קניית נכס ישן לשיפוץ באתונה ובסלוניקי: היתרי שיפוץ, שימור, לוחות זמנים ומלכודות

1למה משקיעים קונים נכסים ישנים לשיפוץ באתונה ובסלוניקי?

כי בנכס יד שנייה המחיר ההתחלתי נמוך יותר, והמס ברכישה הוא מס העברה של 3.09% (נכון לאוקטובר 2026) ולא מע״מ של 24%. השיפוץ הוא המקום שבו המשקיע יוצר את הערך. אבל בשני המקרים, דירה בבניין משותף משנות ה-60 וה-70 בשכונות של אתונה או בניין ישן במרכז סלוניקי, ההצלחה תלויה בשלוש שאלות שצריך לשאול לפני הרכישה: אילו היתרים השיפוץ ידרוש, האם הנכס כפוף להגבלות שימור, והאם יש בו חריגות בנייה שיחסמו את העבודה.

2איזה היתר צריך לשיפוץ דירה ביוון?

זה תלוי בסוג העבודה ובתקציב. חוק 4495/2017 מבחין בין שלוש רמות. הטבלה מסכמת אותן:

שתי הערות חשובות. ראשית, הסף של 25,000 אירו נמדד לפי התקציב הכולל של העבודות. אם בתקופת התוקף של ה-ΕΕΔΜΚ מוסיפים עבודות שמעבירות את הסכום מעל הסף, צריך לעדכן את האישור, ולעיתים לעבור להיתר מלא. שנית, אם לנכס יש כבר היתר בנייה בתוקף, לא מוציאים ΕΕΔΜΚ אלא מעדכנים את ההיתר הקיים. בשיפוץ ״מקיף״ של דירה ישנה, עם מטבח, חדרי רחצה, מערכות, חלונות ושינוי חלוקה, קל לחצות את הסף בלי לשים לב.

3מה משתנה כשהנכס לשימור או באזור מוגן?

במבנים שהוכרזו כמונומנטים או כמבנים לשימור (διατηρητέα), ובמרקמים מסורתיים, באזורי נוף, באתרים ארכיאולוגיים ובאתרים היסטוריים, הדרישות מחמירות. לדוגמה, צביעה חיצונית, החלפת מעקות, תיקון טיח ושיקום חזית בחומרים אחרים מחייבים ΕΕΔΜΚ גם בלי פיגומים, ונדרשות תוכניות חזית. חלק מהעבודות מחייבות גם אישור מראש של גופים נוספים, כמו משרד התרבות או מועצת האדריכלות (Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής), והאישורים האלה מצורפים לבקשה.

בפועל, באזורים היסטוריים של אתונה ושל סלוניקי, שבהם נמצאים חלק מהנכסים האטרקטיביים ביותר לשיפוץ, ההליך ארוך יותר ותלוי בגורמים שאינם בשליטת המשקיע. אם הנכס לשימור או נמצא באזור מוגן, צריך לברר את זה לפני הרכישה, יחד עם מגבלות החזית, החומרים, הגובה והשימוש. אחרת התוכנית העסקית בנויה על הנחות שאולי לא יתאשרו.

4האם אפשר לשפץ נכס שיש בו חריגות בנייה?

ככלל לא, וזו המלכודת הנפוצה ביותר. חוק 4495/2017 אוסר על עסקאות בנכסים עם חריגות שלא הוסדרו. גם הליכי הרישוי לעבודות מניחים מצב חוקי קיים. דירות ישנות רבות כוללות סגירת מרפסות, חדרים על הגג או שינויים פנימיים שלא עודכנו בהיתר. לפני הרכישה מהנדס עצמאי צריך להשוות את ההיתר והתוכניות למצב בשטח, ולבדוק אם החריגות ניתנות להסדרה ובאיזו קטגוריה. נכון לאוקטובר 2026, מועדי ההסדרה לחריגות בקטגוריות 1 עד 4 הוארכו עד 31.3.2028. לחריגות בקטגוריה 5 אין מסלול פתוח מאז 2020. בנושא הזה יש לנו מדריך נפרד על חריגות בנייה ותעודת מהנדס.

5מהם שלבי הפרויקט ולוח הזמנים?

לוח הזמנים בפרויקט שיפוץ ביוון נקבע בעיקר לפי הרישוי והאישורים, ולא לפי קצב העבודה. השלבים שאנחנו מתכננים איתם:

1. בדיקה לפני רכישה: בדיקה משפטית של הבעלות והשעבודים, בדיקה הנדסית של ההתאמה להיתר ושל השלד, ובירור של מעמד השימור וההגבלות. אומדן ראשוני של היקף העבודות וסיווג שלהן לפי רמת הרישוי.
2. חוזה רכישה עם תנאים: כשיש חריגות או ספק לגבי השימור, השלמת העסקה מותנית בממצאים, או בהסדרה על חשבון המוכר.
3. תכנון: אדריכל או מהנדס מכינים תוכניות. אם נדרשים אישורים של גופי שימור, מגישים אותם בשלב הזה, והם בדרך כלל השלב הארוך ביותר.
4. רישוי: אישור אלקטרוני של מהנדס, ΕΕΔΜΚ או היתר מלא, לפי הסיווג. ΕΕΔΜΚ מונפק מיד אחרי ההגשה. היתר מלא כפוף לבדיקה של רשות התכנון.
5. ביצוע: בחירת קבלן שעומד בדרישות הדיווח והביטוח הסוציאלי. רשות התכנון בודקת שדוחות דמי הביטוח הסוציאלי (e-ΕΦΚΑ) הוגשו עבור ימי העבודה של הפרויקט.
6. סגירת התיק: סגירת הפרויקט מול רשות התכנון, עדכון תיעוד הנכס ושמירה מסודרת של כל החשבוניות.

6אילו מלכודות נוספות כדאי להכיר?

• תקציב שחוצה את הסף: תוכנית שהתחילה כ-ΕΕΔΜΚ והתרחבה עלולה לחייב היתר מלא באמצע העבודה.
• הנחות לגבי השכרה לטווח קצר: בחלק מהאזורים המרכזיים של אתונה הוטלו בשנים האחרונות מגבלות על רישום חדש של דירות להשכרה קצרה. תוכנית עסקית שמבוססת על השכרה קצרה צריכה להיבדק מול הכללים שבתוקף בכתובת המסוימת. ראו את המדריך שלנו על השכרה לטווח קצר.
• גולדן ויזה: לפי דיווחים, הסף המופחת של 250,000 אירו נשמר להסבת נכסים מסחריים למגורים ולשיקום מבנים לשימור, בכפוף לתנאים. ראו את המדריך הייעודי שלנו.
• מס העברה מוגדל מ-2027: נכון לאוקטובר 2026 נמצאת בהליך הערות ציבור הצעת חוק שמעלה את מס ההעברה על דירות מגורים ליחידים מחוץ לאיחוד, החל מ-1.7.2027. השיעור שדווח הוא 15%. המועד שבו נחתם השטר עשוי להיות משמעותי.
• קבלנים לא מדווחים: תשלום ״במזומן ובלי חשבונית״ חושף לבעיות מול רשות התכנון וביטוח הסוציאלי, ומוחק עלויות שתרצו להוכיח בעתיד.

7ההיבט הישראלי: תיעוד עלויות, מימון ודיווח

בפרויקט שיפוץ שמנוהל מישראל, התיעוד הוא נכס. חשבוניות מסודרות, הסכם קבלן כתוב והעברות בנקאיות ישמשו אתכם ביום המכירה, כשתצטרכו להוכיח את עלות הנכס כולל ההשבחה. זה חשוב גם לחישוב המס בישראל, כי רווח ממכירת נכס בחו״ל חייב בדיווח ובמס בישראל, בכפוף לזיכוי לפי אמנת המס בין ישראל ליוון. כדאי לתאם את מבנה ההחזקה ואת אופן התיעוד עם רואה חשבון ישראלי עוד לפני הרכישה. בהעברת הכספים לשיפוץ מומלץ לעבוד מחשבון בנק יווני על שם הבעלים, ובתשלומים לפי אבני דרך שקשורות להתקדמות בפועל.

8מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים את זה

כעורכי דין שהם גם יזמים פעילים, אנחנו בוחנים נכס לשיפוץ דרך שני העדשות. לפני הרכישה אנחנו מתאמים בדיקה משפטית, הנדסית ותכנונית, כולל מעמד השימור וחריגות הבנייה. אנחנו מסווגים את העבודות המתוכננות לפי רמת הרישוי, ובונים לוח זמנים ריאלי שמתחשב באישורים הנדרשים. בחוזה הרכישה ובחוזה הקבלן אנחנו מעגנים תנאים, אבני דרך ואחריות. המטרה היא שהתוכנית העסקית תיבנה על מה שבאמת אפשר לבצע בנכס.

הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.