Налогообложение арендного дохода в Греции для израильского инвестора: греческая шкала, налоговая конвенция Израиль-Греция и отчётность в Израиле

1Кто облагает налогом арендную плату: Греция, Израиль или обе страны?

Греция всегда облагает налогом такой доход, поскольку объект находится на её территории. Интересный вопрос - что происходит в Израиле, и ответ на него проходит через налоговую конвенцию между двумя странами, подписанную в Иерусалиме 24 октября 1995 года и ратифицированную в Греции законом 2572/1998.

Пункт 1 статьи 6 конвенции в английском тексте устанавливает, что доход резидента одного государства от недвижимого имущества, находящегося в другом государстве, «shall be taxable only in that other State», то есть облагается налогом только в том государстве, где находится объект. Пункт 3 статьи 6 уточняет, что правило распространяется и на доход от сдачи в аренду. Большинство конвенций, подписанных Израилем, предусматривают лишь то, что государство нахождения объекта «вправе» облагать доход налогом, оставляя Израилю остаточное право налогообложения с зачётом. Здесь формулировка шире.

Здесь необходимы две оговорки. Первая: согласно анализу, опубликованному израильской юридической фирмой, ивритский текст статьи 6 предоставляет Греции лишь первичное, но не исключительное право налогообложения. Сама конвенция устанавливает, что тексты на греческом, иврите и английском языках одинаково аутентичны, а в случае расхождения в толковании приоритет имеет английский текст. Вторая: мы не нашли судебной практики или публичной позиции Налогового управления Израиля, подтверждающей такое толкование применительно к аренде в Греции. Это означает, что позиция хорошо обоснована, но не застрахована от спора.

2Сколько налога платят в Греции с арендного дохода?

В Греции арендный доход облагается по отдельной шкале, независимо от других источников дохода. Начиная с налогового 2026 года в шкалу добавлена промежуточная ступень 25%, которая смягчает скачок, ранее происходивший сразу с 15% до 35%.

Источник: PwC Worldwide Tax Summaries, по состоянию на сентябрь 2026 года. Допустим, ваш налогооблагаемый доход от аренды составляет 20 000 евро в год. Налог составит 1 800 евро с первых 12 000 евро и ещё 2 000 евро (25% от 8 000) с остатка: всего 3 800 евро, то есть эффективная ставка 19%.

• Валовой доход и налогооблагаемый доход: в Греции расходы, которые физическое лицо вправе вычесть из арендного дохода, ограничены. По общему правилу применяется фиксированный ограниченный вычет на ремонт и содержание. Поэтому налогооблагаемый доход очень близок к валовому, и в этом главное отличие от израильской системы.
• Личных льгот для резидента Израиля нет: по данным PwC, нерезидент вправе претендовать на льготы греческого резидента только если он проживает в Европейском союзе или в ЕЭЗ и соблюдает дополнительные условия. Израильтянин в эту категорию не входит.
• Шкала применяется к каждому налогоплательщику: если супруги владеют объектом в равных долях, каждый декларирует свою долю пропорционально доле собственности, и у каждого есть собственная ступень 15%. Это соображение налогового планирования, которое необходимо рассмотреть до регистрации, вместе с другими последствиями совместного владения.

3Как отчитываться и платить налог в Греции?

Резидент Израиля с арендным доходом в Греции подаёт ежегодную налоговую декларацию в Греции. По данным PwC, декларации подаются онлайн с 15 марта по 15 июля каждого года, а нерезидент подаёт её в налоговую инспекцию для нерезидентов. Многих удивляет следующее: с дохода, с которого налог не удержан у источника (аренда - яркий пример), одновременно с налоговым расчётом взимается аванс в размере 55% от налога за год в счёт следующего года, а в первый год отчётности - 50%. Таким образом, в первый год вы фактически заплатите почти в полтора раза больше годового налога.

1. Регистрация договора аренды: долгосрочный договор аренды декларируется на платформе греческого налогового органа, а арендатор его подтверждает. Эта декларация служит основой для перекрёстных проверок налогового органа.
2. Получение платежа: согласно нашему налоговому руководству, начиная с 2026 года арендные платежи в Греции должны проходить банковским переводом, а не наличными. Даже независимо от этой обязанности отдельный греческий счёт для объекта упрощает отчётность.
3. Краткосрочная аренда: тот, кто сдаёт жильё через Airbnb или аналогичные платформы, подлежит также регистрации и отчётности в реестре краткосрочной аренды. В этом реестре доход распределяется между собственниками в соответствии с фактическими долями владения. Особые правила в этой сфере мы подробно разобрали в отдельной статье о краткосрочной аренде в Греции.
4. Подача ежегодной декларации: через греческого бухгалтера или вашего налогового представителя, в пределах окна подачи.
5. Уплата налога и аванса: в соответствии с графиком платежей, указанным в налоговом расчёте.

4Что происходит в Израиле: освобождение по конвенции или налогообложение с зачётом?

Резидент Израиля, как правило, облагается налогом с доходов по всему миру, поэтому вопрос в том, выводит ли конвенция греческий арендный доход из израильской налоговой базы. Существуют два практических подхода, и выбор между ними рекомендуется делать вместе с вашим израильским налоговым консультантом ещё до подачи первой декларации.

Подход А - освобождение на основании статьи 6 конвенции. Исходя из английского текста, доход облагается налогом только в Греции, а в Израиле налог с него не платится. Даже при таком подходе доход не скрывают. Тот, кто обязан подавать ежегодную декларацию в Израиле, указывает его и отмечает, что он освобождён на основании конвенции. Стоит уточнить у консультанта, требует ли такая позиция специального раскрытия в декларации.

Подход Б - налогообложение в Израиле по внутреннему законодательству. Если Налоговое управление не признает освобождение или налогоплательщик предпочитает не занимать такую позицию, израильское законодательство предлагает два режима для арендного дохода из-за границы:

В режиме 15% зачёт греческого налога не предоставляется, и фактически возникает двойное налогообложение. Поэтому, когда налог в Греции начинается с 15% и растёт, обычный режим с зачётом иностранного налога чаще всего оказывается более разумным результатом. Какой режим подойдёт вам, зависит от объёма дохода, расходов и вашей предельной налоговой ставки, поэтому перед решением стоит просчитать обе альтернативы. По данным израильских профессиональных источников, арендный доход из-за границы, облагаемый по режиму 15% и не достигающий уровня предпринимательской деятельности, освобождён и от взносов в Национальное страхование.

5Что меняется при сдаче в аренду через компанию?

Греческая компания, сдающая объект в аренду, платит в Греции налог на прибыль компаний, и по данным профессиональных источников его ставка составляет 22%. Затем возникает ещё один налоговый слой при распределении прибыли акционерам в Израиле. Такая структура требует также проверки того, что компания не будет признана резидентом Израиля из-за того, что контроль и управление ею осуществляются отсюда, и что на неё не будут распространяться израильские правила против отсрочки налога. В большинстве случаев с одной-двумя квартирами личное владение проще и дешевле. Компания становится актуальной в основном в проектах, при крупных портфелях недвижимости или при аренде в предпринимательском масштабе.

6Какие ошибки мы встречаем снова и снова?

• Предположение, что если «конвенция освобождает», то в Израиле ничего декларировать не нужно.
• Автоматический выбор режима 15% в Израиле без понимания, что он исключает зачёт греческого налога.
• Забывают о греческом авансе в первый год, что приводит к неприятному сюрпризу в денежном потоке.
• Получение арендной платы наличными или на счёт родственника.
• Регистрация объекта только на одного из супругов без предварительной оценки последствий.
• Недекларирование договора аренды на греческой платформе, что ведёт к расхождениям при перекрёстных проверках налогового органа.

7Что сделать перед подписанием и как мы сопровождаем эту работу

Налогообложение аренды планируется до покупки. На кого будет оформлен объект, стоит ли использовать совместное владение, сдавать ли в долгосрочную или краткосрочную аренду и как будет выглядеть отчётность в Израиле - всё это решения, которые легко принять в начале и трудно изменить позже. Мы координируем работу греческого бухгалтера и израильского налогового консультанта, формируем обоснованную позицию по статье 6 конвенции и следим за тем, чтобы документация была в порядке уже с первого договора.

Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.