Коротко
По состоянию на октябрь 2026 года физическое лицо, продающее недвижимость в Греции, не платит налог на прирост капитала, поскольку налог приостановлен до 31 декабря 2026 года. Эта приостановка неоднократно продлевалась, но продление на 2027 год пока не принято законом. В Израиле пункт 1 статьи 13 налоговой конвенции устанавливает, что прибыль от продажи недвижимости в Греции резидентом Израиля облагается налогом только в Греции. Сама продажа требует полного комплекта документов: справки ENFIA за пять лет, электронного удостоверения объекта, сертификата энергоэффективности и справки о налоговом статусе. Продавать можно дистанционно, по доверенности.
Главное
- 1Налог на прирост капитала при продаже недвижимости физическими лицами в Греции приостановлен до 31.12.2026. Рассматривается дальнейшее продление, но по состоянию на октябрь 2026 года оно не принято законом.
- 2Приостановка не распространяется на компании: компания, продающая объект, платит налог на прибыль компаний с прибыли. Продажи на предпринимательской основе также могут облагаться налогом как доход от бизнеса.
- 3Пункт 1 статьи 13 конвенции предоставляет Греции исключительное право налогообложения прибыли от продажи недвижимости, а по профессиональному анализу ивритский и английский тексты этой статьи идентичны. Продажа акций греческой компании подчиняется другому правилу.
- 4Комплект документов продавца начинают готовить за несколько месяцев до продажи. Заключение инженера о самовольных строительных отступлениях обычно является самым длительным этапом.
- 5После продажи необходимо обновить E9, закрыть счета и перевести средства в Израиль с полным документальным подтверждением.
Платится ли в Греции налог на прирост капитала при продаже квартиры в 2026 году?
Физическое лицо не платит. Согласно налоговому обзору PwC (обновлён в сентябре 2026 года), налогообложение прироста капитала от передачи недвижимости приостановлено до 31 декабря 2026 года на основании статьи 90 закона 5162/2024. Приостановка распространяется на физических лиц, включая нерезидентов.
Эта приостановка не нова. Она действует уже годами и раз за разом продлевается законодательно. Летом 2026 года сообщалось, что правительство рассматривает очередное продление на один или два года. Тем не менее, по изученным нами источникам, по состоянию на октябрь 2026 года продление на 2027 год не принято. Поэтому тому, кто планирует продажу, нужно работать с двумя сценариями: продление либо возвращение налога 1 января 2027 года.
| Кто продаёт | Налоговый режим в Греции по состоянию на октябрь 2026 года |
|---|---|
| Физическое лицо, частная продажа объекта | Налог на прирост капитала приостановлен до 31.12.2026 |
| Физическое лицо, продающее на предпринимательской основе (например, частые покупки и продажи) | Может облагаться налогом как доход от бизнеса, а в отдельных случаях и НДС. Приостановка не защищает |
| Компания | Приостановкой не пользуется. Прибыль включается в налогооблагаемый доход по налогу на прибыль компаний, ставка которого, по профессиональным источникам, составляет 22% |
Приостановка не распространяется на компании: компания, продающая объект, платит налог на прибыль компаний с прибыли. Продажи на предпринимательской основе также могут облагаться налогом как доход от бизнеса.
Что произойдёт, если приостановка не будет продлена?
Вновь начнёт действовать налог, предусмотренный греческим налоговым законодательством (закон 4172/2013). По профессиональным источникам, его ставка составляет 15% от прибыли, то есть от разницы между выручкой и стоимостью приобретения с сопутствующими расходами. Различные источники также описывают освобождения и корректировки в зависимости от срока владения, но официального актуального подтверждения им мы не нашли. Поэтому в планировании мы на них не опираемся.
Практический вывод: тому, кто собирается продавать в последнем квартале 2026 года и хочет определённости, что сделка подпадёт под действующую приостановку, нужно работать по графику, позволяющему подписать нотариальный акт до конца года. Как правило, моментом сделки для целей налогообложения считается дата подписания акта. Одна только подготовка документов может занять недели, поэтому тот, кто начинает в декабре, начинает слишком поздно.
Облагается ли налогом в Израиле прибыль от продажи недвижимости в Греции?
Согласно налоговой конвенции - нет. Пункт 1 статьи 13 конвенции между Израилем и Грецией устанавливает, что прибыль резидента одного государства от продажи недвижимости, находящейся в другом государстве, «shall be taxable only in that other State», то есть облагается налогом только в государстве нахождения объекта. По анализу, опубликованному израильской юридической фирмой, в этой статье ивритский и английский тексты идентичны. Таким образом, здесь нет интерпретационного спора, подобного тому, что существует по статье 6, которая касается текущего дохода от объекта.
Важно понимать разницу с ситуацией без конвенции. По израильскому законодательству квартира за границей является «имуществом» по Постановлению о подоходном налоге, а не «правом на недвижимость» по Закону о налогообложении недвижимости. Поэтому она облагается в разделе Постановления о приросте капитала по ставке до 25% с реальной прибыли, с зачётом иностранного налога. Если бы конвенция предоставляла Греции лишь первичное право налогообложения, то в условиях приостановки в Греции, без иностранного налога для зачёта, Израиль взимал бы налог в полном объёме. Именно исключительная формулировка пункта 1 статьи 13 предотвращает такой результат.
Во-первых, правило действует при прямой продаже недвижимости. Продажа акций греческой компании, владеющей объектом, подчиняется пункту 4 статьи 13 конвенции, который позволяет Греции облагать налогом при определённых условиях, но не предоставляет ей исключительности. В таком случае право налогообложения есть и у Израиля. Во-вторых, освобождение по конвенции не освобождает от отчётности: по данным израильских профессиональных источников, о продаже имущества за границей сообщают налоговому инспектору в течение 30 дней, и именно в этом сообщении заявляют об освобождении. В-третьих, правила против злоупотребления конвенциями могут применяться к искусственным структурам, поэтому нельзя относиться к освобождению как к «автоматическому» в любой структуре.
Какие документы должен подготовить продавец?
Нотариус в Греции не подпишет акт без полного комплекта документов. Часть документов действительна ограниченное время, поэтому подготовку планируют с учётом предполагаемой даты подписания.
| Документ | Что он подтверждает | Практическое замечание |
|---|---|---|
| Оригинальный акт покупки (либо акт дарения или принятие наследства) | Ваше право на объект | Для унаследованного объекта наследство должно быть принято и зарегистрировано на ваше имя до продажи |
| Выписка и справки из реестра (Ktimatologio) | Актуальную регистрацию и отсутствие обременений | Действующий банковский залог требует согласования его снятия в день подписания |
| Электронное удостоверение объекта и заключение инженера | Соответствие между разрешением, планом и фактическим состоянием, а также отсутствие самовольных строительных отступлений | Во многих случаях самый длительный этап. Выявленное отступление нужно урегулировать до подписания |
| Сертификат энергоэффективности (ΠΕΑ) | Класс энергоэффективности объекта | Обязателен для акта, действителен 10 лет |
| Справка ENFIA | Что ENFIA задекларирован и уплачен за последние пять лет и что объект включён в E9 | Расхождения в E9 прошлых лет обнаружатся здесь |
| Справка о налоговом статусе | Что нет задолженностей перед налоговыми органами, имеющих значение для передачи | Не выдаётся при задолженностях по подоходному налогу, ENFIA или сборам |
| Топографический план, поэтажные планы и разрешение на строительство | Физические и планировочные данные | Для старых зданий иногда приходится разыскивать дело в муниципалитете |
| Доверенность с апостилем и переводом | Полномочия представителя подписывать от вашего имени | Подробная доверенность, ограниченная конкретной сделкой |
Как выглядит процесс продажи шаг за шагом?
- Предварительная проверка: статус регистрации, разрешения, отступления, задолженности по ENFIA и сборам, структура собственности. Для объекта в совместной собственности требуется согласие всех собственников.
- Определение цены: сопоставление рыночной цены с объективной стоимостью, которая служит основой для расчёта налога покупателя.
- Подготовка комплекта документов параллельно с маркетингом, а не после того, как найден покупатель.
- Предварительный договор и задаток: покупатель и его адвокат проведут проверку. Поэтому всё, что вы урегулируете заранее, сокращает процесс.
- Уплата налога на передачу покупателем до подписания. Этот налог возлагается на покупателя, а не на продавца.
- Подписание акта у нотариуса в вашем присутствии или через доверенное лицо. Оплата производится банковским переводом, а способы платежа указываются в акте.
- Регистрация передачи в реестре покупателем и одновременное снятие любых обременений.
- После продажи: исключение объекта из E9, закрытие договоров на электричество, воду и связь, а также урегулирование вопросов с домовым комитетом.
О ENFIA за год продажи: тот, кто был собственником на 1 января, обязан по начислению за весь год. Рекомендуется предусмотреть в договоре, возместит ли покупатель продавцу пропорциональную часть.
Можно ли продать объект в Греции, не приезжая в Грецию?
Да. Доверенность, подписанная в Израиле перед нотариусом, заверенная апостилем и переведённая на греческий язык, позволяет адвокату в Греции подписать от вашего имени. Мы составляем доверенность, которая идентифицирует объект, устанавливает минимальную цену и условия оплаты и обязывает перечислять выручку напрямую на счёт на ваше имя. Общая и открытая доверенность на продажу «любого объекта по любой цене» - излишний риск.
Что важно знать о переводе денег в Израиль и о сроках?
- Перевод выручки: деньги переводятся с греческого счёта на счёт на ваше имя в Израиле. Банк в Израиле, как правило, запросит акт и подтверждения платежа. Подготовьте их заранее, чтобы перевод не задерживался на проверках.
- Налоговое дело в Израиле: сохраните оригинальный акт покупки, акт продажи, подтверждения расходов и всю переписку. Даже когда прибыль освобождена по конвенции, именно эти документы обосновывают отчётность.
- Продление приостановки: следите за законопроектом по этому вопросу. Если продление не будет принято до конца года, продажа в январе 2027 года может облагаться налогом в Греции.
- Ожидаемое изменение на рынке покупателей: правительство Греции в сентябре 2026 года объявило о намерении повысить до 15% налог на передачу при покупке квартир гражданами стран, не входящих в Европейский союз и не имеющих статуса постоянного резидента, по сообщениям, с 1 июля 2027 года. На момент написания статьи это объявление, а не закон. Если изменение вступит в силу, оно затронет часть потенциальных покупателей, и продавцу, целевая аудитория которого включает таких покупателей, следует учитывать это при выборе сроков.
Что сделать перед подписанием и как мы сопровождаем продажу
Хорошая продажа в Греции начинается с готового комплекта документов и взвешенного решения по срокам: состояние приостановки, графики нотариуса и заключения инженера. Мы проверяем объект и историю E9, составляем ограниченную и безопасную доверенность, координируем работу с адвокатом и нотариусом в Греции и вместе с налоговым консультантом в Израиле выстраиваем отчётность и заявление об освобождении по конвенции. Так выручка поступает на ваш счёт в Израиле с документальным подтверждением и без проблем.
Приведённая здесь информация носит общий характер, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Статус приостановки налога на прирост капитала в Греции и налоговые ставки могут измениться в короткий срок, поэтому их необходимо проверять непосредственно перед сделкой.
Частые вопросы
Есть ли в Греции налог на прирост капитала при продаже квартиры?
Для физических лиц налог приостановлен до 31 декабря 2026 года на основании закона 5162/2024. Дальнейшее продление рассматривается, но по состоянию на октябрь 2026 года не принято. Компании приостановкой не пользуются, а продажа на предпринимательской основе может облагаться налогом как доход от бизнеса.
Платит ли израильтянин, продающий квартиру в Греции, налог в Израиле?
Согласно пункту 1 статьи 13 налоговой конвенции между Израилем и Грецией, прибыль от продажи недвижимости в Греции облагается налогом только в Греции. Поэтому резидент Израиля, напрямую продающий объект в Греции, не должен платить с него налог на прирост капитала в Израиле, даже если в Греции налог приостановлен. О продаже по-прежнему нужно сообщить и заявить об освобождении.
Что меняется, если объект принадлежит через компанию?
Компания не пользуется приостановкой налога на прирост капитала в Греции. Продажа акций греческой компании резидентом Израиля подчиняется пункту 4 статьи 13 конвенции, который не предоставляет Греции исключительности. Поэтому в таком случае возможно налогообложение и в Израиле.
Какие документы нужны для продажи квартиры в Греции?
В частности: акт покупки, выписка из реестра, электронное удостоверение объекта с заключением инженера, сертификат энергоэффективности, справка ENFIA за пять лет, справка о налоговом статусе и планы объекта. Нерезиденту, если он не подписывает лично, нужна также доверенность с апостилем и переводом.
Сколько времени занимает продажа недвижимости в Греции?
Это зависит прежде всего от готовности документов и поиска покупателя. Подготовка комплекта, особенно заключения инженера и урегулирования отступлений, может занять недели и даже больше. Поэтому мы рекомендуем начинать её уже на этапе маркетинга.
Читать дальше · 9 мин чтенияНалогообложение арендного дохода в Греции для израильского инвестора: греческая шкала, налоговая конвенция Израиль-Греция и отчётность в ИзраилеСколько налога платит израильский инвестор с аренды в Греции: ставки 15-45% в 2026 году, авансы, отчётность в Греции и статья 6 конвенции Израиль-Греция.Читать руководствоИсточники
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Income determination (capital gains suspension, Law 5162/2024)
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text - Article 13
- Adv. David Melnik - Real estate investment in Greece: tax analysis for Israeli investors
- bshcpa.co.il (бухгалтерская фирма) - продажа квартиры за рубежом: налоговые аспекты
- Elxis - Legal requirements for selling Greek real estate in 2026
- To Vima / OT - Greece raises property transfer tax for third-country nationals (8 Sept 2026)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.