Titlurile de proprietate (Title Deeds) din Cipru: problema titlurilor blocate și cum este protejat cumpărătorul

1Ce este un titlu de proprietate (Title Deed) în Cipru?

Titlul de proprietate este certificatul de înregistrare (Certificate of Registration) emis de Departamentul de Cadastru și Măsurători din Cipru (DLS) potrivit Legii privind proprietatea imobiliară, Cap. 224. Numai o astfel de înregistrare pe numele dumneavoastră conferă proprietate juridică deplină. Atât timp cât nu există un titlu pe numele dumneavoastră, aveți un drept contractual - important și protejat, dar nu proprietate.

Această distincție este decisivă în Cipru mai mult decât pe alte piețe, deoarece o mare parte dintre apartamentele noi sunt vândute înainte de a exista un titlu separat pentru ele. Majoritatea clădirilor de locuințe și a cartierelor sunt construite pe o singură parcelă-„mamă” înregistrată pe numele constructorului și uneori ipotecată în favoarea băncii sale. Un apartament într-o astfel de clădire este, în această etapă, o cotă-parte nedeterminată din parcelă - nu o unitate înregistrată.

2De ce există în Cipru atât de multe imobile fără titlu?

Pentru ca un apartament să primească un certificat de înregistrare separat, trebuie îndeplinite trei condiții: certificatul de recepție finală pentru clădire conform Legii privind drumurile și clădirile (Cap. 96), acordul fiecărei bănci care deține o ipotecă asupra terenului și o lucrare de măsurare și divizare a parcelei. Este suficient ca una dintre ele să lipsească - și titlul se blochează.

În practică, cauzele care revin sunt:

• Abateri de la autorizația de construire: clădirea a fost construită diferit de autorizație - un balcon închis, un etaj, o suprafață suplimentară - și de aceea nu a fost acordat certificatul de recepție finală.
• Condiții de planificare neîndeplinite: drumuri, locuri de parcare sau infrastructură pe care constructorul s-a angajat față de autoritatea locală să le finalizeze și nu le-a finalizat.
• Ipoteca constructorului: banca care a finanțat proiectul refuză să elibereze apartamentul atât timp cât împrumutul nu a fost rambursat, chiar dacă cumpărătorul a plătit întregul preț.
• Insolvență: constructorul a dat faliment înainte de a depune cererea de divizare sau cererea pur și simplu nu a fost niciodată depusă.

Amploarea problemei este vizibilă. Potrivit datelor prezentate Camerei Reprezentanților în mai 2025, 5.417 cumpărători au rămas fără titlu în principal din cauza autorizațiilor lipsă, iar 4.080 de cumpărători care au plătit întregul preț nu au putut primi titlul în principal din cauza ipotecilor constructorilor. Ministerul de Interne a raportat în iunie 2025 un număr de 9.497 de cereri ale „cumpărătorilor captivi” care au fost înghețate.

3Ce s-a întâmplat cu legea „cumpărătorilor captivi” și ce s-a schimbat în 2025?

În 2015 a fost adoptată legea 139(I)/2015, care permitea unui cumpărător care a plătit întregul preț să se adreseze registrului și să primească imobilul pe numele său chiar și atunci când terenul este ipotecat în favoarea băncii constructorului. La 20 iunie 2024, Curtea de Apel (apel civil 285/2018) a stabilit că articolele centrale ale legii sunt neconstituționale, deoarece au încălcat dreptul de proprietate al băncii. Mii de cereri au rămas în așteptare.

Ca răspuns, la 25 iunie 2025, Camera Reprezentanților a aprobat legea 110(I)/2025, publicată la 4 iulie 2025. Elementele ei principale:

• Legea se aplică contractelor încheiate și depuse la registru până la 31 decembrie 2014 sau contractelor încheiate până la 31 decembrie 2024 și depuse prin ordonanță judecătorească, atunci când cererea către instanță a fost depusă până la acea dată.
• Când există o sarcină anterioară depunerii contractului, trebuie obținut acordul titularului sarcinii. Dacă acesta refuză, iar cumpărătorul a plătit întregul preț, se poate adresa instanței în 45 de zile de la refuz și poate solicita o ordonanță care să stabilească că refuzul nu este justificat.
• Soldul prețului încă neplătit se depune într-un cont fiduciar al registrului în 60 de zile de la notificarea directorului.
• În cererile vechi în care nu există încă titlu separat, titlul trebuie emis în doi ani și opt luni, iar cumpărătorul primește opt luni pentru a depune documentele tehnice.

4Cum se verifică dacă un imobil are titlu și ce dezvăluie verificarea?

Instrumentul de bază este certificatul de căutare (Search Certificate) de la DLS, care arată pe numele cui este înregistrat imobilul, dacă are o înregistrare separată și ce ipoteci, sechestre, contracte depuse sau restricții sunt înregistrate asupra lui. Poate fi comandat la un oficiu districtual de cadastru sau online prin portalul DLS. Potrivit tarifului oficial, taxa este de 10 euro pentru fiecare district sau autoritate și de 20 de euro pentru o căutare în întreaga insulă. În Cipru nu există un registru al proprietarilor deschis publicului, iar informațiile se oferă numai celui care are un interes - proprietar, cumpărător potențial, creditor sau avocatul acestora.

De la modificarea din 2023 a legii privind executarea în natură, la contractele semnate începând cu 12 decembrie 2023, vânzătorul trebuie să anexeze la contract un certificat de căutare a cărui dată să nu fie mai veche de cinci zile lucrătoare față de data semnării. Un vânzător care nu face acest lucru riscă o amendă administrativă de până la 10.000 de euro și chiar răspundere penală. Este un instrument excelent, dar arată numai situația înregistrării. Nu dezvăluie abateri de la autorizația de construire, condiții de planificare neîndeplinite sau situația financiară a constructorului.

5Ce verificări trebuie făcute la cumpărarea unui apartament fără titlu separat?

1. Certificat de căutare pentru parcela-mamă: cine este proprietarul înregistrat, ce ipoteci sunt înregistrate și în favoarea cărei bănci și dacă există sechestre sau contracte depuse anterior pentru aceeași unitate.
2. Autorizația de planificare și autorizația de construire: verificarea că sunt valabile, că corespund cu ce s-a construit efectiv și că condițiile autorizației nu impun obligații deschise.
3. Certificatul de recepție finală (Certificate of Final Approval): într-o clădire terminată - dacă a fost acordat. Într-o clădire în construcție - care sunt condițiile privind calendarul și ce se întâmplă dacă nu va fi acordat.
4. Cererea de divizare: dacă a fost depusă la registru. Din 2 ianuarie 2024, registrul acceptă un dosar de divizare numai atunci când toate documentele din el sunt complete.
5. Poziția băncii creditoare: dacă banca este dispusă să semneze o declarație (Type A) care stabilește o sumă a cărei plată va elibera apartamentul.
6. Istoricul constructorului: cât timp i-a luat să obțină titluri în proiectele anterioare și dacă are litigii sau proceduri de insolvență.

6Ce este Type A și cum protejează de ipoteca constructorului?

Type A este o declarație scrisă a băncii creditoare și a vânzătorului, pe care cumpărătorul o semnează că a citit-o și în care se stabilește o sumă fixă: dacă cumpărătorul o plătește într-un cont bancar al vânzătorului menționat în declarație, banca va emite o confirmare de plată și va elibera apartamentul din ipotecă. Modificarea din 2023 a stabilit că atunci când singurele sarcini asupra imobilului sunt o ipotecă sau un contract depus, depunerea unui contract nou va fi acceptată numai cu declarația Type A sau cu o declarație a cumpărătorului (Type Γ) că solicită depunerea fără ea.

După plată, banca emite o confirmare de plată (Type B). Dacă banca nu acționează pentru eliberare, iar cumpărătorul prezintă o astfel de confirmare semnată și ștampilată de bancă, directorul registrului poate transfera imobilul pe numele cumpărătorului. Cu alte cuvinte: Type A transformă ipoteca constructorului dintr-o problemă deschisă într-o sumă cunoscută. Un cumpărător care renunță la ea semnând Type Γ trebuie să înțeleagă bine la ce renunță.

7Cum se construiește un contract care protejează cumpărătorul până la primirea titlului?

La un apartament fără titlu separat, contractul este instrumentul principal de protecție și are mai multe componente pe care merită să insistați:

• Plăți pe etape: legarea plăților de progresul verificat al construcției, nu de un calendar.
• Plata în contul definit în Type A: astfel încât banii pe care îi plătiți să reducă datoria care grevează apartamentul dumneavoastră.
• Păstrarea unei părți din preț până la înregistrare: când se poate negocia acest lucru, o sumă plătită numai la transferul titlului este cea mai bună pârghie pe care o are cumpărătorul.
• Angajament privind calendarul și remediul: un termen pentru depunerea cererii de divizare și pentru emiterea titlului și un remediu definit dacă termenul este ratat.
• Răspunderea pentru abateri de la autorizația de construire: angajamentul constructorului de a regulariza pe cheltuiala sa orice abatere care împiedică recepția finală.
• Depunerea contractului la registru: în șase luni de la semnare și, în practică, imediat. Detaliem acest aspect într-un articol separat.

8Ce se întâmplă cu programul de regularizare a abaterilor de la autorizația de construire?

În toamna lui 2024, statul a deschis un program de amnistie urbanistică care a permis proprietarilor să regularizeze abateri mici - balcoane închise, pergole sau extinderi mici - contra unei plăți, pentru a permite recepția finală și titlul. Potrivit unui raport din iunie 2026, au fost depuse aproximativ 3.000 de cereri, iar la mijlocul lui 2026 fuseseră soluționate doar aproximativ 20% dintre ele din cauza supraîncărcării autorităților locale. Concluzia pentru cumpărător: nu presupuneți că o abatere „mică” va fi regularizată rapid. Dacă există o abatere, ea trebuie să fie în răspunderea constructorului, cu un calendar și cu un remediu.

9Pot vinde sau transfera un apartament înainte de a primi titlul?

Da, prin cesiunea contractului (Assignment), prin care cumpărătorul inițial transferă drepturile sale contractuale unui nou cumpărător. Cesiunea se depune la registru împreună cu o confirmare privind reglementarea impozitului pe câștigul de capital. Potrivit tarifului oficial, taxa este de 0,5% din prețul din contract sau din cesiune - oricare este mai mare - cu un minim de 50 de euro și un maxim de 3.000 de euro, și de numai 20 de euro la o cesiune între părinți și copii, între soți sau între rude până la gradul al treilea. Și aici, un contract depus în mod corespunzător este o condiție pentru o cesiune în regulă.

10Aspectul israelian: finanțare, raportare și decizia de investiție

Băncile, atât din Cipru, cât și din Israel, tind să prefere o garanție asupra unui imobil cu titlu separat, de aceea cine plănuiește să refinanțeze sau să ipotecheze imobilul în viitor trebuie să țină cont de faptul că titlul este o condiție practică pentru aceasta. De asemenea, un plan de ieșire depinde de titlu: vânzarea către un cumpărător final este mult mai simplă atunci când imobilul este înregistrat. Din punctul de vedere al impozitării în Israel, data achiziției, prețul și cheltuielile aferente trebuie documentate încă din etapa contractului, indiferent de data la care va fi înregistrat titlul.

11Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de semnarea unui contract pentru un apartament fără titlu separat, obținem un certificat de căutare pentru parcela-mamă, verificăm autorizațiile și situația certificatului de recepție finală, aflăm poziția băncii creditoare și cerem Type A când există o ipotecă și redactăm un contract care leagă plățile de progres și lasă clientului o pârghie până la înregistrare. Imediat după semnare depunem contractul la registru și urmărim cererea de divizare până când titlul este înregistrat pe numele clientului.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăTaxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceriCât costă taxele de transfer la cadastrul din Cipru, când se aplică reducerea de 50% sau scutirea și ce s-a întâmplat cu taxa de timbru în 2026. Exemple.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.