Depunerea contractului de vânzare la registrul de cadastru din Cipru (Specific Performance): de ce este primul pas după semnare

1Ce este depunerea contractului de vânzare la registrul de cadastru din Cipru?

Depunerea contractului (Deposit of Contract of Sale) este înaintarea unei copii certificate a contractului de vânzare la oficiul districtual de cadastru în a cărui rază se află imobilul, potrivit Legii privind vânzarea de bunuri imobile (executare în natură), 81(I)/2011. Potrivit articolului 5(1) din lege, depunerea creează o sarcină reală („εμπράγματο βάρος”) asupra imobilului, care primește prioritate în funcție de data depunerii.

Termenul englezesc Specific Performance - executare în natură - descrie rezultatul: un contract depus în mod corespunzător poate fi executat în natură printr-o ordonanță a instanței, astfel încât vânzătorul va fi obligat să transfere imobilul pe numele cumpărătorului, nu doar să plătească despăgubiri. În Israel, protecția cunoscută echivalentă este notarea de avertizare. În Cipru, unde mulți cumpărători așteaptă ani de zile un titlu de proprietate, aceasta este protecția principală din perioada intermediară.

2De ce anume vă protejează depunerea?

Depunerea protejează împotriva a trei scenarii clasice: dubla vânzare, o ipotecă ulterioară și prăbușirea vânzătorului. Atât timp cât contractul nu a fost depus, vânzătorul poate - cu intenție sau din neglijență - să prejudicieze drepturile cumpărătorului fără ca acesta să știe.

• Dubla vânzare: un cumpărător ulterior, al cărui contract a fost depus după al dumneavoastră, va fi în urma dumneavoastră în ordinea priorității.
• Ipotecă ulterioară: potrivit articolului 4(1), un vânzător care dorește să ipotecheze un imobil pe care l-a vândrut printr-un contract care nu a fost încă depus trebuie mai întâi să depună contractul. O sarcină înregistrată după depunerea dumneavoastră este subordonată drepturilor dumneavoastră.
• Asigurarea banilor plătiți: potrivit articolului 5(3), până la emiterea unei ordonanțe de executare, sarcina asigură sumele pe care cumpărătorul le-a plătit efectiv în contul prețului.
• Despăgubire în loc de executare: potrivit articolului 5(6), dacă instanța acordă despăgubiri în loc de executare, sarcina funcționează ca o ipotecă în favoarea cumpărătorului, de la data depunerii, în cuantumul despăgubirii.

3Ce condiții cere legea pentru ca un contract să fie acceptat la depunere?

Articolul 3(1) din lege stabilește trei condiții cumulative, iar oficiul de cadastru nu va accepta un contract care nu le îndeplinește:

1. Înregistrarea pe numele vânzătorului: imobilul - sau parcela-mamă în care se află unitatea vândută - este înregistrat în registru pe numele a cel puțin unuia dintre vânzători. Dacă imobilul este în proprietate comună și nu toți proprietarii înregistrați vând, este necesar și un acord de partaj semnat de toți proprietarii, cu autentificarea semnăturilor.
2. Contract scris și complet: care identifică părțile, descrie imobilul, menționează prețul și este semnat de toate părțile.
3. Termenul: depunerea în termen de șase luni de la data semnării, la oficiul de cadastru al districtului în care se află imobilul.

Regula termenului are excepții importante. Dacă în perioada de șase luni imobilul nu este înregistrat pe numele vânzătorului, depunerea se poate face în termen de șase luni de la data înregistrării. La un contract de tip combinație (antiparochi), termenul pentru proprietarul terenului începe odată cu transferul terenului către constructor. Iar în plus, articolul 3(2) prevede că o clauză din contract care interzice depunerea este nulă.

4Ce se întâmplă când asupra imobilului există o ipotecă a constructorului?

Aceasta este situația frecventă în proiectele noi, iar modificarea din 2023 a legii a prevăzut pentru ea un mecanism special. Potrivit articolului 3A, atunci când singurele sarcini asupra imobilului sunt o ipotecă sau un contract deja depus, noul contract va fi acceptat numai dacă i se anexează una dintre cele două declarații:

• Type A: o declarație a băncii creditoare și a vânzătorului, pe care cumpărătorul o semnează că a citit-o, care stabilește o sumă definită. Dacă cumpărătorul plătește suma în contul vânzătorului indicat în declarație, banca va elibera imobilul.
• Type Γ (C): o declarație a cumpărătorului că solicită depunerea contractului fără Type A.

După plată, banca emite o confirmare de plată (Type B). Dacă banca nu acționează pentru eliberare, un cumpărător care prezintă o astfel de confirmare semnată și ștampilată poate solicita directorului registrului să transfere imobilul pe numele său. Diferența dintre Type A și Type Γ este diferența dintre un cumpărător care știe exact cât trebuie să plătească pentru a primi un imobil liber de sarcini și un cumpărător care rămâne dependent de bunăvoința băncii.

5Ce documente trebuie depuse și cine le depune?

Potrivit Departamentului de Cadastru, contractul poate fi depus de oricare dintre părți, de avocatul cumpărătorului sau de un intermediar înregistrat care a mijlocit tranzacția, cu o împuternicire corespunzătoare. Depunerea se face la oficiul districtual în care se află imobilul, iar taxa este de 50 de euro. Principalele documente:

• Formularul de cerere Δ.Ε.314 (pentru vânzare).
• Contractul cu semnături originale. Timbrele sunt necesare numai dacă una dintre părți a semnat înainte de 1 ianuarie 2026.
• Plan cadastral semnat de părți și, în cazul unui apartament, planuri de etaj semnate.
• Acord de partaj, dacă imobilul este în proprietate comună și nu toți proprietarii vând.
• Declarația Type A sau Type Γ, când există o ipotecă sau un contract depus anterior.
• Copie după actul de identitate și, în cazul unui străin, pașaport sau permis de ședere.
• Traducere de către un traducător autorizat, dacă contractul nu este în greacă sau engleză.

În plus, la contractele încheiate începând cu 12 decembrie 2023, vânzătorul trebuie să anexeze la contract un certificat de căutare de la DLS a cărui dată să nu fie mai veche de cinci zile lucrătoare față de data semnării. Un vânzător care nu face acest lucru riscă o amendă administrativă de până la 10.000 de euro și chiar răspundere penală.

6Un israelian fără permis de achiziție: poate depune?

Da. Legea privind dobândirea de bunuri imobile (străini), Cap. 109, prevede expres în articolul 3(4) că nu afectează dreptul unui străin de a acționa potrivit legii privind executarea în natură. De aceea un israelian care nu este cetățean al Uniunii poate depune contractul imediat și poate depune în paralel o cerere pentru permisul Consiliului de Miniștri, necesar numai pentru înregistrarea dreptului de proprietate. Este recomandabil ca în contract să se facă referire expresă la cererea de permis și la calendarul acesteia.

7Cum se depune când cumpărătorul se află în Israel?

Majoritatea cumpărătorilor israelieni semnează de la distanță și împuternicesc un avocat din Cipru să acționeze în numele lor. Calea obișnuită este o procură semnată în Israel în fața unui notar și autentificată cu apostilă, care acoperă toate etapele: semnarea contractului, depunerea lui, ocuparea cererii de permis și, ulterior, transferul și plata taxelor. Potrivit Departamentului de Cadastru, depunerea unei procuri generale la registru este supusă unei taxe de 50 de euro, iar o procură specială pentru o anumită acțiune nu este supusă taxei.

8Am ratat cele șase luni - ce fac acum?

Situația nu este pierdută, dar este mai complicată. Articolul 12 din lege permite instanței să încuviințeze depunerea tardivă a unui contract încă valabil, atunci când consideră că este echitabil și rezonabil pentru protecția cumpărătorului. Potrivit unei analize publicate în mai 2025, instanțele iau în considerare dacă contractul este valabil, dacă cumpărătorul și-a îndeplinit partea, dacă există motive de echitate și dacă depunerea l-ar prejudicia grav pe vânzător. Într-unul dintre cazurile descrise, un contract din 2006 a fost acceptat la depunere în 2018. Dar în perioada intermediară cumpărătorul este expus, iar orice sarcină sau contract depus înaintea lui îi are prioritate.

9Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim

Planificăm depunerea încă înainte de semnare: verificăm că imobilul este înregistrat pe numele vânzătorului, identificăm ipotecile și cerem Type A și pregătim din timp planurile semnate, procura și traducerile - astfel încât contractul să fie depus în câteva zile de la data semnării. După depunere urmărim situația imobilului în registru până când titlul este înregistrat pe numele clientului.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăTaxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceriCât costă taxele de transfer la cadastrul din Cipru, când se aplică reducerea de 50% sau scutirea și ce s-a întâmplat cu taxa de timbru în 2026. Exemple.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.