Impozitarea veniturilor din chirii în Grecia pentru investitorul israelian: treptele de impozitare, convenția fiscală Israel-Grecia și declararea în Israel

1Cine impozitează chiria: Grecia, Israelul sau ambele?

Grecia impozitează întotdeauna venitul, deoarece proprietatea se află pe teritoriul ei. Întrebarea interesantă este ce se întâmplă în Israel, iar răspunsul trece prin convenția fiscală dintre cele două state, semnată la Ierusalim la 24 octombrie 1995 și ratificată în Grecia prin Legea 2572/1998.

Articolul 6(1) din convenție, în versiunea în limba engleză, prevede că venitul obținut de un rezident al unui stat dintr-un bun imobil situat în celălalt stat „shall be taxable only in that other State”, adică va fi impozabil numai în statul în care se află proprietatea. Articolul 6(3) clarifică faptul că regula se aplică și veniturilor din închirierea bunului. Majoritatea convențiilor semnate de Israel stabilesc doar că statul în care se află proprietatea „poate” impozita și lasă Israelului un drept rezidual de impozitare, cu credit fiscal. Formularea de aici este mai largă.

Există două puncte care cer prudență. Primul: conform unei analize publicate de o firmă israeliană de avocatură, versiunea în limba ebraică a articolului 6 acordă Greciei doar un drept de impozitare primar, nu exclusiv. Convenția însăși prevede că textele în greacă, ebraică și engleză sunt toate autentice și că, în caz de contradicție în interpretare, prevalează versiunea în limba engleză. Al doilea: nu am găsit nicio hotărâre judecătorească sau poziție publică a Autorității Fiscale din Israel care să confirme această interpretare în privința chiriilor din Grecia. Aceasta înseamnă că poziția este bine întemeiată, dar nu este ferită de controversă.

2Cât impozit se plătește în Grecia pe veniturile din chirii?

În Grecia, veniturile din chirii sunt impozitate după o scală separată de alte surse de venit. Începând cu anul fiscal 2026 a fost adăugată în scală o treaptă intermediară de 25%, care atenuează saltul de până atunci de la 15% direct la 35%.

Sursa: PwC Worldwide Tax Summaries, situația la septembrie 2026. Să presupunem că venitul dumneavoastră impozabil din chirii este de 20.000 de euro pe an. Impozitul va fi de 1.800 de euro pentru primii 12.000 de euro, plus 2.000 de euro (25% din 8.000) pentru restul: în total 3.800 de euro, adică o cotă efectivă de 19%.

• Venit brut față de venit impozabil: în Grecia, cheltuielile care pot fi deduse din venitul din chirii al unei persoane fizice sunt limitate. Conform regulii, se aplică o deducere fixă și limitată pentru reparații și întreținere. De aceea venitul impozabil este foarte apropiat de venitul brut, iar aceasta este principala diferență față de sistemul israelian.
• Fără facilități personale pentru rezidentul israelian: conform PwC, un nerezident are dreptul la facilitățile unui rezident grec numai dacă locuiește în Uniunea Europeană sau în SEE și îndeplinește condiții suplimentare. Un israelian nu intră în această categorie.
• Scala se aplică fiecărui contribuabil: atunci când soții dețin proprietatea în cote egale, fiecare declară partea sa potrivit cotei de proprietate, iar fiecare are propria treaptă de 15%. Este un aspect de planificare care trebuie analizat înainte de înregistrare, împreună cu alte consecințe ale coproprietății.

3Cum se declară și se plătește în Grecia?

Rezidentul israelian care obține venituri din chirii în Grecia depune o declarație fiscală anuală în Grecia. Conform PwC, declarațiile se depun online între 15 martie și 15 iulie în fiecare an, iar nerezidentul depune la administrația fiscală pentru nerezidenți. Un aspect care surprinde pe mulți: pentru venitul din care nu s-a reținut impozit la sursă, iar chiria este un exemplu tipic, se percepe odată cu stabilirea impozitului un avans de 55% din impozitul anului, în contul anului următor, și de 50% în primul an de declarare. În primul an, așadar, veți plăti efectiv aproape o dată și jumătate impozitul anual.

1. Înregistrarea contractului de închiriere: contractul de închiriere pe termen lung se declară pe platforma autorității fiscale elene, iar chiriașul îl confirmă. Această declarație stă la baza verificărilor încrucișate ale autorității.
2. Încasarea plății: conform ghidului fiscal publicat de noi, începând cu 2026 plățile de chirie în Grecia trebuie făcute prin transfer bancar, nu în numerar. Chiar independent de obligație, un cont elen dedicat proprietății simplifică declararea.
3. Închirierea pe termen scurt: cine închiriază prin Airbnb sau platforme similare este supus și înregistrării și declarării în registrul închirierilor pe termen scurt. În acest registru, venitul este împărțit între proprietari conform cotelor efective de proprietate. Regulile speciale ale domeniului au fost detaliate într-un articol separat despre închirierea pe termen scurt în Grecia.
4. Depunerea declarației anuale: împreună cu un contabil elen sau cu reprezentantul dumneavoastră fiscal, în intervalul de depunere.
5. Plata impozitului și a avansului: conform calendarului de plăți stabilit în decizia de impunere.

4Ce se întâmplă în Israel: scutire conform convenției sau impozitare cu credit?

Rezidentul israelian este, de regulă, impozitat pe veniturile sale din întreaga lume, așa că întrebarea este dacă convenția scoate chiria din Grecia din baza de impozitare israeliană. Există două abordări practice, iar alegerea dintre ele este recomandat să fie făcută împreună cu consultantul fiscal israelian, înainte de prima declarație.

Abordarea A - scutire în temeiul articolului 6 din convenție. Pe baza versiunii în limba engleză, venitul este impozitat numai în Grecia, iar în Israel nu se plătește impozit pentru el. Nici în această abordare venitul nu se ascunde. Cine are obligația de a depune o declarație anuală în Israel îl raportează și menționează că este scutit în temeiul convenției. Merită verificat cu consultantul dacă poziția impune o dezvăluire specială în declarație.

Abordarea B - impozitare în Israel conform legislației interne. Dacă Autoritatea Fiscală nu va accepta scutirea, sau dacă contribuabilul preferă să nu adopte această poziție, legea israeliană oferă două trasee pentru venitul din chirii din străinătate:

În traseul de 15% nu se primește credit pentru impozitul grecesc, și astfel rezultă în practică o dublă impunere. De aceea, atunci când impozitul în Grecia începe de la 15% și crește, traseul obișnuit, cu credit pentru impozitul străin, este de regulă rezultatul mai rezonabil. Traseul potrivit pentru dumneavoastră depinde de amploarea venitului, de cheltuieli și de cota marginală de impozitare, așa că merită calculate ambele alternative înainte de decizie. Conform surselor profesionale din Israel, venitul din chirii din străinătate impozitat în traseul de 15%, care nu constituie o activitate economică, este scutit și de contribuțiile de asigurări naționale.

5Ce se schimbă dacă se închiriază printr-o societate?

O societate elenă care închiriază o proprietate plătește impozit pe profit în Grecia, iar conform surselor profesionale cota este de 22%. Apoi apare un strat suplimentar de impozitare atunci când profiturile sunt distribuite acționarilor din Israel. O astfel de structură impune și verificarea că societatea nu va fi considerată rezidentă în Israel, dacă controlul și conducerea ei sunt exercitate de aici, și că nu i se vor aplica reguli israeliene împotriva amânării impozitului. În majoritatea cazurilor cu un apartament sau două, deținerea personală este mai simplă și mai ieftină. Societatea devine relevantă mai ales în proiecte, în portofolii mari de proprietăți sau în închirierea la scară de afacere.

6Ce greșeli întâlnim din nou și din nou?

• Presupunerea că, dacă „convenția scutește”, nu este nevoie să se declare nimic în Israel.
• Alegerea automată a traseului de 15% în Israel, fără a observa că acesta exclude creditul pentru impozitul grecesc.
• Uitarea avansului grecesc în primul an și, ca urmare, o surpriză în fluxul de numerar.
• Încasarea chiriei în numerar sau în contul unei rude.
• Înregistrarea proprietății pe numele unui singur soț, fără a verifica mai întâi consecințele.
• Nedeclararea contractului de închiriere pe platforma elenă, ceea ce duce la nepotriviri în verificările încrucișate ale autorității.

7Ce să faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Impozitarea chiriilor se planifică înainte de achiziție. Pe numele cui va fi înregistrată proprietatea, dacă merită coproprietatea, dacă se închiriază pe termen lung sau scurt și cum va arăta declararea în Israel sunt decizii ușor de luat la început și greu de schimbat mai târziu. Noi coordonăm contabilul din Grecia cu consultantul fiscal din Israel, formulăm o poziție argumentată cu privire la articolul 6 din convenție și avem grijă ca documentația să fie în ordine încă de la primul contract.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.