Продажа недвижимости на Кипре: налог на прирост капитала, освобождения и порядок передачи покупателю

1Сколько налога платится при продаже недвижимости на Кипре?

С прибыли от продажи недвижимости на Кипре взимается налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20%, независимо от того, является ли продавец резидентом Кипра. Налог распространяется на недвижимость, находящуюся на Кипре, а также на акции компании, владеющей кипрской недвижимостью, и взимается лишь в том случае, если продажа не облагается подоходным налогом, то есть если продавец не занимается торговлей недвижимостью.

Большинство инвесторов подходят к вопросу продажи спустя годы после покупки и обнаруживают, что правила за это время изменились. Налоговая реформа, вступившая в силу 1 января 2026 года, изменила несколько важных параметров, прежде всего размеры освобождений, поэтому даже тем, кто проводил расчёт два года назад, его нужно сделать заново.

2Как рассчитывается налогооблагаемая прибыль?

Налогооблагаемая прибыль - это выручка от продажи за вычетом стоимости приобретения и стоимости улучшений, причём затраты индексируются по индексу потребительских цен Кипра, а также за вычетом расходов, связанных с покупкой и продажей. Из этой прибыли вычитается пожизненное освобождение, если оно ещё не было использовано.

1. Выручка от продажи: цена по договору.
2. Минус индексированная стоимость приобретения: цена покупки, индексированная по индексу потребительских цен Кипра с месяца её уплаты до месяца продажи. Для объекта, приобретённого до 1 января 1980 года, стоимостью считается оценка Земельного департамента на эту дату.
3. Минус индексированные улучшения: документально подтверждённые капитальные улучшения, такие как пристройка или бассейн. Текущий ремонт и обслуживание улучшением не считаются.
4. Минус сопутствующие расходы: сборы за передачу права, гонорары адвокатов, комиссия посредника, а при определённых условиях - и проценты по кредиту.
5. Минус пожизненное освобождение, оставшееся у вас.
6. С остатка: 20%.

3Какие освобождения от налога на прирост капитала действуют на Кипре в 2026 году?

С 1 января 2026 года пожизненные освобождения для физических лиц были существенно увеличены. Освобождение не является годовым: это накопительная пожизненная сумма, и каждое использование уменьшает остаток.

Освобождение для основного жилья имеет условия, связанные с правом собственности и фактическим проживанием в течение определённого периода, и, согласно профессиональным обзорам, нерезиденты, как правило, не могут им воспользоваться. Каждый из супругов имеет право на собственное освобождение. Помимо денежных освобождений закон также освобождает от налога некоторые виды передачи: дарение между супругами, детям и родственникам до третьей степени, дарение семейной компании, обмен имуществом на определённых условиях, а также имущество, приобретённое по рыночной цене у несвязанной стороны в период с 16 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года.

4Что ещё платит продавец помимо налога на прирост капитала?

• Сбор 0,4% от цены продажи. С 22 февраля 2021 года на продажу недвижимости на Кипре распространяется сбор 0,4% от выручки в пользу фонда справедливого распределения бремени. Его платит продавец, а с 18 ноября 2022 года он применяется и к продаже акций компаний, владеющих недвижимостью.
• НДС, если продажа им облагается. Первая продажа «нового» здания облагается НДС. С 1 сентября 2026 года понятие «новое» определяется по критерию использования: продажа до первого заселения облагается НДС, а «первое использование» определяется как систематическое использование в течение не менее 18 месяцев. Даже продавцу, не являющемуся подрядчиком, при определённых условиях может потребоваться регистрация в качестве плательщика НДС, поэтому тот, кто продаёт квартиру, которой почти не пользовались, должен заранее это проверить.
• Подоходный налог вместо налога на прирост капитала - для застройщиков. Тот, чья деятельность состоит в торговле недвижимостью, облагается налогом с прибыли как с дохода от предпринимательской деятельности: физическое лицо - по шкале налога (до 35%), компания - по ставке 15%. Израильский инвестор, который за короткое время приобретает и продаёт несколько объектов на Кипре, должен проверить, как будет квалифицирована его деятельность.
• Гербовый сбор отменён. С 1 января 2026 года закон о гербовом сборе отменён, и договоры купли-продажи в большинстве случаев им больше не облагаются.

5Числовой пример: сколько налога заплатит продавец?

Пример приведён исключительно для наглядности, на гипотетических данных. Израильский инвестор приобрёл на Кипре квартиру на вторичном рынке и продаёт её в 2026 году за 340 000 евро. Предположим, что стоимость приобретения после индексации по индексу составляет 265 000 евро, а документально подтверждённые сопутствующие расходы (сборы, адвокаты и посредник) - 10 000 евро. Это его первая продажа на Кипре, и он не имеет права на освобождение для жилья.

До реформы, при общем освобождении 17 086 евро, тот же продавец заплатил бы налог на прирост капитала примерно 9 583 евро. Разница не драматична, но она показывает, что стоит пересчитать по действующим правилам.

6Когда уплачивается налог и как это связано с переходом права собственности?

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости, как правило, уплачивается в течение 30 дней с даты продажи на основании декларации, подаваемой в налоговую службу, а Земельный департамент не регистрирует передачу без подтверждения уплаты налога. По профессиональным публикациям, датой продажи для целей налога считается дата договора купли-продажи, а не фактическая дата передачи титула. Просрочка платежа влечёт штраф и пени по установленным правилам. Кроме того, реформа 2026 года уполномочила налогового комиссара приостанавливать согласие на передачу объекта, если одна из сторон, продавец или покупатель, не выполняет свои налоговые обязательства.

7Как выглядит процесс передачи покупателю, шаг за шагом?

1. Предварительная проверка продавца: правоустанавливающий документ на ваше имя, снятие ипотек и обременений, сертификат завершения строительства и погашение задолженностей перед местным органом власти, канализационной службой и товариществом собственников.
2. Договор купли-продажи: составление и подписание, при этом адвокат покупателя проводит собственную юридическую проверку.
3. Депонирование договора в Земельном департаменте покупателем - для его защиты до момента передачи.
4. Разрешение на приобретение иностранцем, если покупатель не является гражданином Европейского союза.
5. Подача декларации о приросте капитала и уплата налога и сбора продавцом, получение подтверждений.
6. Уплата сборов за передачу права покупателем: 3% до 85 000 евро, 5% от 85 001 до 170 000 евро и 8% свыше этой суммы, со скидкой 50%, когда покупка не облагается НДС, и без сборов, когда она облагается НДС.
7. Регистрация передачи в Земельном департаменте и выдача титула на имя покупателя, с одновременным получением остатка суммы.

8Как продажа облагается налогом в Израиле?

Резидент Израиля, продающий недвижимость на Кипре, обязан отразить продажу в Израиле, а реальная прибыль облагается налогом на прирост капитала по ставке 25% с зачётом налога, уплаченного на Кипре. Поскольку объект находится за пределами Израиля, продажа облагается по Постановлению о подоходном налоге, а не по Закону о налогообложении недвижимости, который применяется к объектам в Израиле.

• Соглашения нет. Между Израилем и Кипром нет соглашения об избежании двойного налогообложения, поэтому зачёт в Израиле предоставляется по израильскому закону, в пределах суммы израильского налога с той же прибыли.
• Израильский расчёт отличается от кипрского. В Израиле реальная прибыль рассчитывается по правилам Постановления, с иными валютными курсами и индексами, поэтому прибыль в Израиле может отличаться от рассчитанной на Кипре. Кипрское освобождение в Израиле также не признаётся.
• Вычтенная амортизация. Тот, кто сдавал объект в аренду и вычитал амортизацию в Израиле, увидит, что амортизация уменьшает стоимость для расчёта прибыли.
• Сроки отчётности. Продажа включается в годовую декларацию. Необходимо уточнить у налогового консультанта, требуются ли также отчётность и авансовый платёж вскоре после продажи.

Практический вывод: если налог на Кипре ниже израильского налога с той же прибыли, например благодаря пожизненному освобождению, разница будет уплачена в Израиле. Если налог на Кипре выше, излишек не возвращается. Поэтому важно рассчитать продажу в обеих странах до определения минимальной цены.

9Что делать перед подписанием и как мы сопровождаем

Прежде чем выставлять объект на продажу, мы проверяем его юридическое состояние (титул, обременения, сертификат завершения строительства), вместе с бухгалтерами рассчитываем налог на Кипре и в Израиле и выясняем, нет ли риска возникновения НДС или квалификации вас как профессионального участника рынка. Затем мы сопровождаем переговоры, составляем договор купли-продажи, координируем уплату налогов и получение подтверждений в органах власти и передачу в Земельном департаменте, включая доверенность для продающих из Израиля.

Читать дальше · 8 мин чтенияСборы за передачу права в земельном реестре и гербовый сбор на Кипре: расчёт, освобождения и скидкиСколько стоят сборы за передачу права в реестре Кипра, когда скидка 50% или полное освобождение, что стало с гербовым сбором с января 2026. Примеры расчёта.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.