Коротко
Израильтянин, сдающий в аренду объект на Кипре, обязан платить налог на Кипре с арендного дохода, и с 1 января 2026 года физическое лицо облагается по шкале подоходного налога (0% до 22 000 евро и до 35%), без специального взноса на оборону (SDC), отменённого в отношении аренды, а кипрская компания облагается по ставке 15% с прибыли. В Израиле доход подлежит декларированию и налогообложению, а поскольку соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет, двойное налогообложение устраняется односторонним зачётом по израильскому закону либо выбором процедуры 15% с дохода от аренды за пределами Израиля.
Главное
- 1С 1 января 2026 года шкала подоходного налога для физических лиц на Кипре такова: 0% до 22 000 евро, затем 20%, 25%, 30% и 35% свыше 72 000 евро.
- 2Специальный взнос на оборону (SDC) на аренду отменён с 2026 года. Физическому лицу разрешён условный вычет 20% от валовой арендной платы, а также проценты по кредиту на покупку.
- 3Кипрская компания платит с 2026 года корпоративный налог 15% с прибыли от аренды, но распределение прибыли израильскому акционеру вновь облагается налогом в Израиле.
- 4Соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет. Двойное налогообложение устраняется зачётом иностранного налога по израильскому закону, в пределах израильского налога.
- 5В Израиле можно выбрать между предельным налогом на чистый доход с зачётом кипрского налога и 15% с дохода за вычетом лишь амортизации и без зачёта. Ежегодная отчётность обязательна.
Платит ли израильтянин, сдающий квартиру на Кипре, налог на Кипре?
Да. Доход от аренды объекта, находящегося на Кипре, является доходом с кипрским источником, и даже тот, кто не является резидентом Кипра, облагается там налогом с него. Нерезидент облагается на Кипре только с определённых видов доходов с кипрским источником, и аренда - один из них. Одновременно, как резидент Израиля, вы облагаетесь налогом в Израиле с ваших доходов по всему миру, так что один и тот же доход попадает в две налоговые системы, и всё планирование призвано обеспечить, чтобы вы не платили с него дважды.
Эта статья посвящена этапу после покупки: что происходит, когда объект сдаётся в аренду. Основное различие между прямой покупкой и покупкой через компанию мы представили в юридическом руководстве по покупке на Кипре. Здесь мы выполним расчёт на практике, по правилам, изменённым налоговой реформой, вступившей в силу 1 января 2026 года.
Специальный взнос на оборону (SDC) на аренду отменён с 2026 года. Физическому лицу разрешён условный вычет 20% от валовой арендной платы, а также проценты по кредиту на покупку.
Сколько налога платит физическое лицо с дохода от аренды на Кипре в 2026 году?
Физическое лицо платит с чистого дохода от аренды подоходный налог по обычной шкале, обновлённой реформой. По состоянию на октябрь 2026 года первые 22 000 евро не облагаются налогом.
| Годовой налогооблагаемый доход (евро) | Налоговая ставка |
|---|---|
| От 0 до 22 000 | 0% |
| От 22 001 до 32 000 | 20% |
| От 32 001 до 42 000 | 25% |
| От 42 001 до 72 000 | 30% |
| Свыше 72 000 | 35% |
До реформы необлагаемый порог составлял 19 500 евро. Налогооблагаемый доход рассчитывается после вычетов, и здесь есть три важных момента:
- Условный вычет 20%. Из валовой арендной платы вычитается 20% вместо фактических расходов на ремонт и содержание, без необходимости в чеках.
- Проценты. Проценты по кредиту, использованному для покупки объекта, подлежат вычету.
- Амортизация здания. Допускаются вычеты на амортизацию (capital allowances) зданий.
Отмена специального взноса на оборону. До 31 декабря 2025 года на аренду помимо подоходного налога налагался специальный взнос на оборону (Special Defence Contribution) с эффективной ставкой 2,25%. Он и без того применялся только к тем, кто одновременно является налоговым резидентом и обладателем «домицилия» на Кипре, поэтому большинство израильских инвесторов его не платили. С 2026 года он полностью отменён в отношении аренды.
Новшество 2026 года: оплата аренды отслеживаемыми способами. Реформа установила, что арендные платежи по объекту на Кипре должны производиться банковским переводом, картой, признанным электронным платёжным средством или банковским чеком. Договор аренды, по которому арендатор платит наличными, теперь становится не только проблемой документирования, но и соблюдения требований.
Согласно циркуляру налоговой службы Кипра от 13 сентября 2023 года, доход от сдачи в аренду единиц размещения через онлайн-платформы может при определённых условиях считаться доходом от предпринимательской деятельности, а не пассивной арендой. Эта квалификация влияет на порядок расчёта, на НДС и на отчётность в Израиле, поэтому важно выяснить её до начала сдачи в аренду через Airbnb.
Стоит ли владеть объектом для аренды через кипрскую компанию?
Кипрская компания платит с 1 января 2026 года корпоративный налог 15% (вместо 12,5% до конца 2025 года) с прибыли от аренды после расходов, и на неё больше не распространяется специальный взнос на аренду. На бумаге это звучит дешевле, чем шкала налога для физического лица, но такое сравнение неполно, поскольку деньги находятся в компании, а не у вас.
- Выплата дивидендов израильскому акционеру. Кипр не удерживает налог у источника с дивидендов нерезидентам по местному законодательству, за исключением нового удержания 5% с дивидендов компаниям в юрисдикциях с низкими налогами. В Израиле дивиденд облагается налогом как доход от дивидендов, а порой и дополнительным налогом на высокие доходы.
- Отмена «условного распределения». Кипрское правило, по которому нераспределённая прибыль рассматривалась как распределённая, отменено в отношении прибыли с 2026 года, но продолжает применяться к прибыли предыдущих лет. В давно существующей компании необходимо отдельно отслеживать прибыль прошлых лет.
- Контролируемая иностранная компания и место управления. Компания, доходы которой пассивны, как аренда, и которая контролируется резидентами Израиля, может подпасть под правила «контролируемой иностранной компании» в Постановлении о подоходном налоге, согласно которым нераспределённая прибыль может считаться распределённой. Кроме того, если контроль и управление компанией фактически осуществляются из Израиля, она может считаться резидентом Израиля.
- Постоянные расходы. Компания требует бухгалтерского учёта, аудированной отчётности, подачи годовых отчётов и реального присутствия на Кипре, чтобы структура выдержала проверку.
Поэтому для одного объекта аренды прямая покупка чаще всего проще и прозрачнее. Компания больше подходит инвестору, владеющему несколькими объектами, планирующему реинвестировать прибыль на Кипре или развивающему проекты. Решение должно приниматься до покупки, потому что последующая передача объекта от физического лица к компании - самостоятельная сделка с налоговыми последствиями в обеих странах.
Существует ли налоговое соглашение между Израилем и Кипром?
Нет. По состоянию на октябрь 2026 года соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет. Кипр не входит в список стран, с которыми у Израиля есть соглашения, и Израиль не входит в список соглашений Кипра. Многие инвесторы предполагают, что соглашение есть, поскольку речь идёт о двух соседних странах с тесными деловыми связями, и это ошибочное предположение.
Практическое значение: нет согласованного распределения прав налогообложения, нет сниженных ставок удержания у источника по соглашению и нет согласованного механизма разрешения вопросов резидентства или процедуры взаимного согласования между налоговыми органами. Устранение двойного налогообложения опирается на внутреннее право, главным образом на односторонний зачёт в Израиле:
- Зачёт иностранного налога в Израиле. Израиль предоставляет своим резидентам зачёт иностранного налога, уплаченного с дохода из-за рубежа, даже при отсутствии соглашения. Зачёт ограничен суммой израильского налога с того же дохода и рассчитывается по «корзинам дохода». Неиспользованный избыток иностранного налога может быть перенесён на следующие пять налоговых лет.
- Зачёт на Кипре. Кипр предоставляет аналогичный односторонний зачёт своим резидентам, но это актуально лишь для тех, кто стал налоговым резидентом Кипра.
Как отчитываться в Израиле о доходе от аренды на Кипре?
Резидент Израиля, имеющий доход от аренды за рубежом, обязан подавать годовую декларацию в налоговую службу и может выбрать одну из двух налоговых процедур.
| Обычная процедура (предельный налог) | Процедура 15% (статья 122а) | |
|---|---|---|
| База налога | Чистый доход после расходов | Валовой доход |
| Допустимые расходы | Проценты, ремонт, управление, амортизация и др. | Только амортизация |
| Налоговая ставка | По личной шкале налога | 15% |
| Зачёт кипрского налога | Да, в пределах израильского налога | Нет |
| Зачёт убытков | Возможен, по правилам | Нет |
Выбор зависит главным образом от двух вопросов: сколько налога уплачено на Кипре и сколько расходов приходится на объект. Пример для наглядности: физическое лицо, для которого это единственный доход на Кипре, а налогооблагаемый доход там ниже 22 000 евро, может заплатить на Кипре 0% налога. В такой ситуации ему нечего засчитывать в обычной процедуре, и процедура 15% может оказаться дешевле предельного налога в Израиле. Напротив, инвестор с большой ипотекой и значительными расходами, либо заплативший существенный налог на Кипре, как правило, выигрывает от обычной процедуры с зачётом. Расчёт нужно делать заново каждый год вместе с бухгалтером в Израиле.
Обязанность подавать годовую декларацию в Израиле возникает в силу самого факта дохода от аренды за рубежом, даже если в итоге налога к уплате нет. Кроме того, владение активами за рубежом свыше определённого порога требует отчётности и в те годы, когда объект не сдавался. Пересчёт в шекели производится по представительному курсу на дату получения дохода или по среднему курсу, публикуемому налоговой службой.
Что нужно оформить на Кипре с точки зрения отчётности?
- Налоговый идентификационный номер (TIN) на Кипре и регистрация в онлайн-системе налоговой службы.
- Письменный договор аренды с оплатой банковским переводом на счёт на ваше имя, как требует реформа.
- Подача годовой налоговой декларации на Кипре о доходе от аренды, даже если налог получается нулевым из-за необлагаемой ступени.
- Проверка взносов в национальное медицинское страхование (GHS). Согласно одному профессиональному обзору, взнос 2,65% применяется к арендному доходу независимо от резидентства; необходимо проверить его применимость к нерезидентам.
- При краткосрочной аренде: проверка квалификации дохода, обязанностей по регистрации и НДС, до первого бронирования.
- Хранение документов: счета, подтверждения уплаты налога на Кипре и подтверждения переводов, которые послужат также для зачёта в Израиле.
Что делать перед подписанием и как мы сопровождаем
Перед покупкой объекта для аренды на Кипре стоит определить три вещи: кто будет владеть объектом (физическое лицо, супруги или компания), какой вид аренды планируется (долгосрочная или краткосрочная) и как вы будете отчитываться в Израиле. Мы сопровождаем выбор структуры владения до подписания, составляем договоры аренды, отвечающие новым требованиям, и координируем работу бухгалтера на Кипре и бухгалтера в Израиле, чтобы налог, уплаченный с одной стороны, был учтён с другой.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией, актуальной на октябрь 2026 года, и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Налоговые ставки и правила в Израиле и на Кипре меняются, а расчёт зависит от личных обстоятельств. Перед любым решением необходимо получить индивидуальную налоговую консультацию.
Частые вопросы
Сколько налога платится с аренды на Кипре в 2026 году?
Физическое лицо платит подоходный налог по шкале: 0% до 22 000 евро, затем 20%, 25%, 30% и 35% свыше 72 000 евро, с дохода после условного вычета 20%, процентов и амортизации. Специальный взнос на оборону на аренду отменён с 1 января 2026 года. Компания платит 15% с прибыли.
Существует ли налоговое соглашение между Израилем и Кипром?
Нет. По состоянию на октябрь 2026 года соглашения об избежании двойного налогообложения между странами нет. Резидент Израиля может получить в Израиле односторонний зачёт налога, уплаченного на Кипре, в пределах израильского налога с того же дохода.
Что такое процедура 15% с аренды из-за рубежа?
Согласно статье 122а Постановления о подоходном налоге, физическое лицо может платить 15% с дохода от аренды за пределами Израиля, при этом разрешено вычитать только амортизацию. По этой процедуре нет зачёта налога, уплаченного на Кипре, и нет зачёта убытков.
Обязательно ли подавать годовую декларацию в Израиле на сдаваемую квартиру на Кипре?
Да. Доход от аренды за рубежом обязывает подавать годовую декларацию в налоговую службу, даже когда в итоге налога к уплате нет.
Экономит ли кипрская компания налог для израильтянина?
Не обязательно. Компания платит 15% с прибыли, но когда прибыль распределяется израильскому акционеру, она вновь облагается налогом в Израиле. Кроме того, правила контролируемой иностранной компании и критерий места управления могут свести преимущество на нет. Для одного объекта прямая покупка чаще всего проще.
Читать дальше · 8 мин чтенияСборы за передачу права в земельном реестре и гербовый сбор на Кипре: расчёт, освобождения и скидкиСколько стоят сборы за передачу права в реестре Кипра, когда скидка 50% или полное освобождение, что стало с гербовым сбором с января 2026. Примеры расчёта.Читать руководствоИсточники
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual, Taxes on personal income
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Individual, Income determination
- PwC Worldwide Tax Summaries - Cyprus, Corporate, Taxes on corporate income
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Corporate, Withholding taxes (treaty list)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Individual, Foreign tax relief and tax treaties
- Andersen Cyprus - Cyprus Tax Reform effective from 1 January 2026
- RSM Cyprus - Rental income and capital gains of Cypriot real estate
- AGP Law - Cyprus Double Tax Treaties (list)
- Calcalist - переезд израильтян на Кипр и отсутствие налогового соглашения (май 2026)
- cpa.co.il - налоговые аспекты сдачи жилых квартир в аренду в Израиле и за рубежом (статья 122а)
- Dray & Dray - налогообложение недвижимости за рубежом для израильтян
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.