דמי העברה במרשם המקרקעין ומס בולים בקפריסין: חישוב, פטורים והנחות

1מה הם דמי העברה בקפריסין ומי משלם אותם?

דמי העברה הם אגרה שמשלם הרוכש למחלקת המקרקעין והמדידות (DLS) בעת רישום הנכס על שמו. הם משולמים במועד ההעברה בפועל, לא במועד החתימה על החוזה. לפי לוח האגרות הרשמי, האגרה מוטלת תמיד על הנעבר - כלומר על מי שהנכס נרשם על שמו - אלא אם הצדדים הסכימו אחרת ביניהם בחוזה.

זו הנקודה הראשונה שמפתיעה רוכשים ישראלים: בדירה חדשה שמסירתה צפויה בעוד שנים, דמי ההעברה (אם בכלל יחולו) ישולמו רק כשהשטר יונפק, ולפי הכללים שיהיו בתוקף אז.

2איך מחשבים את דמי ההעברה?

החישוב מדורג, על מחיר המכירה או על שווי השוק של הנכס, נכון לאוקטובר 2026:

ההנחה של 50% חלה, לפי לוח האגרות ולפי סיכום המס של PwC (עודכן באוגוסט 2026), כשרכישת הנכס אינה חייבת במע״מ - כלומר, ברוב עסקאות יד שנייה. אם העסקה חייבת במע״מ, אין דמי העברה כלל.

3דוגמאות חישוב: כמה זה יוצא בפועל?

שלוש דוגמאות לרכישת דירת יד שנייה, שאינה חייבת במע״מ, מאדם פרטי:

כך מחושבת הדוגמה של 300,000 אירו: 3% על 85,000 אירו הראשונים (2,550 אירו), 5% על 85,000 האירו הבאים (4,250 אירו), ו-8% על 130,000 האירו הנותרים (10,400 אירו). סך הכול 17,200 אירו, ואחרי ההנחה 8,600 אירו. אם אותה דירה הייתה דירה חדשה מקבלן שחייבת במע״מ - דמי ההעברה היו אפס, אבל המע״מ עצמו גבוה בהרבה.

4מתי לא משלמים דמי העברה בכלל?

לפי לוח האגרות של ה-DLS ולפי סיכום המס של PwC, יש כמה מצבים עיקריים שבהם אין דמי העברה או שהם סמליים:

• רכישה שחלה עליה מע״מ: בדרך כלל דירה חדשה שנמכרת לראשונה על ידי קבלן. אין דמי העברה כלל.
• מתנה או מכירה מהורים לילדים: פטור.
• מתנה בין בני זוג ובין קרובים עד דרגה שלישית: אגרה של 0.1%, לפי שווי הנכס במחירי 1 בינואר 2013.
• החלפת נכסים: ללא אגרה, אלא אם השווי אינו שווה - אז משלם רק מי שמקבל את הנכס היקר יותר, על ההפרש.
• העברה לנאמן: לפי הקרבה בין הנהנה למעביר, ובמקרים מסוימים אגרה קבועה של 50 אירו ליחידה.

5מע״מ או דמי העברה: מה עדיף לרוכש ישראלי?

לרוב, הבחירה אינה בין מסים אלא בין סוגי נכסים. דירה חדשה מקבלן חייבת במע״מ בשיעור הרגיל של 19%, ופטורה מדמי העברה. דירת יד שנייה מאדם פרטי אינה חייבת במע״מ, ומשלמים עליה דמי העברה מופחתים. בפרויקט חדש, המע״מ הוא כמעט תמיד הרכיב הכבד יותר.

שיעור מע״מ מופחת של 5% קיים רק לרוכש שהנכס ישמש לו מגורים עיקריים וקבועים בקפריסין. לפי המסגרת שנקבעה ב-2023, השיעור המופחת חל על 130 המ״ר הראשונים ועד שווי של 350,000 אירו, בתנאי שהשטח הכולל אינו עולה על 190 מ״ר והעסקה כולה אינה עולה על 475,000 אירו. לפרויקטים שעומדים בתנאי מעבר מסוימים הוארך המשטר הישן עד 31 בדצמבר 2026. משקיע ישראלי שרוכש דירה להשקעה או לנופש אינו עומד בדרך כלל בתנאי המגורים העיקריים, ולכן צריך לתכנן לפי 19%.

6מה קרה למס הבולים בקפריסין?

מס הבולים בוטל. לפי הודעת מחלקת המסים, חוק 239(I)/2025 ביטל את חוקי מס הבולים 1963 עד 2025 החל מ-1 בינואר 2026. מסמכים שנערכים ונחתמים מאותו מועד אינם חייבים בבולים, כולל חוזי מכר של מקרקעין.

עם זאת, יש כלל מעבר חשוב: מסמכים שנחתמו על ידי לפחות אחד הצדדים עד 31 בדצמבר 2025 עדיין חייבים בבולים לפי הנהלים שהיו בתוקף באותו מועד. גם מחלקת המקרקעין מציינת שחוזה המופקד במרשם, וייפוי כוח של עורך דין, צריכים להיות מבויילים רק אם אחד הצדדים חתם לפני 1 בינואר 2026. לפי הדיווחים, אין החזר על מס בולים ששולם לפני הביטול.

לשם המחשה, לפי השיעורים הקודמים - ללא מס על 5,000 האירו הראשונים, 0.15% עד 170,000 אירו ו-0.2% מעל, בתקרה של 20,000 אירו - חוזה של 300,000 אירו היה חייב בכ-507 אירו. ההשפעה הכספית מוגבלת, אבל ההשפעה המעשית חשובה: חוזה חדש אפשר להפקיד במרשם בלי לחכות לבולים.

7מה אם המרשם לא מקבל את המחיר שהצהרנו?

מנהל מחלקת המקרקעין רשאי לקבוע את שווי השוק אם לדעתו המחיר המוצהר אינו משקף אותו, ולחשב לפיו את דמי ההעברה. רוכש שאינו מסכים חייב עדיין לשלם לפי השווי שנקבע ולהגיש התנגדות בכתב. לאחר מכן מתבצעת שומה בשטח, שצריכה להיעשות תוך שלושה חודשים ממועד ההעברה, ואפשר לערער על ההחלטה לבית המשפט. המסקנה המעשית: מחיר שנראה נמוך מהשוק בלי הסבר עלול להוביל לחיוב גבוה מהצפוי.

8אילו עלויות נוספות יש במרשם?

• רישום משכנתא: 1% מסכום ההלוואה.
• הפקדת חוזה מכר: 50 אירו.
• הפקדת המחאת חוזה: 0.5% מהמחיר בחוזה או בהמחאה, הגבוה מביניהם, במינימום 50 אירו ובמקסימום 3,000 אירו.
• תעודת חיפוש: 10 אירו לכל מחוז או רשות, ו-20 אירו לחיפוש בכל האי.
• הפקדת ייפוי כוח כללי: 50 אירו.

9מה קורה במכירה, ומה צריך לדעת בצד הישראלי?

במכירת נכס בקפריסין חל מס רווחי הון קפריסאי בשיעור 20%. נכון ל-1 בינואר 2026, יש פטור לכל החיים של 150,000 אירו בדירת מגורים עיקרית ו-30,000 אירו במכירה אחרת, בתקרה כוללת של 150,000 אירו. לפי PwC, דמי ההעברה והוצאות משפטיות ניתנים בתנאים מסוימים לניכוי בחישוב הרווח - ולכן חשוב לשמור את הקבלות מיום הרכישה. מס רכוש שנתי על מקרקעין בוטל בקפריסין כבר ב-2017.

תושב ישראל חייב לדווח בישראל על המכירה ועל הכנסות השכירות. בין ישראל לקפריסין אין אמנה למניעת כפל מס, ולכן השאלה כיצד יוכר בישראל המס ששולם בקפריסין, וכיצד יוכרו עלויות הרכישה כמו דמי ההעברה, צריכה להיבדק עם יועץ מס ישראלי כבר בשלב הרכישה ולא בשלב המכירה.

10מה עושים לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים

לפני החתימה אנחנו מכינים ללקוח טבלת עלויות מלאה: מע״מ או דמי העברה, אגרות מרשם, רישום משכנתא ושכר טרחה - לפי מצב הנכס ולפי מבנה הרכישה. אנחנו מוודאים שהחוזה מגדיר מי נושא באילו עלויות ובסיכון של שינוי שיעורים עד ההעברה, ומתאמים עם יועץ המס של הלקוח בישראל כדי שהמסמכים מיום הרכישה ישמשו גם את הדיווח העתידי.

הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהשטרי בעלות (Title Deeds) בקפריסין: בעיית השטרים התקועים ואיך מגנים על הרוכשלמה אלפי רוכשים בקפריסין עדיין בלי שטר בעלות (Title Deed), מה שינה חוק 2025, ואילו בדיקות וסעיפים בחוזה מגנים עליך כשקונים מקבלן נכס בלי שטר נפרד.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.