בקצרה
נכון לאוקטובר 2026, יחיד שמוכר נכס ביוון לא משלם מס רווח הון, כי המס מושעה עד 31 בדצמבר 2026. השעיה זו הוארכה שוב ושוב, אבל הארכה ל-2027 עדיין לא נחקקה. בישראל, סעיף 13(1) לאמנת המס קובע שרווח ממכירת נכס מקרקעין ביוון בידי תושב ישראל ממוסה רק ביוון. המכירה עצמה מחייבת תיק מסמכים מלא: אישור ENFIA לחמש שנים, תעודת זהות אלקטרונית לנכס, תעודת ביצועי אנרגיה ואישור מס. אפשר למכור מרחוק, באמצעות ייפוי כוח.
הנקודות החשובות
- 1מס רווח ההון על מכירת נדל״ן בידי יחידים ביוון מושעה עד 31.12.2026. הארכה נוספת נשקלת, אבל נכון לאוקטובר 2026 לא נחקקה.
- 2ההשעיה לא חלה על חברות: חברה שמוכרת נכס משלמת מס חברות על הרווח. גם מכירות בדפוס עסקי עלולות להיות ממוסות כהכנסה מעסק.
- 3סעיף 13(1) לאמנה מעניק ליוון זכות מיסוי בלעדית על רווח ממכירת מקרקעין, ולפי ניתוח מקצועי הנוסח העברי והאנגלי של הסעיף זהים. מכירת מניות בחברה יוונית כפופה לכלל אחר.
- 4את תיק המסמכים של המוכר מתחילים להכין חודשים לפני המכירה. אישור מהנדס על חריגות בנייה הוא בדרך כלל השלב הארוך ביותר.
- 5אחרי המכירה צריך לעדכן את ה-E9, לסגור חשבונות ולהעביר את הכספים לישראל עם תיעוד מלא.
האם משלמים מס רווח הון ביוון על מכירת דירה בשנת 2026?
יחיד לא משלם. לפי סיכום המס של PwC (עודכן בספטמבר 2026), המיסוי על רווח הון מהעברת מקרקעין מושעה עד 31 בדצמבר 2026, מכוח סעיף 90 לחוק 5162/2024. ההשעיה חלה על יחידים, כולל תושבי חוץ.
ההשעיה הזו אינה חדשה. היא נמשכת שנים, ומוארכת שוב ושוב בחקיקה. בקיץ 2026 דווח שהממשלה שוקלת הארכה נוספת, לשנה או לשנתיים. עם זאת, לפי המקורות שבדקנו, נכון לאוקטובר 2026 לא נחקקה הארכה ל-2027. מי שמתכנן מכירה צריך לכן לעבוד עם שני תרחישים: הארכה, או חזרה של המס ב-1 בינואר 2027.
| מי מוכר | מצב המיסוי ביוון, נכון לאוקטובר 2026 |
|---|---|
| יחיד, מכירה פרטית של נכס | מס רווח הון מושעה עד 31.12.2026 |
| יחיד שמוכר במתכונת עסקית (למשל רכישות ומכירות תכופות) | עלול להיות ממוסה כהכנסה מעסק, ובמקרים מסוימים גם במע״מ. ההשעיה לא מגינה |
| חברה | לא נהנית מההשעיה. הרווח נכלל בהכנסה החייבת במס חברות, שלפי מקורות מקצועיים עומד על 22% |
ההשעיה לא חלה על חברות: חברה שמוכרת נכס משלמת מס חברות על הרווח. גם מכירות בדפוס עסקי עלולות להיות ממוסות כהכנסה מעסק.
מה יקרה אם ההשעיה לא תוארך?
המס שקבוע בחוק המס היווני (חוק 4172/2013) יחזור לחול. לפי מקורות מקצועיים, שיעורו 15% על הרווח, כלומר ההפרש בין התמורה לבין עלות הרכישה וההוצאות הנלוות. מקורות שונים מתארים גם פטורים והתאמות לפי תקופת ההחזקה, אבל לא מצאנו להם אסמכתה רשמית עדכנית. לכן אנחנו לא מסתמכים עליהם בתכנון.
המשמעות המעשית: מי שעומד למכור ברבעון האחרון של 2026, ורוצה ודאות שהעסקה תיכנס להשעיה הנוכחית, צריך לעבוד לפי לוח זמנים שמאפשר חתימה על השטר הנוטריוני לפני סוף השנה. בדרך כלל, מועד העסקה לצורכי מס הוא מועד החתימה על השטר. הכנת המסמכים לבדה יכולה לקחת שבועות, ולכן מי שמתחיל בדצמבר מתחיל מאוחר מדי.
האם משלמים מס בישראל על הרווח ממכירת נכס ביוון?
לפי אמנת המס, לא. סעיף 13(1) לאמנה בין ישראל ליוון קובע שרווח שמפיק תושב מדינה אחת ממכירת מקרקעין שנמצאים במדינה האחרת ״shall be taxable only in that other State״, כלומר ימוסה רק במדינה שבה נמצא הנכס. לפי ניתוח שפרסם משרד עורכי דין ישראלי, בסעיף הזה הנוסח העברי והאנגלי זהים. אין כאן אפוא מחלוקת פרשנית כמו זו שקיימת בסעיף 6, שעוסק בהכנסה שוטפת מהנכס.
חשוב להבין את ההבדל מהמצב שבלי אמנה. לפי הדין הישראלי, דירה בחו״ל היא ״נכס״ לפי פקודת מס הכנסה, ולא ״זכות במקרקעין״ לפי חוק מיסוי מקרקעין. לכן היא ממוסה בפרק רווח ההון של הפקודה, בשיעור של עד 25% על הרווח הריאלי, עם זיכוי בגין מס זר. אילו האמנה הייתה מעניקה ליוון זכות מיסוי ראשונית בלבד, במצב של השעיה ביוון, ללא מס זר לזקוף, ישראל הייתה גובה את מלוא המס. הנוסח הבלעדי של סעיף 13(1) הוא שמונע את התוצאה הזו.
ראשית, הכלל חל על מכירה ישירה של מקרקעין. מכירת מניות בחברה יוונית שמחזיקה את הנכס כפופה לסעיף 13(4) לאמנה, שמאפשר ליוון למסות בתנאים מסוימים אבל לא מעניק לה בלעדיות. במקרה כזה גם לישראל יש זכות מיסוי. שנית, פטור מכוח אמנה לא פוטר מדיווח: לפי מקורות מקצועיים בישראל, מכירת נכס בחו״ל מדווחת לפקיד השומה בתוך 30 יום, ובדיווח הזה תובעים את הפטור. שלישית, כללים נגד ניצול לרעה של אמנות עשויים לחול על מבנים מלאכותיים, ולכן אסור להתייחס לפטור כאל ״אוטומטי״ בכל מבנה.
אילו מסמכים צריך המוכר להכין?
הנוטריון ביוון לא יחתום על השטר בלי תיק מסמכים מלא. חלק מהמסמכים בתוקף לזמן מוגבל, ולכן את ההכנה מתזמנים לפי מועד החתימה המשוער.
| מסמך | מה הוא מאשר | הערה מעשית |
|---|---|---|
| שטר הרכישה המקורי (או שטר מתנה או קבלת ירושה) | את זכותכם בנכס | בנכס שהתקבל בירושה, הירושה צריכה להיות מקובלת ורשומה על שמכם לפני המכירה |
| נסח ותעודות מהמרשם (Ktimatologio) | את הרישום העדכני ואת היעדר השעבודים | שעבוד בנקאי פעיל מחייב תיאום של הסרתו ביום החתימה |
| תעודת זהות אלקטרונית לנכס ואישור מהנדס | התאמה בין ההיתר, התכנית והמצב בפועל, והיעדר חריגות בנייה | השלב הארוך ביותר במקרים רבים. חריגה שמתגלה מחייבת הסדרה לפני החתימה |
| תעודת ביצועי אנרגיה (ΠΕΑ) | את דירוג האנרגיה של הנכס | חובה בשטר, ובתוקף ל-10 שנים |
| אישור ENFIA | שה-ENFIA הוצהר ושולם לחמש השנים האחרונות, ושהנכס נכלל ב-E9 | פערים ב-E9 של שנים קודמות יתגלו כאן |
| אישור מצב מס | שאין חובות לרשות המסים הרלוונטיים להעברה | לא יינתן כשיש חובות מס הכנסה, ENFIA או אגרות |
| תכנית טופוגרפית, תכניות קומה והיתר בנייה | את הנתונים הפיזיים והתכנוניים | במבנים ותיקים צריך לפעמים לאתר את התיק בעירייה |
| ייפוי כוח עם אפוסטיל ותרגום | את סמכות המייצג לחתום בשמכם | ייפוי כוח מפורט ומוגבל לעסקה הספציפית |
איך נראה תהליך המכירה, צעד אחר צעד?
- בדיקה מוקדמת: סטטוס הרישום, היתרים, חריגות, חובות ENFIA ואגרות, ומבנה הבעלות. בנכס בבעלות משותפת צריך את הסכמת כל הבעלים.
- תמחור: בחינת מחיר השוק מול הערך האובייקטיבי, שמשמש בסיס לחישוב המס של הקונה.
- הכנת תיק המסמכים במקביל לשיווק, ולא אחרי שנמצא קונה.
- הסכם מקדמי ופיקדון: הקונה ועורך הדין שלו יבצעו בדיקת נאותות. לכן כל מה שתסדירו מראש מקצר את התהליך.
- תשלום מס ההעברה בידי הקונה לפני החתימה. המס הזה מוטל על הקונה ולא על המוכר.
- חתימה על השטר בפני נוטריון, בנוכחותכם או באמצעות מיופה כוח. התמורה משולמת בהעברה בנקאית, ואמצעי התשלום מפורטים בשטר.
- רישום ההעברה במרשם בידי הקונה, ובמקביל שחרור של כל שעבוד.
- אחרי המכירה: הסרת הנכס מה-E9, סגירת חוזי חשמל, מים ותקשורת, וסגירת ענייני ועד הבית.
על ENFIA של שנת המכירה: מי שהיה הבעלים ב-1 בינואר חייב בשומה של כל השנה. מומלץ לקבוע בהסכם אם הקונה ישפה את המוכר על החלק היחסי.
אפשר למכור נכס ביוון בלי להגיע ליוון?
כן. ייפוי כוח שנחתם בישראל בפני נוטריון, מאומת באפוסטיל ומתורגם ליוונית, מאפשר לעורך דין ביוון לחתום בשמכם. אנחנו מנסחים ייפוי כוח שמזהה את הנכס, קובע מחיר מינימלי ותנאי תשלום, ומחייב שהתמורה תועבר ישירות לחשבון על שמכם. ייפוי כוח כללי ופתוח למכירת ״כל נכס בכל מחיר״ הוא סיכון מיותר.
מה חשוב לדעת על העברת הכסף לישראל ועל התזמון?
- העברת התמורה: הכסף מועבר מהחשבון היווני לחשבון על שמכם בישראל. הבנק בישראל יבקש בדרך כלל את השטר ואת אישורי התשלום. הכינו אותם מראש, כדי שההעברה לא תתעכב בבדיקות.
- תיק מס בישראל: שמרו את שטר הרכישה המקורי, את שטר המכירה, את אישורי ההוצאות ואת כל ההתכתבות. גם כשהרווח פטור לפי האמנה, המסמכים האלה מבססים את הדיווח.
- הארכת ההשעיה: עקבו אחרי הצעת החוק בנושא. אם הארכה לא תיחקק עד סוף השנה, מכירה בינואר 2027 עלולה להיות ממוסה ביוון.
- שינוי צפוי בשוק הקונים: ממשלת יוון הודיעה בספטמבר 2026 על כוונה להעלות ל-15% את מס ההעברה על רכישת דירות בידי אזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי ואין להם מעמד תושב קבע, החל מ-1 ביולי 2027 לפי הדיווחים. נכון למועד כתיבת המאמר מדובר בהודעה ולא בחוק. אם השינוי ייכנס לתוקף, הוא ישפיע על חלק מהקונים הפוטנציאליים, ומוכר שקהל היעד שלו כולל קונים כאלה צריך להביא זאת בחשבון בתזמון.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים את המכירה
מכירה טובה ביוון מתחילה בתיק מסמכים מוכן ובהחלטה מושכלת לגבי התזמון: מצב ההשעיה, לוחות הזמנים של הנוטריון ואישורי המהנדס. אנחנו בודקים את הנכס ואת היסטוריית ה-E9, מנסחים ייפוי כוח מוגבל ובטוח, מתאמים עם עורך הדין והנוטריון ביוון, ובונים יחד עם יועץ המס בישראל את הדיווח ואת תביעת הפטור לפי האמנה. כך התמורה מגיעה לחשבון שלכם בישראל מתועדת ונקייה.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. מצב השעיית מס רווח ההון ביוון ושיעורי המס עשויים להשתנות בתוך זמן קצר, ויש לבדוק אותם סמוך למועד העסקה.
שאלות נפוצות
האם יש מס רווח הון על מכירת דירה ביוון?
ליחידים, המס מושעה עד 31 בדצמבר 2026 מכוח חוק 5162/2024. הארכה נוספת נשקלת אך נכון לאוקטובר 2026 לא נחקקה. חברות לא נהנות מההשעיה, ומכירה במתכונת עסקית עלולה להיות ממוסה כהכנסה מעסק.
האם ישראלי שמוכר דירה ביוון משלם מס בישראל?
לפי סעיף 13(1) לאמנת המס בין ישראל ליוון, רווח ממכירת מקרקעין ביוון ממוסה רק ביוון. לכן תושב ישראל שמוכר ישירות נכס ביוון לא אמור לשלם עליו מס רווח הון בישראל, גם כשביוון המס מושעה. עדיין יש לדווח על המכירה ולתבוע את הפטור.
מה ההבדל אם הנכס מוחזק דרך חברה?
חברה לא נהנית מהשעיית מס רווח ההון ביוון. מכירת מניות של חברה יוונית בידי תושב ישראל כפופה לסעיף 13(4) לאמנה, שאינו מעניק ליוון בלעדיות. לכן במקרה כזה ייתכן מיסוי גם בישראל.
אילו מסמכים צריך כדי למכור דירה ביוון?
בין היתר: שטר הרכישה, נסח מהמרשם, תעודת זהות אלקטרונית לנכס עם אישור מהנדס, תעודת ביצועי אנרגיה, אישור ENFIA לחמש שנים, אישור מצב מס ותכניות הנכס. תושב חוץ צריך גם ייפוי כוח עם אפוסטיל ותרגום, אם אינו חותם בעצמו.
כמה זמן לוקח למכור נכס ביוון?
זה תלוי בעיקר במוכנות המסמכים ובמציאת קונה. הכנת התיק, ובמיוחד אישור המהנדס והסדרת חריגות, יכולה לקחת שבועות ואף יותר. לכן אנחנו ממליצים להתחיל בה כבר בשלב השיווק.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמיסוי הכנסה משכירות ביוון למשקיע ישראלי: המדרגות ביוון, אמנת המס ישראל-יוון והדיווח בישראלכמה מס משלם משקיע ישראלי על שכירות ביוון: מדרגות 15%-45% ב-2026, מקדמות, דיווח ביוון, ומה קובע סעיף 6 לאמנת המס ישראל-יוון לגבי המס והדיווח בישראל.לקריאת המדריךמקורות
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Income determination (capital gains suspension, Law 5162/2024)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text - Article 13
- Adv. David Melnik - Real estate investment in Greece: tax analysis for Israeli investors
- bshcpa.co.il (משרד רו״ח) - מכירת דירת מגורים בחו״ל: היבטי מיסוי
- Elxis - Legal requirements for selling Greek real estate in 2026
- To Vima / OT - Greece raises property transfer tax for third-country nationals (8 Sept 2026)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.