سندات الملكية (Title Deeds) في قبرص: مشكلة السندات العالقة وكيف يُحمى المشتري

1ما سند الملكية (Title Deed) في قبرص؟

سند الملكية هو شهادة التسجيل (Certificate of Registration) التي تصدرها دائرة الأراضي والمساحة في قبرص (DLS) وفق قانون العقارات، Cap. 224. وحده تسجيل كهذا باسمك يمنح ملكية قانونية كاملة. وما دام لا يوجد سند باسمك، فلديك حق تعاقدي - مهم ومحمي، لكنه ليس ملكية.

هذا التمييز حاسم في قبرص أكثر مما في أسواق أخرى، لأن جزءاً كبيراً من الشقق الجديدة تُباع قبل أن يوجد لها سند منفصل. فمعظم المباني السكنية والأحياء تُبنى على قطعة «أم» واحدة مسجلة باسم المقاول، وأحياناً مرهونة لمصرفه. والشقة في مبنى كهذا هي، في هذه المرحلة، حصة غير محددة في القطعة - لا وحدة مسجلة.

2لماذا يوجد في قبرص هذا العدد الكبير من العقارات بلا سند؟

كي تصدر للشقة شهادة تسجيل منفصلة، يجب أن تتحقق ثلاثة شروط: شهادة إنجاز للمبنى وفق قانون الطرق والمباني (Cap. 96)، وموافقة كل مصرف يحمل رهناً على الأرض، وأعمال مساحة وتقسيم للقطعة. ويكفي أن ينقص واحد منها - فيتعثر السند.

وعملياً، الأسباب المتكررة هي:

• تجاوزات البناء: بُني المبنى بخلاف الترخيص - شرفة مغلقة، أو طابق، أو مساحة إضافية - ولذلك لم تُمنح شهادة إنجاز.
• شروط تخطيط لم تُنفَّذ: طرق أو مواقف أو بنى تحتية التزم المقاول بإتمامها أمام السلطة المحلية ولم يُتمّها.
• رهن المقاول: المصرف الذي موّل المشروع يرفض تحرير الشقة ما دام القرض لم يُسدَّد، حتى لو دفع المشتري كامل الثمن.
• الإعسار: انهار المقاول قبل تقديم طلب التقسيم، أو أن الطلب لم يُقدَّم أصلاً.

وحجم المشكلة ملحوظ. فوفق بيانات عُرضت على مجلس النواب في أيار/مايو 2025، بقي 5,417 مشترياً بلا سند بسبب تراخيص ناقصة أساساً، وتعذّر على 4,080 مشترياً دفعوا كامل الثمن الحصول على سند بسبب رهون المقاولين أساساً. وأفادت وزارة الداخلية في حزيران/يونيو 2025 بوجود 9,497 طلباً من «المشترين العالقين» جُمّدت.

3ماذا جرى لقانون «المشترين العالقين» وما الذي تغيّر في 2025؟

في 2015 صدر القانون 139(I)/2015، الذي أتاح للمشتري الذي دفع كامل الثمن أن يتوجه إلى السجل ويحصل على العقار باسمه حتى حين تكون الأرض مرهونة لمصرف المقاول. وفي 20 حزيران/يونيو 2024 قضت محكمة الاستئناف (استئناف مدني 285/2018) بأن البنود المركزية في القانون غير دستورية، لأنها مست حق الملكية للمصرف. وبقيت آلاف الطلبات معلّقة.

وردّاً على ذلك أقرّ مجلس النواب في 25 حزيران/يونيو 2025 القانون 110(I)/2025، الذي نُشر في 4 تموز/يوليو 2025. وأهم ما فيه:

• يسري القانون على عقود أُبرمت وأُودعت في السجل حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2014، أو على عقود أُبرمت حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2024 وأُودعت بأمر محكمة، حين قُدّم الطلب إلى المحكمة حتى ذلك الموعد.
• حين يوجد رهن سبق إيداع العقد، يجب الحصول على موافقة صاحب الرهن. وإذا رفض وكان المشتري قد دفع كامل الثمن، يمكن التوجه إلى المحكمة خلال 45 يوماً من الرفض وطلب أمر يقرر أن الرفض غير مبرر.
• يُودَع رصيد الثمن الذي لم يُدفع بعدُ في حساب أمانة لدى السجل خلال 60 يوماً من إشعار المدير.
• في الطلبات القديمة التي لا يوجد فيها سند منفصل بعدُ، يجب أن يصدر السند خلال سنتين وثمانية أشهر، ويحصل المشتري على ثمانية أشهر لتقديم مستندات فنية.

4كيف تفحصون هل للعقار سند، وماذا يكشف الفحص؟

الأداة الأساسية هي شهادة البحث (Search Certificate) من DLS، التي تبيّن باسم من سُجّل العقار، وهل له تسجيل منفصل، وأي رهون وحجوزات وعقود مودَعة وقيود مسجلة عليه. ويمكن طلبها في مكتب سجل الأراضي المحلي أو إلكترونياً عبر بوابة DLS. ووفق جدول الرسوم الرسمي، الرسم 10 يورو لكل مقاطعة أو سلطة، و20 يورو للبحث في كامل الجزيرة. ولا يوجد في قبرص سجل ملاك مفتوح للعموم، والمعلومات تُعطى فقط لمن له مصلحة - مالك أو مشترٍ محتمل أو مموِّل أو محامٍ يمثلهم.

ومنذ تعديل 2023 على قانون التنفيذ العيني، في العقود الموقَّعة اعتباراً من 12 كانون الأول/ديسمبر 2023، يجب على البائع أن يرفق بالعقد شهادة بحث لا يتجاوز تاريخها يوم التوقيع بأكثر من خمسة أيام عمل. والبائع الذي لا يفعل ذلك معرَّض لغرامة إدارية تصل إلى 10,000 يورو، بل ولمسؤولية جنائية. وهي أداة ممتازة، لكنها تبيّن فقط وضع التسجيل. ولا تكشف تجاوزات البناء ولا شروط التخطيط غير المنجزة ولا الوضع المالي للمقاول.

5أي فحوص ينبغي إجراؤها عند شراء شقة بلا سند منفصل؟

1. شهادة بحث لقطعة الأم: من المالك المسجَّل، وأي رهون مسجلة ولصالح أي مصرف، وهل توجد حجوزات أو عقود مودَعة سابقة على الوحدة نفسها.
2. ترخيص التخطيط وترخيص البناء: التأكد من سريانهما، ومن مطابقتهما لما بُني فعلاً، ومن أن شروط الترخيص لا تفرض التزامات مفتوحة.
3. شهادة الإنجاز (Certificate of Final Approval): في مبنى منجز - هل مُنحت. وفي مبنى قيد البناء - ما شروط الجدول الزمني، وماذا يحدث إن لم تُمنح.
4. طلب التقسيم: هل قُدّم إلى السجل. ومنذ 2 كانون الثاني/يناير 2024 يقبل السجل ملف تقسيم فقط حين تكون جميع المستندات فيه كاملة.
5. موقف المصرف المرتهن: هل المصرف مستعد للتوقيع على إقرار (Type A) يحدد مبلغاً تُحرَّر الشقة بدفعه.
6. تاريخ المقاول: كم استغرق إصدار السندات في مشاريعه السابقة، وهل لديه دعاوى أو إجراءات إعسار.

6ما Type A، وكيف يحمي من رهن المقاول؟

Type A هو إقرار مكتوب من المصرف المرتهن ومن البائع، يوقّع المشتري أنه قرأه، ويحدد مبلغاً ثابتاً: إذا دفعه المشتري إلى حساب البائع المصرفي المذكور في الإقرار، أصدر المصرف إثبات دفع وحرّر الشقة من الرهن. وقد نص تعديل 2023 على أنه حين لا يوجد على العقار سوى رهن أو عقد مودَع، لا يُقبل إيداع عقد جديد إلا بإقرار Type A، أو بإقرار من المشتري (Type Γ) بأنه يطلب الإيداع دونه.

وبعد الدفع يصدر المصرف إثبات دفع (Type B). وإذا لم يتحرك المصرف للتحرير، وقدّم المشتري إثباتاً كهذا موقَّعاً ومختوماً بختم المصرف، يحق لمدير السجل نقل العقار باسم المشتري. بعبارة أخرى: يحوّل Type A رهن المقاول من مشكلة مفتوحة إلى مبلغ معلوم. والمشتري الذي يتنازل عنه بالتوقيع على Type Γ عليه أن يفهم جيداً ما الذي يتنازل عنه.

7كيف يُبنى عقد يحمي المشتري حتى استلام السند؟

في شقة بلا سند منفصل، العقد هو أداة الحماية الرئيسية، وله عدة مكونات يحسن الإصرار عليها:

• دفعات وفق مراحل الإنجاز: ربط الدفعات بتقدم بناء موثَّق، لا بجدول تقويمي.
• الدفع إلى الحساب المحدد في Type A: بحيث يقلّص ما تدفعونه الدين الذي يرهن شقتكم.
• إبقاء جزء من الثمن حتى التسجيل: حين يمكن التفاوض على ذلك، فإن مبلغاً لا يُدفع إلا عند نقل السند هو أفضل ورقة ضغط يملكها المشتري.
• التزام بجدول زمني وبعلاج: موعد لتقديم طلب التقسيم ولإصدار السند، وعلاج محدد إن فات الموعد.
• المسؤولية عن تجاوزات البناء: التزام من المقاول بتسوية على نفقته كل تجاوز يمنع شهادة الإنجاز.
• إيداع العقد في السجل: خلال ستة أشهر من التوقيع، وعملياً - فوراً. ونحن نفصّل ذلك في مقال مستقل.

8ماذا عن برنامج تسوية تجاوزات البناء؟

في خريف 2024 أطلقت الدولة برنامج عفو تخطيطياً أتاح للمالكين تسوية تجاوزات صغيرة - شرفات مغلقة أو برغولات أو إضافات صغيرة - مقابل مبلغ، لإتاحة شهادة إنجاز وسند. ووفق تقرير من حزيران/يونيو 2026، قُدّم نحو 3,000 طلب، وحتى منتصف 2026 عولج نحو 20% منها فقط بسبب الضغط على السلطات المحلية. والاستنتاج للمشتري: لا تفترضوا أن تجاوزاً «صغيراً» سيُسوّى بسرعة. وإذا وُجد تجاوز، فيجب أن يكون على مسؤولية المقاول، مع جدول زمني ومع علاج.

9هل يمكن بيع شقة أو نقلها قبل أن أتسلّم السند؟

نعم، عبر التنازل عن العقد (Assignment)، حيث ينقل المشتري الأصلي حقوقه التعاقدية إلى مشترٍ جديد. ويُودَع التنازل في السجل مرفقاً بإثبات تسوية ضريبة الأرباح الرأسمالية. ووفق جدول الرسوم الرسمي، الرسم 0.5% من الثمن في العقد أو في التنازل - أيهما أعلى - بحد أدنى 50 يورو وحد أقصى 3,000 يورو، و20 يورو فقط في التنازل بين الوالدين والأولاد، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة. وهنا أيضاً، العقد المودَع وفق الأصول شرط لتنازل منظم.

10الجانب الإسرائيلي: التمويل والتقرير وقرار الاستثمار

تميل المصارف، في قبرص وفي إسرائيل، إلى تفضيل رهن عقار له سند منفصل، ولذلك فمن يخطط لإعادة تمويل أو لرهن العقار مستقبلاً عليه أن يضع في حسابه أن السند شرط عملي لذلك. كما أن خطة الخروج تتوقف على السند: فالبيع لمشترٍ نهائي أبسط بكثير حين يكون العقار مسجلاً. ومن ناحية الضريبة في إسرائيل، ينبغي توثيق تاريخ الشراء والثمن والنفقات الملحقة منذ مرحلة العقد، بصرف النظر عن موعد تسجيل السند.

11ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

قبل التوقيع على شقة بلا سند منفصل، نستخرج شهادة بحث لقطعة الأم، ونفحص التراخيص ووضع شهادة الإنجاز، ونستوضح موقف المصرف المرتهن ونطلب Type A حين يوجد رهن، ونصوغ عقداً يربط الدفعات بالتقدم ويُبقي بيد العميل ورقة ضغط حتى التسجيل. وفور التوقيع نودع العقد في السجل، ونتابع طلب التقسيم إلى أن يُسجَّل السند باسم العميل.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةرسوم النقل في سجل العقارات وضريبة الدمغة في قبرص: الاحتساب والإعفاءات والخصوماتكم تبلغ رسوم النقل في سجل العقارات في قبرص، ومتى يُمنح خصم 50% أو إعفاء كامل، وما جرى لضريبة الدمغة منذ كانون الثاني/يناير 2026. مع أمثلة حساب للمشتري.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.