Коротко
Сборы за передачу права на Кипре уплачиваются покупателем в Земельный департамент при регистрации права собственности по ступенчатой шкале 3%, 5% и 8% от стоимости объекта и уменьшаются на 50%, когда сделка не облагается НДС. Когда при покупке был уплачен НДС - как правило, при покупке новой квартиры у застройщика, - сборов за передачу права нет вовсе. Гербовый сбор на договоры отменён с 1 января 2026 года, но продолжает применяться к документам, подписанным до 31 декабря 2025 года.
Главное
- 1Ставки по состоянию на октябрь 2026 года: 3% до 85 000 евро, 5% до 170 000 евро и 8% свыше, а в сделке, не облагаемой НДС, сумма уменьшается вдвое.
- 2За объект, приобретённый с НДС, сборы за передачу права не уплачиваются вовсе. Выбор между новой квартирой и квартирой на вторичном рынке меняет весь расчёт расходов.
- 3Гербовый сбор отменён законом 239(I)/2025 в отношении документов, подписанных с 1 января 2026 года. Договор, подписанный одной из сторон до конца 2025 года, всё ещё облагается гербовым сбором.
- 4Реестр вправе рассчитывать сборы за передачу права исходя из рыночной стоимости, а не заявленной цены, и существует порядок оспаривания.
- 5Передача от родителей детям освобождена, а между супругами и родственниками до третьей степени действует низкий сбор.
Что такое сборы за передачу права на Кипре и кто их платит?
Сборы за передачу права - это сбор, который покупатель уплачивает в Департамент земель и съёмок (DLS) при регистрации объекта на своё имя. Они уплачиваются в момент фактической передачи, а не в момент подписания договора. Согласно официальной таблице сборов, сбор всегда возлагается на приобретателя - то есть на того, на чьё имя регистрируется объект, - если только стороны не договорились об ином в договоре.
Это первый момент, который удивляет израильских покупателей: в новой квартире, передача которой ожидается через годы, сборы за передачу права (если вообще будут применяться) будут уплачены только при выдаче титула и по правилам, которые будут действовать тогда.
За объект, приобретённый с НДС, сборы за передачу права не уплачиваются вовсе. Выбор между новой квартирой и квартирой на вторичном рынке меняет весь расчёт расходов.
Как рассчитываются сборы за передачу права?
Расчёт ступенчатый, от цены продажи или рыночной стоимости объекта, по состоянию на октябрь 2026 года:
| Ступень стоимости | Полная ставка | Ставка после скидки 50% |
|---|---|---|
| До 85 000 евро | 3% | 1,5% |
| От 85 001 до 170 000 евро | 5% | 2,5% |
| Свыше 170 000 евро | 8% | 4% |
Скидка 50% применяется, согласно таблице сборов и обзору налогов PwC (обновлён в августе 2026 года), когда приобретение объекта не облагается НДС, то есть в большинстве сделок на вторичном рынке. Если сделка облагается НДС, сборов за передачу права нет вовсе.
Примеры расчёта: сколько это выходит на практике?
Три примера покупки квартиры на вторичном рынке, не облагаемой НДС, у частного лица:
| Цена объекта | Сборы за передачу до скидки | К уплате после скидки 50% | Эффективная ставка |
|---|---|---|---|
| 150 000 евро | 5 800 евро | 2 900 евро | около 1,9% |
| 300 000 евро | 17 200 евро | 8 600 евро | около 2,9% |
| 500 000 евро | 33 200 евро | 16 600 евро | около 3,3% |
Вот как рассчитан пример на 300 000 евро: 3% с первых 85 000 евро (2 550 евро), 5% со следующих 85 000 евро (4 250 евро) и 8% с оставшихся 130 000 евро (10 400 евро). Всего 17 200 евро, а после скидки 8 600 евро. Если бы эта же квартира была новой квартирой от застройщика, облагаемой НДС, сборы за передачу права были бы нулевыми, но сам НДС значительно выше.
Когда сборы за передачу права не платятся вовсе?
Согласно таблице сборов DLS и обзору налогов PwC, есть несколько основных ситуаций, когда сборов за передачу права нет или они символические:
- Приобретение, облагаемое НДС: как правило, новая квартира, впервые продаваемая застройщиком. Сборов за передачу права нет вовсе.
- Дарение или продажа от родителей детям: освобождение.
- Дарение между супругами и между родственниками до третьей степени: сбор 0,1% от стоимости объекта по ценам на 1 января 2013 года.
- Обмен имуществом: без сбора, если только стоимость не равна - тогда платит лишь получающий более дорогой объект, с разницы.
- Передача доверительному управляющему: в зависимости от степени родства между выгодоприобретателем и передающим, а в некоторых случаях - фиксированный сбор 50 евро за единицу.
НДС или сборы за передачу права: что выгоднее израильскому покупателю?
Как правило, выбор происходит не между налогами, а между видами объектов. Новая квартира от застройщика облагается НДС по обычной ставке 19% и освобождена от сборов за передачу права. Квартира на вторичном рынке у частного лица НДС не облагается, и по ней уплачиваются сниженные сборы за передачу права. В новом проекте НДС - почти всегда более тяжёлая составляющая.
Сниженная ставка НДС 5% существует только для покупателя, для которого объект станет основным и постоянным жильём на Кипре. Согласно рамке, установленной в 2023 году, сниженная ставка применяется к первым 130 кв. м и до стоимости 350 000 евро, при условии что общая площадь не превышает 190 кв. м, а вся сделка не превышает 475 000 евро. Для проектов, соответствующих определённым переходным условиям, старый режим был продлён до 31 декабря 2026 года. Израильский инвестор, приобретающий квартиру для инвестиции или отдыха, как правило, не соответствует условиям основного проживания, поэтому планировать нужно исходя из 19%.
Маркетологи порой указывают цену «включая НДС 5%». Если вы не будете жить в объекте как в основном и постоянном жилье на Кипре, сниженная ставка к вам не применится, а разница - 14% от цены объекта - может быть возложена на вас. Перед подписанием стоит убедиться по договору, кто несёт этот риск.
Что произошло с гербовым сбором на Кипре?
Гербовый сбор отменён. Согласно сообщению налогового департамента, закон 239(I)/2025 отменил законы о гербовом сборе 1963-2025 годов с 1 января 2026 года. Документы, составленные и подписанные с этой даты, не облагаются гербовым сбором, включая договоры купли-продажи недвижимости.
Тем не менее существует важное переходное правило: документы, подписанные хотя бы одной из сторон до 31 декабря 2025 года, всё ещё облагаются гербовым сбором по правилам, действовавшим на тот момент. Земельный департамент также указывает, что договор, депонируемый в реестре, и доверенность адвоката должны быть оплачены гербовым сбором, только если одна из сторон подписала до 1 января 2026 года. По имеющимся сообщениям, возврата гербового сбора, уплаченного до отмены, нет.
Для наглядности: по прежним ставкам - без налога на первые 5 000 евро, 0,15% до 170 000 евро и 0,2% свыше, с потолком 20 000 евро - договор на 300 000 евро облагался примерно 507 евро. Финансовый эффект ограничен, но практическое значение важно: новый договор можно депонировать в реестре, не дожидаясь гербовых марок.
Что если реестр не принимает заявленную нами цену?
Директор Земельного департамента вправе определить рыночную стоимость, если, по его мнению, заявленная цена её не отражает, и рассчитать по ней сборы за передачу права. Покупатель, не согласный с этим, всё равно обязан уплатить по установленной стоимости и подать письменное возражение. Затем проводится оценка на месте, которая должна быть выполнена в течение трёх месяцев с даты передачи, и решение можно обжаловать в суде. Практический вывод: цена, которая выглядит ниже рынка без объяснений, может привести к начислению больше ожидаемого.
Какие ещё расходы бывают в реестре?
- Регистрация ипотеки: 1% от суммы кредита.
- Депонирование договора купли-продажи: 50 евро.
- Депонирование уступки договора: 0,5% от цены по договору или по уступке, в зависимости от того, что выше, с минимумом 50 евро и максимумом 3 000 евро.
- Свидетельство о поиске: 10 евро за район или орган власти и 20 евро за поиск по всему острову.
- Депонирование общей доверенности: 50 евро.
Когда объект приобретают вместе несколько лиц, стоит заранее выяснить у адвоката, как реестр будет применять ступени к каждой доле. Распределение между покупателями влияет также на налог в Израиле и на наследование в будущем.
Что происходит при продаже и что нужно знать с израильской стороны?
При продаже объекта на Кипре применяется кипрский налог на прирост капитала по ставке 20%. По состоянию на 1 января 2026 года действует пожизненное освобождение 150 000 евро для основного жилья и 30 000 евро при другой продаже, с общим потолком 150 000 евро. Согласно PwC, сборы за передачу права и юридические расходы при определённых условиях подлежат вычету при расчёте прибыли, поэтому важно хранить квитанции с самого дня покупки. Ежегодный налог на недвижимость на Кипре отменён ещё в 2017 году.
Резидент Израиля обязан отчитываться в Израиле о продаже и о доходах от аренды. Соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет, поэтому вопрос о том, как будет признан в Израиле налог, уплаченный на Кипре, и как будут признаны расходы на приобретение, такие как сборы за передачу права, нужно выяснить у израильского налогового консультанта уже на этапе покупки, а не на этапе продажи.
Что делать перед подписанием и как мы сопровождаем
Перед подписанием мы готовим клиенту полную таблицу расходов: НДС или сборы за передачу права, сборы в реестре, регистрация ипотеки и гонорар - в зависимости от состояния объекта и структуры покупки. Мы убеждаемся, что договор определяет, кто несёт какие расходы и риск изменения ставок до передачи, и согласуем с налоговым консультантом клиента в Израиле, чтобы документы со дня покупки служили также будущей отчётности.
Изложенное здесь является общей информацией, актуальной на октябрь 2026 года, и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию по конкретной сделке. Ставки, освобождения и сборы на Кипре и в Израиле меняются, и перед любым решением необходимо получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Сколько стоят сборы за передачу права на квартиру за 300 000 евро на Кипре?
Для квартиры на вторичном рынке, не облагаемой НДС, ступенчатый расчёт даёт 17 200 евро, а после скидки 50% - 8 600 евро, по состоянию на октябрь 2026 года. Для новой квартиры, приобретённой с НДС, сборов за передачу права нет вовсе.
Взимается ли на Кипре до сих пор гербовый сбор?
Не с документов, подписанных с 1 января 2026 года, после того как закон 239(I)/2025 отменил законы о гербовом сборе. Документ, подписанный одной из сторон до 31 декабря 2025 года, всё ещё облагается гербовым сбором по старым правилам.
Может ли израильтянин получить НДС 5% на квартиру на Кипре?
Только если квартира станет его основным и постоянным жильём на Кипре и соответствует потолкам площади и стоимости. Инвестору, покупающему для вложения или отдыха, как правило, нужно планировать исходя из НДС 19%.
Когда уплачиваются сборы за передачу права?
В момент регистрации объекта на имя покупателя в земельном реестре, а не в момент подписания договора. Для квартиры, титул которой ещё не выдан, платёж откладывается до фактической передачи.
Читать дальше · 9 мин чтенияТитулы собственности (Title Deeds) на Кипре: проблема «застрявших» титулов и как защитить покупателяПочему тысячи покупателей на Кипре без Title Deed, что изменил закон 2025 года и какие проверки и пункты договора защищают при покупке у застройщика без титула.Читать руководствоИсточники
- Department of Lands and Surveys - Rights and Fees leaflet (EN, PDF)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual - Other taxes (last reviewed 04.08.2026)
- KPMG Tax News Flash - Cyprus: Repeal of stamp duty laws (01.2026)
- Deloitte Cyprus - Taxes on the disposal of immovable property
- Department of Lands and Surveys - Deposit of Contract of Sale (stamping only if signed before 1.1.2026)
- Kyprianou & Co - Cyprus VAT on first homes: extension of transitional relief to 31 December 2026
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.