הפקדת חוזה המכר במרשם המקרקעין בקפריסין (Specific Performance): למה זה הצעד הראשון אחרי החתימה

1מה זו הפקדת חוזה מכר במרשם המקרקעין בקפריסין?

הפקדת חוזה (Deposit of Contract of Sale) היא הגשת עותק נאמן של חוזה המכר ללשכת המקרקעין המחוזית שבה נמצא הנכס, לפי חוק מכר מקרקעין (אכיפה בעין), 81(I)/2011. לפי סעיף 5(1) לחוק, ההפקדה יוצרת שעבוד קנייני (״εμπράγματο βάρος״) על הנכס, שמקבל עדיפות לפי מועד ההפקדה.

המונח האנגלי Specific Performance - אכיפה בעין - מתאר את התוצאה: חוזה שהופקד כדין ניתן לאכיפה בצו של בית המשפט, כך שהמוכר יחויב להעביר את הנכס על שם הרוכש, ולא רק לשלם פיצויים. בישראל, ההגנה המוכרת המקבילה היא הערת אזהרה. בקפריסין, שבה רוכשים רבים מחכים שנים לשטר בעלות, זו ההגנה המרכזית בתקופת הביניים.

2ממה בדיוק ההפקדה מגינה עליך?

ההפקדה מגינה מפני שלושה תרחישים קלאסיים: מכירה כפולה, שעבוד מאוחר וקריסת המוכר. כל עוד החוזה לא הופקד, המוכר יכול - במזיד או ברשלנות - לפגוע בזכויות הרוכש בלי שהרוכש ידע.

• מכירה כפולה: קונה מאוחר יותר, שחוזהו הופקד אחרי שלך, יעמוד אחריך בתור.
• שעבוד מאוחר: לפי סעיף 4(1), מוכר שרוצה למשכן נכס שמכר בחוזה שטרם הופקד חייב להפקיד את החוזה תחילה. שעבוד שנרשם אחרי ההפקדה שלך כפוף לזכויותיך.
• הבטחת הכסף ששולם: לפי סעיף 5(3), עד מתן צו אכיפה, השעבוד מבטיח את הסכומים שהרוכש שילם בפועל על חשבון המחיר.
• פיצוי במקום אכיפה: לפי סעיף 5(6), אם בית המשפט פוסק פיצויים במקום אכיפה, השעבוד פועל כמשכנתא לטובת הרוכש, החל ממועד ההפקדה, בגובה הפיצוי.

3אילו תנאים החוק דורש כדי שהחוזה יתקבל להפקדה?

סעיף 3(1) לחוק קובע שלושה תנאים מצטברים, ולשכת המקרקעין לא תקבל חוזה שאינו עומד בהם:

1. רישום על שם המוכר: הנכס - או חלקת האם שבה נמצאת היחידה הנמכרת - רשום במרשם על שם לפחות אחד המוכרים. אם הנכס בבעלות משותפת ולא כל הבעלים הרשומים מוכרים, נדרש גם הסכם חלוקה חתום על ידי כל הבעלים, עם אימות חתימות.
2. חוזה בכתב ומלא: שמזהה את הצדדים, מתאר את הנכס, מציין את התמורה ונחתם על ידי כל הצדדים.
3. מועד: הפקדה תוך שישה חודשים מיום החתימה, בלשכת המקרקעין של המחוז שבו נמצא הנכס.

לכלל המועד יש חריגים חשובים. אם בתקופת ששת החודשים הנכס אינו רשום על שם המוכר, אפשר להפקיד תוך שישה חודשים ממועד הרישום. בחוזה קומבינציה (אנטיפרוכי), המועד לבעל הקרקע מתחיל עם העברת הקרקע לקבלן. ובנוסף, סעיף 3(2) קובע שסעיף בחוזה שאוסר על הפקדתו - בטל.

4מה קורה כשיש על הנכס משכנתא של הקבלן?

זה המצב הנפוץ בפרויקטים חדשים, ותיקון 2023 לחוק קבע לו מנגנון מיוחד. לפי סעיף 3A, כשהשעבודים היחידים על הנכס הם משכנתא או חוזה שכבר הופקד, החוזה החדש יתקבל רק אם מצורפת אליו אחת משתי הצהרות:

• Type A: הצהרה של הבנק המשעבד ושל המוכר, שהרוכש חותם שקרא, שקובעת סכום מוגדר. אם הרוכש ישלם את הסכום לחשבון של המוכר שמצוין בהצהרה, הבנק ישחרר את הנכס.
• Type Γ (C): הצהרה של הרוכש שהוא מבקש להפקיד את החוזה בלי Type A.

לאחר התשלום, הבנק מוציא אישור תשלום (Type B). אם הבנק אינו פועל לשחרור, רוכש שמציג אישור כזה חתום ומוחתם רשאי לבקש ממנהל המרשם להעביר את הנכס על שמו. ההבדל בין Type A ל-Type Γ הוא ההבדל בין רוכש שיודע בדיוק כמה צריך לשלם כדי לקבל נכס נקי, לבין רוכש שנשאר תלוי ברצונו הטוב של הבנק.

5אילו מסמכים צריך להגיש, ומי מגיש?

לפי מחלקת המקרקעין, את החוזה רשאי להפקיד כל אחד מהצדדים, עורך הדין של הרוכש, או מתווך רשום שתיווך בעסקה בצירוף הרשאה מתאימה. ההגשה נעשית בלשכה המחוזית שבה נמצא הנכס, והאגרה היא 50 אירו. המסמכים העיקריים:

• טופס בקשה Δ.Ε.314 (למכר).
• החוזה עם חתימות מקוריות. בולים נדרשים רק אם אחד הצדדים חתם לפני 1 בינואר 2026.
• תוכנית קדסטרית חתומה על ידי הצדדים, ובדירה - גם תוכניות קומה חתומות.
• הסכם חלוקה, אם הנכס בבעלות משותפת ולא כל הבעלים מוכרים.
• הצהרת Type A או Type Γ, כשיש משכנתא או חוזה מופקד קודם.
• העתק תעודת זהות, ובזר - דרכון או תעודת תושב.
• תרגום מאת מתרגם מוסמך, אם החוזה אינו ביוונית או באנגלית.

בנוסף, בחוזים שנכרתו מ-12 בדצמבר 2023, המוכר חייב לצרף לחוזה תעודת חיפוש מה-DLS שתאריכה אינו רחוק מיום החתימה ביותר מחמישה ימי עבודה. מוכר שאינו עושה זאת צפוי לקנס מינהלי של עד 10,000 אירו, ואף לאחריות פלילית.

6ישראלי בלי היתר רכישה: אפשר להפקיד?

כן. חוק רכישת מקרקעין (זרים), Cap. 109, קובע במפורש בסעיף 3(4) שהוא אינו פוגע בזכותו של זר לפעול לפי חוק האכיפה בעין. לכן ישראלי שאינו אזרח האיחוד יכול להפקיד את החוזה מיד, ולהגיש במקביל בקשה להיתר מועצת השרים, שנדרש רק לרישום הבעלות. רצוי שהחוזה יתייחס במפורש לבקשת ההיתר וללוח הזמנים שלה.

7איך מפקידים כשהרוכש נמצא בישראל?

רוב הרוכשים הישראלים חותמים מרחוק ומסמיכים עורך דין בקפריסין לפעול בשמם. הדרך המקובלת היא ייפוי כוח שנחתם בישראל בפני נוטריון ומאומת באפוסטיל, ומכסה את כל השלבים: חתימה על החוזה, הפקדתו, טיפול בבקשת ההיתר, ובהמשך - ההעברה ותשלום האגרות. לפי מחלקת המקרקעין, הפקדת ייפוי כוח כללי במרשם כרוכה באגרה של 50 אירו, וייפוי כוח מיוחד לפעולה מסוימת אינו כרוך באגרה.

8פספסתי את ששת החודשים - מה עכשיו?

המצב אינו אבוד, אבל הוא מסובך יותר. סעיף 12 לחוק מאפשר לבית המשפט להתיר הפקדה באיחור של חוזה שעדיין בתוקף, כשהוא סבור שהדבר צודק וסביר להגנת הרוכש. לפי ניתוח שפורסם במאי 2025, בתי המשפט שוקלים אם החוזה בתוקף, אם הרוכש ביצע את חלקו, אם קיימים טעמים של צדק, ואם ההפקדה תפגע במוכר באופן חמור. באחד המקרים שתוארו, חוזה מ-2006 התקבל להפקדה ב-2018. אבל בתקופת הביניים הרוכש חשוף, וכל שעבוד או חוזה שהופקדו לפניו קודמים לו.

9מה עושים לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים

אנחנו מתכננים את ההפקדה עוד לפני החתימה: בודקים שהנכס רשום על שם המוכר, מזהים משכנתאות ודורשים Type A, ומכינים מראש את התוכניות החתומות, ייפוי הכוח והתרגומים - כך שהחוזה יופקד בתוך ימים ממועד החתימה. לאחר ההפקדה אנחנו עוקבים אחר מצב הנכס במרשם עד שהשטר נרשם על שם הלקוח.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהדמי העברה במרשם המקרקעין ומס בולים בקפריסין: חישוב, פטורים והנחותכמה עולים דמי ההעברה במרשם המקרקעין בקפריסין, מתי יש הנחה של 50% או פטור מלא, ומה קרה למס הבולים מינואר 2026. כולל דוגמאות חישוב לרוכש ישראלי.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.