Cumpărarea unui imobil vechi pentru renovare în Atena și Salonic: autorizații de renovare, conservare, calendar și capcane

1De ce cumpără investitorii imobile vechi pentru renovare în Atena și Salonic?

Pentru că la un imobil la mâna a doua prețul inițial este mai mic, iar impozitul la achiziție este impozitul de transfer de 3,09% (la octombrie 2026) și nu TVA de 24%. Renovarea este locul în care investitorul creează valoare. Dar în ambele cazuri, un apartament dintr-un bloc din anii ’60 și ’70 în cartierele Atenei sau o clădire veche în centrul Salonicului, succesul depinde de trei întrebări care trebuie puse înainte de achiziție: ce autorizații va necesita renovarea, dacă imobilul este supus restricțiilor de conservare și dacă are abateri de construcție care vor bloca lucrarea.

2Ce autorizație este necesară pentru renovarea unui apartament în Grecia?

Depinde de tipul lucrării și de buget. Legea 4495/2017 distinge trei niveluri. Tabelul le rezumă:

Două observații importante. În primul rând, pragul de 25.000 de euro se măsoară în funcție de bugetul total al lucrărilor. Dacă în perioada de valabilitate a ΕΕΔΜΚ se adaugă lucrări care depășesc pragul, aprobarea trebuie actualizată și, uneori, se trece la o autorizație completă. În al doilea rând, dacă imobilul are deja o autorizație de construire în vigoare, nu se emite ΕΕΔΜΚ, ci se actualizează autorizația existentă. Într-o renovare „cuprinzătoare” a unui apartament vechi, cu bucătărie, băi, instalații, ferestre și modificare de compartimentare, este ușor să treceți pragul fără să vă dați seama.

3Ce se schimbă când imobilul este protejat sau se află într-o zonă protejată?

În clădirile declarate monumente sau clădiri protejate (διατηρητέα) și în țesuturile urbane tradiționale, în zonele peisagistice, în siturile arheologice și în cele istorice, cerințele sunt mai stricte. De exemplu, vopsitul exterior, înlocuirea balustradelor, repararea tencuielii și restaurarea fațadei cu alte materiale necesită ΕΕΔΜΚ chiar și fără schele și sunt necesare planuri ale fațadei. Unele lucrări necesită și aprobarea prealabilă a unor organisme suplimentare, precum Ministerul Culturii sau Consiliul de Arhitectură (Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής), iar aceste aprobări se anexează la cerere.

În practică, în zonele istorice din Atena și Salonic, unde se află o parte dintre cele mai atractive imobile pentru renovare, procedura este mai lungă și depinde de factori care nu se află sub controlul investitorului. Dacă imobilul este protejat sau se află într-o zonă protejată, trebuie aflat acest lucru înainte de achiziție, împreună cu restricțiile privind fațada, materialele, înălțimea și utilizarea. Altfel, planul de afaceri se bazează pe presupuneri care poate nu vor fi aprobate.

4Se poate renova un imobil care are abateri de construcție?

De regulă nu, și aceasta este cea mai frecventă capcană. Legea 4495/2017 interzice tranzacțiile cu imobile care au abateri neregularizate. Și procedurile de autorizare pentru lucrări presupun o situație legală existentă. Multe apartamente vechi includ balcoane închise, camere pe acoperiș sau modificări interioare care nu au fost actualizate în autorizație. Înainte de achiziție, un inginer independent trebuie să compare autorizația și planurile cu situația din teren și să verifice dacă abaterile pot fi regularizate și în ce categorie. La octombrie 2026, termenele de regularizare pentru abaterile din categoriile 1-4 au fost prelungite până la 31.3.2028. Pentru abaterile din categoria 5 nu există un traseu deschis din 2020. Pe acest subiect avem un ghid separat despre abaterile de construcție și certificatul inginerului.

5Care sunt etapele proiectului și calendarul?

Calendarul unui proiect de renovare în Grecia este determinat în principal de autorizări și aprobări, nu de ritmul lucrărilor. Etapele cu care planificăm:

1. Verificare înainte de achiziție: verificare juridică a proprietății și a garanțiilor, verificare inginerească a corespondenței cu autorizația și a structurii, clarificarea statutului de protecție și a restricțiilor. Estimare inițială a amplorii lucrărilor și încadrarea lor în funcție de nivelul de autorizare.
2. Contract de achiziție cu condiții: atunci când există abateri sau îndoieli privind protecția, finalizarea tranzacției este condiționată de constatări sau de regularizarea pe cheltuiala vânzătorului.
3. Proiectare: un arhitect sau un inginer pregătește planurile. Dacă sunt necesare aprobări din partea organismelor de conservare, ele se depun în această etapă și sunt, de regulă, etapa cea mai lungă.
4. Autorizare: aviz electronic al unui inginer, ΕΕΔΜΚ sau autorizație completă, în funcție de încadrare. ΕΕΔΜΚ se emite imediat după depunere. Autorizația completă este supusă verificării autorității de urbanism.
5. Execuție: alegerea unui antreprenor care respectă cerințele de raportare și de asigurări sociale. Autoritatea de urbanism verifică dacă declarațiile privind contribuțiile de asigurări sociale (e-ΕΦΚΑ) au fost depuse pentru zilele de lucru ale proiectului.
6. Închiderea dosarului: închiderea proiectului în fața autorității de urbanism, actualizarea documentației imobilului și păstrarea ordonată a tuturor facturilor.

6Ce alte capcane merită cunoscute?

• Buget care depășește pragul: un plan care a început ca ΕΕΔΜΚ și s-a extins poate impune o autorizație completă în mijlocul lucrărilor.
• Presupuneri privind închirierea pe termen scurt: în unele zone centrale din Atena au fost impuse în ultimii ani restricții privind înregistrarea nouă a apartamentelor destinate închirierii pe termen scurt. Un plan de afaceri bazat pe închirierea pe termen scurt trebuie verificat în raport cu regulile în vigoare la adresa concretă. Consultați ghidul nostru despre închirierea pe termen scurt.
• Golden Visa: conform relatărilor, pragul redus de 250.000 de euro se menține pentru conversia imobilelor comerciale în locuințe și pentru restaurarea clădirilor protejate, sub rezerva unor condiții. Consultați ghidul nostru dedicat.
• Impozit de transfer majorat din 2027: la octombrie 2026 se află în consultare publică un proiect de lege care majorează impozitul de transfer pentru apartamentele de locuit achiziționate de persoane fizice din afara Uniunii, începând cu 1.7.2027. Rata raportată este de 15%. Data la care se semnează actul poate fi semnificativă.
• Antreprenori nedeclarați: plata „în numerar și fără factură” expune la probleme în fața autorității de urbanism și a asigurărilor sociale și șterge costuri pe care ați dori să le dovediți în viitor.

7Aspectul israelian: documentarea costurilor, finanțarea și raportarea

Într-un proiect de renovare gestionat din Israel, documentarea este un activ. Facturile ordonate, un contract scris cu antreprenorul și transferurile bancare vă vor servi în ziua vânzării, când va trebui să dovediți costul imobilului, inclusiv îmbunătățirile. Acest lucru este important și pentru calculul impozitului în Israel, deoarece câștigul din vânzarea unui imobil din străinătate este supus raportării și impozitării în Israel, sub rezerva creditului conform convenției fiscale dintre Israel și Grecia. Merită să coordonați structura de deținere și modul de documentare cu un contabil israelian încă înainte de achiziție. La transferul fondurilor pentru renovare se recomandă să lucrați dintr-un cont bancar grecesc pe numele proprietarului și cu plăți pe etape legate de progresul efectiv.

8Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

În calitate de avocați care sunt și dezvoltatori activi, evaluăm un imobil pentru renovare prin ambele lentile. Înainte de achiziție coordonăm o verificare juridică, inginerească și urbanistică, inclusiv statutul de protecție și abaterile de construcție. Încadrăm lucrările planificate în funcție de nivelul de autorizare și construim un calendar realist care ține cont de aprobările necesare. În contractul de achiziție și în contractul cu antreprenorul consacrăm condiții, etape și răspunderi. Scopul este ca planul de afaceri să fie construit pe ceea ce se poate realiza efectiv în imobil.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.