Vânzarea unui imobil în Cipru: impozit pe câștigul de capital, scutiri și procesul de transfer către cumpărător

1Cât impozit se plătește la vânzarea unui imobil în Cipru?

Câștigul din vânzarea unui bun imobil din Cipru este supus impozitului pe câștigul de capital (Capital Gains Tax) cu o cotă de 20%, indiferent dacă vânzătorul este sau nu rezident în Cipru. Impozitul se aplică imobilului aflat în Cipru, precum și părților sociale ale unei societăți care deține imobile în Cipru, și se percepe numai atunci când vânzarea nu este supusă impozitului pe venit, adică atunci când vânzătorul nu se ocupă cu comerțul imobiliar.

Majoritatea investitorilor ajung la întrebarea vânzării la ani după achiziție și descoperă că între timp regulile s-au schimbat. Reforma fiscală intrată în vigoare la 1 ianuarie 2026 a modificat mai mulți parametri importanți, în special sumele scutirilor, astfel că și cine a făcut un calcul acum doi ani trebuie să îl refacă.

2Cum se calculează câștigul impozabil?

Câștigul impozabil este prețul de vânzare minus costul de achiziție și costul îmbunătățirilor, costurile fiind indexate la indicele prețurilor de consum din Cipru, minus cheltuielile legate de achiziție și vânzare. Din acest câștig se deduce scutirea pe durata vieții, dacă nu a fost deja folosită.

1. Prețul de vânzare: prețul din contract.
2. Minus costul de achiziție indexat: prețul de achiziție, indexat la indicele prețurilor de consum din Cipru din luna în care a fost plătit până în luna vânzării. Pentru un imobil dobândit înainte de 1 ianuarie 1980, costul este valoarea stabilită prin evaluarea Departamentului de Cadastru la acea dată.
3. Minus îmbunătățirile indexate: îmbunătățiri de capital documentate, precum o extindere sau o piscină. Reparațiile și întreținerea curentă nu se consideră îmbunătățiri.
4. Minus cheltuielile aferente: taxe de transfer, onorarii de avocat, comision de intermediere și, în anumite condiții, dobânda aferentă unui împrumut.
5. Minus scutirea pe durata vieții care v-a mai rămas.
6. Asupra restului: 20%.

3Ce scutiri de la impozitul pe câștigul de capital există în Cipru în 2026?

Din 1 ianuarie 2026, scutirile pe durata vieții pentru persoane fizice au fost majorate semnificativ. Scutirea nu este anuală: este o sumă cumulativă pe durata vieții, iar fiecare utilizare reduce soldul.

Scutirea pentru locuința principală are condiții de proprietate și de locuire efectivă pe o anumită perioadă, iar potrivit unor analize profesionale, nerezidenții nu pot, de regulă, să beneficieze de ea. Soții au dreptul fiecare la scutirea proprie. Pe lângă scutirile în bani, legea scutește și anumite transferuri: donația între soți, către copii și către rude până la gradul al treilea, donația către o societate de familie, schimbul de bunuri în anumite condiții și imobilul dobândit la prețul pieței de la o parte neafiliată între 16 iulie 2015 și 31 decembrie 2016.

4Ce mai plătește vânzătorul în afară de impozitul pe câștigul de capital?

• Taxă specială de 0,4% din prețul de vânzare. Din 22 februarie 2021, vânzarea de imobile în Cipru este supusă unei taxe speciale (levy) de 0,4% din preț, în beneficiul unui fond pentru repartizarea echitabilă a sarcinilor. O plătește vânzătorul, iar din 18 noiembrie 2022 se aplică și vânzării de părți sociale ale societăților care dețin imobile.
• TVA, dacă vânzarea este impozabilă. Prima vânzare a unei clădiri „noi” este supusă TVA. Din 1 septembrie 2026, „nou” se stabilește pe baza unui test de utilizare: vânzarea înainte de prima ocupare este supusă TVA, iar „prima utilizare” este definită ca utilizare sistematică timp de cel puțin 18 luni. Chiar și un vânzător care nu este constructor poate fi nevoit să se înregistreze în scopuri de TVA în anumite condiții, astfel că cine vinde un apartament folosit foarte puțin trebuie să verifice acest aspect din timp.
• Impozit pe venit în loc de impozit pe câștigul de capital, în cazul dezvoltatorilor. Cine se ocupă cu comerțul imobiliar este impozitat pe câștig ca venit din activitate: persoana fizică după treptele de impozitare (până la 35%), iar societatea cu 15%. Un investitor israelian care cumpără și vinde mai multe imobile în Cipru într-un interval scurt trebuie să verifice cum va fi clasificată activitatea sa.
• Taxa de timbru, desființată. Din 1 ianuarie 2026, legea taxei de timbru a fost abrogată, iar contractele de vânzare nu mai sunt supuse acesteia în majoritatea cazurilor.

5Exemplu numeric: cât impozit va plăti vânzătorul?

Exemplu doar pentru ilustrare, cu date ipotetice. Un investitor israelian a cumpărat un apartament second-hand în Cipru și îl vinde în 2026 cu 340.000 de euro. Presupunem că, după indexare, costul de achiziție este de 265.000 de euro, iar cheltuielile aferente documentate (taxe, avocați și intermediere) sunt de 10.000 de euro. Este prima sa vânzare în Cipru și nu are dreptul la scutirea pentru locuința principală.

Înainte de reformă, cu o scutire generală de 17.086 de euro, același vânzător ar fi plătit un impozit pe câștigul de capital de aproximativ 9.583 de euro. Diferența nu este dramatică, dar arată că merită recalculat conform regulilor actuale.

6Când se plătește impozitul și cum este legat de transferul proprietății?

Impozitul pe câștigul de capital din vânzarea unui imobil se plătește de regulă în 30 de zile de la data vânzării, pe baza unei declarații depuse la autoritatea fiscală, iar Departamentul de Cadastru nu înregistrează transferul fără dovada că impozitul a fost achitat. Potrivit unei publicații profesionale, data vânzării în scopuri fiscale este data contractului de vânzare, nu data efectivă a transferului titlului. Întârzierea la plată atrage penalități și dobânzi potrivit regulilor. În plus, reforma din 2026 a împuternicit Comisarul fiscal să amâne acordul pentru transferul unui imobil atunci când una dintre părți, vânzătorul sau cumpărătorul, nu își îndeplinește obligațiile fiscale.

7Cum arată procesul de transfer către cumpărător, pas cu pas?

1. Verificarea prealabilă a vânzătorului: titlul de proprietate pe numele dumneavoastră, ridicarea ipotecilor și a sarcinilor, certificatul de recepție finală (Certificate of Final Approval) și plata datoriilor către autoritatea locală, către rețeaua de canalizare și către asociația de proprietari.
2. Contractul de vânzare: redactare și semnare, în timp ce avocatul cumpărătorului efectuează propria verificare de due diligence.
3. Depunerea contractului la Departamentul de Cadastru de către cumpărător, pentru protecția acestuia până la transfer.
4. Permisul de achiziție pentru străini, dacă cumpărătorul nu este cetățean al Uniunii Europene.
5. Depunerea declarației privind câștigul de capital și plata impozitului și a taxei speciale de către vânzător, și primirea confirmărilor.
6. Plata taxelor de transfer de către cumpărător: 3% până la 85.000 de euro, 5% de la 85.001 până la 170.000 de euro și 8% peste această sumă, cu o reducere de 50% atunci când achiziția nu este supusă TVA și fără taxe de transfer atunci când este supusă TVA.
7. Înregistrarea transferului la Departamentul de Cadastru și emiterea titlului pe numele cumpărătorului, cu primirea concomitentă a soldului.

8Cum este impozitată vânzarea în Israel?

Un rezident al Israelului care vinde un imobil în Cipru trebuie să raporteze vânzarea în Israel, iar câștigul real este supus impozitului pe câștigul de capital de 25%, cu credit pentru impozitul plătit în Cipru. Întrucât imobilul se află în afara Israelului, vânzarea este impozitată potrivit Ordonanței impozitului pe venit, nu potrivit legii impozitării imobiliare, care se aplică imobilelor din Israel.

• Nu există convenție. Între Israel și Cipru nu există o convenție de evitare a dublei impuneri, așa că creditul în Israel se acordă potrivit dreptului israelian, până la nivelul impozitului israelian aferent aceluiași câștig.
• Calculul israelian diferă de cel cipriot. În Israel se calculează câștigul real potrivit regulilor Ordonanței, cu alte cursuri de schimb și alți indici, astfel că și câștigul din Israel poate diferi de cel calculat în Cipru. De asemenea, scutirea cipriotă nu este recunoscută în Israel.
• Amortizarea dedusă. Cine a închiriat imobilul și a dedus amortizare în Israel va vedea că amortizarea reduce costul în calculul câștigului.
• Termene de raportare. Vânzarea este inclusă în declarația anuală. Trebuie verificat cu consultantul fiscal dacă sunt necesare și raportare și un avans în apropierea vânzării.

Semnificația practică: dacă impozitul din Cipru este mai mic decât impozitul israelian aferent aceluiași câștig, de exemplu datorită scutirii pe durata vieții, diferența se va plăti în Israel. Dacă impozitul din Cipru este mai mare, excedentul nu se returnează. De aceea este important să calculați vânzarea în ambele țări înainte de a stabili un preț minim.

9Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte ca imobilul să fie scos la vânzare, verificăm situația sa juridică (titlul, sarcinile, certificatul de recepție finală), calculăm împreună cu contabilii impozitul din Cipru și din Israel și verificăm dacă există expunere la TVA sau la clasificarea ca activitate comercială. Apoi însoțim negocierile, redactăm contractul de vânzare, coordonăm plățile de impozite și confirmările față de autorități și transferul la Departamentul de Cadastru, inclusiv procura pentru cei care vând din Israel.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăTaxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceriCât costă taxele de transfer la cadastrul din Cipru, când se aplică reducerea de 50% sau scutirea și ce s-a întâmplat cu taxa de timbru în 2026. Exemple.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.