Taxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceri

1Ce sunt taxele de transfer din Cipru și cine le plătește?

Taxele de transfer sunt o taxă pe care cumpărătorul o plătește Departamentului de Cadastru și Măsurători (DLS) la înregistrarea imobilului pe numele său. Ele se plătesc la data transferului efectiv, nu la data semnării contractului. Potrivit tarifului oficial, taxa este întotdeauna în sarcina dobânditorului - adică a celui pe numele căruia se înregistrează imobilul - cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel între ele în contract.

Acesta este primul punct care îi surprinde pe cumpărătorii israelieni: la un apartament nou a cărui predare este așteptată peste ani, taxele de transfer (dacă se aplică deloc) se vor plăti abia la emiterea titlului și potrivit regulilor care vor fi în vigoare atunci.

2Cum se calculează taxele de transfer?

Calculul este gradual, pe prețul de vânzare sau pe valoarea de piață a imobilului, la octombrie 2026:

Reducerea de 50% se aplică, potrivit tarifului și potrivit sintezei fiscale PwC (actualizată în august 2026), atunci când achiziția imobilului nu este supusă TVA - adică în majoritatea tranzacțiilor cu imobile second-hand. Dacă tranzacția este supusă TVA, nu există taxe de transfer deloc.

3Exemple de calcul: cât rezultă în practică?

Trei exemple pentru cumpărarea unui apartament second-hand, care nu este supus TVA, de la o persoană privată:

Iată cum se calculează exemplul de 300.000 de euro: 3% din primii 85.000 de euro (2.550 de euro), 5% din următorii 85.000 de euro (4.250 de euro) și 8% din cei 130.000 de euro rămași (10.400 de euro). Total 17.200 de euro, iar după reducere 8.600 de euro. Dacă același apartament ar fi fost un apartament nou de la un constructor supus TVA - taxele de transfer ar fi fost zero, dar TVA în sine este mult mai mare.

4Când nu se plătesc deloc taxe de transfer?

Potrivit tarifului DLS și potrivit sintezei fiscale PwC, există mai multe situații principale în care nu există taxe de transfer sau acestea sunt simbolice:

• Achiziție supusă TVA: de regulă un apartament nou vândut pentru prima dată de un constructor. Nu există taxe de transfer deloc.
• Donație sau vânzare de la părinți către copii: scutire.
• Donație între soți și între rude până la gradul al treilea: taxă de 0,1%, după valoarea imobilului la prețurile din 1 ianuarie 2013.
• Schimbul de bunuri: fără taxă, cu excepția cazului în care valorile nu sunt egale - atunci plătește numai cel care primește imobilul mai valoros, pentru diferență.
• Transfer către un fiduciar (trustee): în funcție de gradul de rudenie dintre beneficiar și cel care transferă și, în unele cazuri, o taxă fixă de 50 de euro pe unitate.

5TVA sau taxe de transfer: ce este mai avantajos pentru un cumpărător israelian?

De cele mai multe ori, alegerea nu este între impozite, ci între tipuri de imobile. Un apartament nou de la un constructor este supus TVA la cota obișnuită de 19% și este scutit de taxe de transfer. Un apartament second-hand de la o persoană privată nu este supus TVA, iar pentru el se plătesc taxe de transfer reduse. Într-un proiect nou, TVA este aproape întotdeauna componenta mai grea.

Cota redusă de TVA de 5% există numai pentru cumpărătorul căruia imobilul îi va servi drept domiciliu principal și permanent în Cipru. Potrivit cadrului stabilit în 2023, cota redusă se aplică primilor 130 mp și unei valori de până la 350.000 de euro, cu condiția ca suprafața totală să nu depășească 190 mp, iar întreaga tranzacție să nu depășească 475.000 de euro. Pentru proiectele care îndeplinesc anumite condiții tranzitorii, regimul vechi a fost prelungit până la 31 decembrie 2026. Un investitor israelian care cumpără un apartament pentru investiție sau pentru vacanță nu îndeplinește de regulă condițiile de domiciliu principal, de aceea trebuie să planifice la 19%.

6Ce s-a întâmplat cu taxa de timbru din Cipru?

Taxa de timbru a fost desființată. Potrivit anunțului Departamentului Fiscal, legea 239(I)/2025 a abrogat legile privind taxa de timbru din 1963 până în 2025 de la 1 ianuarie 2026. Documentele întocmite și semnate de la acea dată nu sunt supuse timbrului, inclusiv contractele de vânzare de bunuri imobile.

Totuși, există o regulă tranzitorie importantă: documentele semnate de cel puțin una dintre părți până la 31 decembrie 2025 sunt încă supuse timbrului potrivit procedurilor care erau în vigoare la acea dată. Și Departamentul de Cadastru precizează că un contract depus la registru și procura unui avocat trebuie să fie timbrate numai dacă una dintre părți a semnat înainte de 1 ianuarie 2026. Potrivit relatărilor, nu există restituire pentru taxa de timbru plătită înainte de desființare.

Pentru ilustrare, potrivit cotelor anterioare - fără taxă pentru primii 5.000 de euro, 0,15% până la 170.000 de euro și 0,2% peste, cu un plafon de 20.000 de euro - un contract de 300.000 de euro era supus unei taxe de aproximativ 507 euro. Impactul financiar este limitat, dar impactul practic este important: un contract nou poate fi depus la registru fără a aștepta timbrele.

7Ce se întâmplă dacă registrul nu acceptă prețul declarat?

Directorul Departamentului de Cadastru poate stabili valoarea de piață dacă, în opinia sa, prețul declarat nu o reflectă, și poate calcula după ea taxele de transfer. Un cumpărător care nu este de acord trebuie totuși să plătească potrivit valorii stabilite și să depună o obiecție în scris. Ulterior se efectuează o evaluare la fața locului, care trebuie făcută în trei luni de la data transferului, și decizia poate fi contestată în instanță. Concluzia practică: un preț care pare sub nivelul pieței, fără explicații, poate duce la o taxare mai mare decât cea așteptată.

8Ce alte costuri există la registru?

• Înregistrarea ipotecii: 1% din suma împrumutului.
• Depunerea contractului de vânzare: 50 de euro.
• Depunerea cesiunii contractului: 0,5% din prețul din contract sau din cesiune, oricare este mai mare, cu un minim de 50 de euro și un maxim de 3.000 de euro.
• Certificat de căutare: 10 euro pentru fiecare district sau autoritate și 20 de euro pentru o căutare în întreaga insulă.
• Depunerea unei procuri generale: 50 de euro.

9Ce se întâmplă la vânzare și ce trebuie știut din partea israeliană?

La vânzarea unui imobil în Cipru se aplică impozitul cipriot pe câștigul de capital de 20%. La 1 ianuarie 2026, există o scutire pe durata vieții de 150.000 de euro pentru locuința principală și de 30.000 de euro pentru o altă vânzare, cu un plafon total de 150.000 de euro. Potrivit PwC, taxele de transfer și cheltuielile juridice pot fi deduse în anumite condiții la calculul câștigului - de aceea este important să păstrați chitanțele încă din ziua achiziției. Impozitul anual pe proprietate imobiliară a fost desființat în Cipru încă din 2017.

Un rezident al Israelului trebuie să raporteze în Israel vânzarea și veniturile din chirii. Între Israel și Cipru nu există convenție de evitare a dublei impuneri, de aceea chestiunea cum va fi recunoscut în Israel impozitul plătit în Cipru și cum vor fi recunoscute costurile de achiziție, precum taxele de transfer, trebuie verificată cu un consultant fiscal israelian încă din etapa achiziției, nu din etapa vânzării.

10Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de semnare pregătim clientului un tabel complet al costurilor: TVA sau taxe de transfer, taxe de registru, înregistrarea ipotecii și onorarii - în funcție de situația imobilului și de structura achiziției. Ne asigurăm că în contract este stabilit cine suportă ce costuri și riscul modificării cotelor până la transfer și coordonăm cu consultantul fiscal al clientului din Israel, astfel încât documentele de la data achiziției să servească și raportării viitoare.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăTitlurile de proprietate (Title Deeds) din Cipru: problema titlurilor blocate și cum este protejat cumpărătorulDe ce mii de cumpărători din Cipru nu au titlu de proprietate (Title Deed), ce a schimbat legea din 2025 și ce clauze vă protejează față de constructor.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.