ianuarie 2026 un impozit pe profit de 15% (în loc de 12,5% până la sfârșitul lui 2025) din profitul din chirii după cheltuieli și nu i se mai aplică contribuția specială asupra chiriilor. Pe hârtie sună mai ieftin decât treptele impozitului unei persoane fizice, dar această comparație este parțială, deoarece banii se află în societate, nu la dumneavoastră.

• Distribuirea dividendelor către un asociat israelian. Cipru nu reține la sursă impozit pe dividendele către nerezidenți potrivit dreptului intern, cu excepția unei noi rețineri de 5% pe dividendele către societăți din jurisdicții cu impozitare scăzută. În Israel dividendul este impozitat ca venit din dividende și uneori și prin impozitul suplimentar (mas yesef).
• Desființarea „distribuirii prezumate”. Regula cipriotă care impunea ca profiturile nedistribuite să fie tratate ca și cum ar fi fost distribuite a fost desființată pentru profiturile din 2026 încolo, dar continuă să se aplice profiturilor din anii anteriori. La o societate mai veche trebuie urmărite separat profiturile din trecut.
• Societate străină controlată și locul conducerii. O societate ale cărei venituri sunt pasive, precum chiria, și care este controlată de rezidenți ai Israelului poate intra sub regulile „societății străine controlate” din Ordonanța impozitului pe venit, potrivit cărora profiturile nedistribuite pot fi considerate ca distribuite. În plus, dacă controlul și conducerea societății sunt exercitate în practică din Israel, aceasta poate fi considerată rezidentă în Israel.
• Costuri fixe. O societate impune contabilitate, situații financiare auditate, depunerea declarațiilor anuale și o prezență reală în Cipru pentru ca structura să reziste.

De aceea, pentru un singur imobil de închiriat, achiziția directă este de regulă cea mai simplă și mai transparentă. O societate se potrivește mai bine unui investitor care deține mai multe imobile, plănuiește să reinvestească profiturile în Cipru sau dezvoltă proiecte. Decizia trebuie luată înainte de achiziție, deoarece transferul ulterior al unui imobil de la o persoană fizică la o societate este o tranzacție în sine, cu implicații fiscale în ambele țări.

4Există o convenție fiscală între Israel și Cipru?

Nu. La octombrie 2026, nu există o convenție de evitare a dublei impuneri între Israel și Cipru. Cipru nu figurează pe lista statelor cu care Israelul are convenții, iar nici Israelul nu figurează pe lista convențiilor Ciprului. Mulți investitori presupun că există o convenție deoarece este vorba de două țări vecine, cu legături de afaceri strânse, dar aceasta este o presupunere greșită.

Semnificația practică: nu există o împărțire convenită a drepturilor de impozitare, nu există cote reduse de reținere la sursă prevăzute de convenție și nu există un mecanism convenit pentru soluționarea chestiunilor de rezidență sau o procedură amiabilă între autoritățile fiscale. Evitarea dublei impuneri se sprijină pe dreptul intern, în principal pe creditul unilateral din Israel:

• Credit pentru impozitul străin în Israel. Israelul acordă rezidenților săi credit pentru impozitul străin plătit pe un venit din străinătate chiar și atunci când nu există convenție. Creditul este limitat la nivelul impozitului israelian aferent aceluiași venit și se calculează pe „coșuri de venit”. Impozitul străin în exces, care nu a fost utilizat, poate fi reportat în următorii cinci ani fiscali.
• Credit în Cipru. Cipru acordă rezidenților săi un credit unilateral similar, dar este relevant numai pentru cel care a devenit rezident fiscal în Cipru.

5Cum se raportează în Israel venitul din chirii din Cipru?

Un rezident al Israelului care are venit din chirii în străinătate trebuie să depună o declarație anuală la autoritatea fiscală și poate alege între două trasee de impozitare.

Alegerea depinde în principal de două întrebări: cât impozit s-a plătit în Cipru și câte cheltuieli are imobilul. Un exemplu pentru ilustrare: o persoană fizică al cărei singur venit din Cipru este acesta, iar venitul impozabil de acolo este mai mic de 22.000 de euro, poate plăti 0% impozit în Cipru. Într-o astfel de situație nu are un impozit străin de creditat pe traseul obișnuit, iar traseul de 15% poate fi mai ieftin decât cota marginală din Israel. În schimb, un investitor cu o ipotecă mare și cheltuieli semnificative, sau cel care a plătit un impozit semnificativ în Cipru, va avea de regulă de câștigat de pe urma traseului obișnuit, cu credit. Calculul trebuie refăcut în fiecare an, împreună cu contabilul din Israel.

6Ce trebuie pus la punct în Cipru în materie de raportare?

1. Număr de identificare fiscală (TIN) în Cipru și înregistrarea în sistemul online al autorității fiscale.
2. Contract de închiriere scris, cu plata prin transfer bancar într-un cont pe numele dumneavoastră, așa cum impune reforma.
3. Depunerea declarației fiscale anuale în Cipru pentru venitul din chirii, chiar dacă impozitul rezultă zero din cauza treptei scutite.
4. Verificarea contribuțiilor la sistemul național de sănătate (GHS). Potrivit unei analize profesionale, o contribuție de 2,65% se aplică venitului din chirii indiferent de rezidență; trebuie verificată aplicabilitatea ei în cazul nerezidenților.
5. La închirierea pe termen scurt: verificarea clasificării venitului, a obligațiilor de înregistrare și a TVA, înainte de prima rezervare.
6. Păstrarea documentelor: facturi, confirmări ale plății impozitului în Cipru și confirmări de transfer, care vor servi și pentru creditul din Israel.

7Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de a cumpăra un imobil de închiriat în Cipru, merită să decideți trei lucruri: cine va deține imobilul (persoană fizică, soți sau societate), ce tip de închiriere este planificat (pe termen lung sau scurt) și cum veți raporta în Israel. Vă însoțim în alegerea structurii de deținere înainte de semnare, redactăm contracte de închiriere care îndeplinesc noile cerințe și coordonăm între contabilul din Cipru și contabilul din Israel, astfel încât impozitul plătit într-o parte să fie recunoscut în cealaltă.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăTaxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceriCât costă taxele de transfer la cadastrul din Cipru, când se aplică reducerea de 50% sau scutirea și ce s-a întâmplat cu taxa de timbru în 2026. Exemple.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.