إيداع عقد البيع في سجل العقارات في قبرص (Specific Performance): لماذا هو الخطوة الأولى بعد التوقيع

1ما إيداع عقد البيع في سجل العقارات في قبرص؟

إيداع العقد (Deposit of Contract of Sale) هو تقديم نسخة طبق الأصل من عقد البيع إلى مكتب سجل الأراضي في المقاطعة التي يقع فيها العقار، وفق قانون بيع العقارات (التنفيذ العيني)، 81(I)/2011. ووفق المادة 5(1) من القانون، ينشئ الإيداع رهناً عينياً («εμπράγματο βάρος») على العقار، له أولوية بحسب تاريخ الإيداع.

ويصف المصطلح الإنجليزي Specific Performance - التنفيذ العيني - النتيجة: فالعقد المودَع وفق الأصول قابل للتنفيذ بأمر من المحكمة، بحيث يُلزَم البائع بنقل العقار باسم المشتري، لا بدفع تعويضات فقط. وفي إسرائيل، الحماية المعروفة المقابلة هي الإشعار التحذيري (הערת אזהרה). وفي قبرص، حيث ينتظر مشترون كثيرون سنوات للحصول على سند ملكية، هذه هي الحماية الأساسية في الفترة الانتقالية.

2مم يحميك الإيداع بالضبط؟

يحمي الإيداع من ثلاثة سيناريوهات كلاسيكية: البيع المزدوج، والرهن المتأخر، وانهيار البائع. وما دام العقد غير مودَع، يستطيع البائع - عمداً أو بإهمال - المساس بحقوق المشتري دون أن يعلم المشتري.

• البيع المزدوج: مشترٍ لاحق أُودع عقده بعد عقدك سيقف خلفك في الدور.
• الرهن المتأخر: وفق المادة 4(1)، على البائع الذي يريد رهن عقار باعه بعقد لم يُودَع بعد أن يودع العقد أولاً. والرهن المسجَّل بعد إيداعك خاضع لحقوقك.
• ضمان المال المدفوع: وفق المادة 5(3)، إلى حين صدور أمر تنفيذ، يضمن الرهن المبالغ التي دفعها المشتري فعلاً على حساب الثمن.
• تعويض بدل التنفيذ: وفق المادة 5(6)، إذا قضت المحكمة بتعويضات بدلاً من التنفيذ، يعمل الرهن كرهن عقاري لصالح المشتري، اعتباراً من تاريخ الإيداع، بقدر التعويض.

3ما الشروط التي يتطلبها القانون كي يُقبل العقد للإيداع؟

تحدد المادة 3(1) من القانون ثلاثة شروط متراكمة، ولن يقبل مكتب السجل عقداً لا يستوفيها:

1. التسجيل باسم البائع: العقار - أو قطعة الأم التي توجد فيها الوحدة المبيعة - مسجل في السجل باسم أحد البائعين على الأقل. وإذا كان العقار مملوكاً على الشيوع ولم يكن كل المالكين المسجَّلين بائعين، يُشترط أيضاً اتفاق قسمة موقَّع من جميع المالكين، مع التصديق على التواقيع.
2. عقد مكتوب وكامل: يحدد الأطراف، ويصف العقار، ويذكر المقابل، ويوقّعه جميع الأطراف.
3. الموعد: الإيداع خلال ستة أشهر من تاريخ التوقيع، في مكتب سجل الأراضي في المقاطعة التي يقع فيها العقار.

ولقاعدة الموعد استثناءات مهمة. فإذا لم يكن العقار مسجلاً باسم البائع خلال الأشهر الستة، يمكن الإيداع خلال ستة أشهر من تاريخ التسجيل. وفي عقد المقايضة (المبادلة)، يبدأ الموعد لمالك الأرض مع نقل الأرض إلى المقاول. وإضافة إلى ذلك، تنص المادة 3(2) على أن أي بند في العقد يحظر إيداعه باطل.

4ماذا يحدث حين يكون على العقار رهن للمقاول؟

هذه هي الحالة الشائعة في المشاريع الجديدة، وقد وضع تعديل 2023 للقانون آلية خاصة لها. ووفق المادة 3A، حين لا يوجد على العقار سوى رهن أو عقد سبق إيداعه، لا يُقبل العقد الجديد إلا إذا أُرفق به أحد إقرارين:

• Type A: إقرار من المصرف المرتهن ومن البائع، يوقّع المشتري أنه قرأه، يحدد مبلغاً معيناً. إذا دفع المشتري المبلغ إلى حساب البائع المذكور في الإقرار، يحرر المصرف العقار.
• Type Γ (C): إقرار من المشتري بأنه يطلب إيداع العقد دون Type A.

وبعد الدفع، يصدر المصرف إثبات دفع (Type B). وإذا لم يتحرك المصرف للتحرير، يحق للمشتري الذي يقدم إثباتاً كهذا موقَّعاً ومختوماً أن يطلب من مدير السجل نقل العقار باسمه. والفرق بين Type A وType Γ هو الفرق بين مشترٍ يعرف بالضبط كم عليه أن يدفع ليحصل على عقار نظيف، ومشترٍ يبقى متعلقاً بحسن نية المصرف.

5ما المستندات التي يجب تقديمها، ومن يقدّمها؟

وفق دائرة الأراضي، يجوز لأي من الطرفين إيداع العقد، أو لمحامي المشتري، أو لوسيط مسجَّل توسّط في الصفقة مع تفويض مناسب. ويتم التقديم في المكتب المحلي في المقاطعة التي يقع فيها العقار، والرسم 50 يورو. وأهم المستندات:

• نموذج الطلب Δ.Ε.314 (للبيع).
• العقد بتواقيع أصلية. ولا تلزم الدمغة إلا إذا وقّع أحد الأطراف قبل 1 كانون الثاني/يناير 2026.
• مخطط مساحي (كداستر) موقَّع من الأطراف، وفي الشقة - مخططات طوابق موقَّعة أيضاً.
• اتفاق قسمة، إذا كان العقار مملوكاً على الشيوع ولم يكن كل المالكين بائعين.
• إقرار Type A أو Type Γ، حين يوجد رهن أو عقد سبق إيداعه.
• نسخة من بطاقة الهوية، وللأجنبي - جواز السفر أو بطاقة إقامة.
• ترجمة من مترجم معتمد، إذا لم يكن العقد باليونانية أو بالإنجليزية.

وإضافة إلى ذلك، في العقود المبرمة منذ 12 كانون الأول/ديسمبر 2023، يجب على البائع أن يرفق بالعقد شهادة بحث من DLS لا يتجاوز تاريخها يوم التوقيع بأكثر من خمسة أيام عمل. والبائع الذي لا يفعل ذلك معرَّض لغرامة إدارية تصل إلى 10,000 يورو، بل ولمسؤولية جنائية.

6إسرائيلي دون تصريح شراء: هل يستطيع الإيداع؟

نعم. فقانون اقتناء العقارات (الأجانب)، Cap. 109، ينص صراحةً في المادة 3(4) على أنه لا يمس حق الأجنبي في التصرف وفق قانون التنفيذ العيني. ولذلك يستطيع الإسرائيلي غير المواطن في الاتحاد إيداع العقد فوراً، وتقديم طلب تصريح مجلس الوزراء بالتوازي، وهو مطلوب فقط لتسجيل الملكية. ويحسن أن يشير العقد صراحةً إلى طلب التصريح وجدوله الزمني.

7كيف يتم الإيداع حين يكون المشتري في إسرائيل؟

يوقّع معظم المشترين الإسرائيليين عن بُعد ويفوّضون محامياً في قبرص للتصرف باسمهم. والطريق المعتاد توكيل يُوقَّع في إسرائيل أمام كاتب عدل ويُصدَّق بأبوستيل، ويغطي جميع المراحل: التوقيع على العقد، وإيداعه، ومعالجة طلب التصريح، ولاحقاً - النقل ودفع الرسوم. ووفق دائرة الأراضي، فإن إيداع توكيل عام في السجل يتضمن رسماً قدره 50 يورو، أما التوكيل الخاص لعمل محدد فلا رسم عليه.

8فاتتني الأشهر الستة - ماذا الآن؟

الوضع ليس ضائعاً، لكنه أكثر تعقيداً. تتيح المادة 12 من القانون للمحكمة أن تسمح بإيداع متأخر لعقد ما زال ساري المفعول، حين ترى أن ذلك عادل ومعقول لحماية المشتري. ووفق تحليل نُشر في أيار/مايو 2025، تنظر المحاكم فيما إذا كان العقد ساري المفعول، وهل نفّذ المشتري ما عليه، وهل توجد أسباب عدالة، وهل سيضر الإيداع بالبائع ضرراً جسيماً. وفي إحدى الحالات الموصوفة، قُبل للإيداع عام 2018 عقد من عام 2006. لكن المشتري في الفترة الانتقالية مكشوف، وأي رهن أو عقد أُودع قبله يتقدم عليه.

9ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

نخطط للإيداع قبل التوقيع أصلاً: نتحقق من أن العقار مسجل باسم البائع، ونحدد الرهون ونطلب Type A، ونجهّز مسبقاً المخططات الموقَّعة والتوكيل والترجمات - بحيث يُودَع العقد خلال أيام من تاريخ التوقيع. وبعد الإيداع نتابع وضع العقار في السجل إلى أن يُسجَّل السند باسم العميل.

اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةرسوم النقل في سجل العقارات وضريبة الدمغة في قبرص: الاحتساب والإعفاءات والخصوماتكم تبلغ رسوم النقل في سجل العقارات في قبرص، ومتى يُمنح خصم 50% أو إعفاء كامل، وما جرى لضريبة الدمغة منذ كانون الثاني/يناير 2026. مع أمثلة حساب للمشتري.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.